涉外房產律師：外國人如何在馬來西亞購買房產？需要注意哪些？

外國人在馬來西亞購買房地產需遵守 “聯邦統一框架 + 州政府差異化規定”，核心差異體現在房產類型限制、審批主體及價格門檻，具體規則與流程如下：

一、外國人購買資格與核心限制

1.無國籍歧視，但有房產類型與價格門檻

外國個人（無論國籍）、外國注冊實體（如外資公司）或外資控股的馬來西亞實體，均可購買房地產，但需滿足以下統一限制（聯邦層面規定）：

禁止購買的房產類型：①“土著保留地（Bumiputera Reserved Land）”（僅限馬來西亞土著購買）；②農業用地、森林用地、馬來保留區（M Malay Reserve）內的房產；③單價低于 “州政府設定下限” 的住宅（各州標準不同，如吉隆坡 50 萬令吉、柔佛州 60 萬令吉、檳城 45 萬令吉），禁止外國人購買低價住宅以保障本地居民住房需求。

可購買的房產類型：①單價超下限的住宅（如共管公寓、獨棟別墅）；②商業地產（商鋪、寫字樓、酒店、工業廠房）；③分層產權（Strata Title）中的獨立單元（如公寓單元），但不可擁有共有區域（如電梯、花園）的獨立所有權，需遵守共管章程。

2.州政府差異化規定

馬來西亞各州對外國人購房有額外要求，需提前確認：

雪蘭莪州：外國人購買商業地產需額外獲得 “州經濟規劃局（State Economic Planning Unit）” 許可，且投資額需超 100 萬令吉；

柔佛州（含依斯干達特區）：外國人購買住宅需承諾 “持有至少 5 年”，否則出售時需繳納更高比例的房地產盈利稅（RPGT）；

砂拉越州：禁止外國人購買 “原住民傳統土地（Native Customary Land）” 上的任何房產，且商業地產購買需經 “砂拉越投資委員會（Sarawak Investment Board）” 審批。

3.外資實體的額外要求

若通過 “外資控股的馬來西亞公司”（如私人有限公司 Sdn. Bhd.）購買房產，需滿足：①外資持股比例≤70%（部分州要求≤50%，如霹靂州）；②公司主營業務需與房產用途相關（如酒店公司可買酒店用地，不可跨行業購買住宅）；③需在馬來西亞公司委員會（SSM）備案 “受益所有人信息”，否則影響產權登記。

二、核心審批流程（兩步審批制）

外國人購買馬來西亞房地產需通過 “聯邦 + 州政府” 雙重審批（部分商業地產僅需州政府審批），核心審批主體為外國人投資委員會（Foreign Investment Committee, FIC）及州土地局，具體步驟如下：

1.第一步：FIC 審批（聯邦層面）

適用場景：購買住宅（單價超州下限）、商業地產（投資額超 50 萬令吉）需申請 FIC 審批；

申請材料：①護照及馬來西亞語翻譯件；②房產估價報告（由馬來西亞估值師協會認可的估值師出具）；③資金來源證明（銀行流水，反洗錢核查）；④房產用途聲明（如自住、出租、投資）；

流程與時效：提交至 FIC 后，審批周期通常 3-6 周，獲批后獲取 “FIC 批準函”，未獲批準不得簽署正式買賣協議。

2.第二步：州土地局審批（地方層面）

適用場景：所有外國人購房均需向房產所在地 “州土地局（Land Office）” 提交申請，各州要求不同：

吉隆坡 / 檳城：需額外提交 “地方規劃合規證明”（確認房產符合區域規劃，如商業地產需在商業區內）；

柔佛 / 砂拉越：需提交 “外資持股聲明”（若為公司購買）；

審批時效：2-4 周，獲批后獲取 “州土地局許可函”，作為后續產權登記的必要材料。

三、核心購買流程（五步法定程序）

馬來西亞房地產交易實行 “律師主導、登記生效” 制度，律師需全程參與產權核查、協議起草及登記，具體步驟如下：

1.第一步：申請馬來西亞稅號（Tax File Number, TFN）

外國人需在馬來西亞內陸稅收局（LHDN）申請 “個人或實體稅號”，用于繳納稅費、簽署合同。申請材料：①個人（護照、地址證明，如馬來西亞酒店預訂或租房合同）；②實體（SSM 商業登記證、受益所有人證明），流程 1-2 周完成，無稅號無法推進后續交易。

2.第二步：產權盡職調查

委托馬來西亞持牌律師向 “州土地局” 調取房產的 “產權證書（Issue Document of Title, IDT）”，核查內容包括：①賣方是否為合法所有權人；②房產是否存在抵押、查封、地役權（如公共設施通行權）；③是否屬于 “禁止外國人購買類型”（如土著保留地）。若存在權利瑕疵，需要求賣方在交易前解除（如注銷抵押），否則交易無效。

3.第三步：簽署預訂協議（Option to Purchase, OTP）

雙方簽署 “預訂協議”，約定核心條款：房產描述、成交價、定金（通常為 1%-5%）、FIC 及州土地局審批時限（如 60 天內）。定金由律師托管（非直接支付給賣方），若賣方違約需雙倍返還定金；若買方違約或未獲審批，定金退還（需扣除律師核查費）。

4.第四步：簽署正式買賣協議（Sale and Purchase Agreement, SPA）

獲批后，在律師見證下簽署 SPA，協議需明確：①房產 IDT 編號、面積、邊界；②成交價支付節奏（通常分 3 期：定金 + 中期款 + 尾款）；③賣方需結清的稅費（如過往年度房地產稅、水電費）；④產權過戶時限（通常 90 天內）。SPA 需經州土地局認證，具備強制執行力。

5.第五步：產權登記（所有權生效關鍵）

律師向 “州土地局” 提交材料：SPA、FIC 及州政府批準函、稅清證明、買賣雙方身份證明，土地局核查無誤后完成 “所有權過戶登記”，并向買方發放 “新 IDT”（注明外國所有權人）。登記完成后，買方正式成為合法所有人，登記信息可通過州土地局官網查詢。

四、稅費明細與承擔方

馬來西亞房地產交易稅費按 “買方 + 賣方” 劃分，核心稅費如下（稅率以聯邦標準為準，各州可能有微調）：

五、賣方責任與風險提示

1.賣方的法定強制責任

產權保證：賣方需保證 IDT 無權利瑕疵，若存在未披露的抵押、查封或第三方主張，需返還買方購房款并賠償利息（按馬來西亞國家銀行基準利率 + 3% 計算）；

隱藏缺陷擔保：對房產 “隱藏缺陷”（如結構裂縫、水管故障）承擔責任，買方可在登記后 2 年內向法院主張 “價格減免”（最高為成交價的 15%）或 “解除合同”，賣方不得通過協議免除該責任；

稅清義務：需向買方提供 LHDN 出具的 “稅清證明”（確認已繳清 RPGT 及過往房地產稅），否則州土地局拒絕過戶。

2.外國人特殊風險

州政策變動：各州價格下限及審批要求可能調整（如吉隆坡 2024 年將住宅下限從 50 萬令吉提至 60 萬令吉），需提前與律師確認最新政策；

分層產權限制：購買共管公寓需遵守 “管理章程”，如不得擅自改造陽臺、需繳納管理費（由共管委員會收取），違反可能面臨罰款；

外匯匯出限制：出售房產后，匯出資金需向馬來西亞國家銀行（BNM）提交 “交易證明”（SPA、稅清證明），證明資金為 “房地產出售所得”，否則可能被限制匯出。

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