22城144平以上產品成交占比提升；華潤置地上海公司發布新品 | 10月住宅產品月報

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本月要點概覽

一、住宅產品結構特征

從成交套數占比變化上看，與2024年同期相比，2025年1-10月，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產品成交套數占比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個城市144平米以上產品成交套數占比提升，其中合肥、寧波、無錫等城市提升幅度超6個百分點。

二、房企產品動態

·10月18日，華潤置地上海公司召開2025戰略新品發布會，現場闡述以“先鋒、海派、傳承、文化、高定”五大核心關鍵詞構建的產品價值體系，并發布代表項目——澐啟濱江。

·10月10日，招商蛇口北京公司發布“全域服務”理念，通過整合內部資源與外部合作伙伴，構建“12+X”會所運營體系，實現跨產業生態賦能。

三、房企產品系解析

中建壹品聚力產品優化升級，形成“元境系”、“星城系”、“公館系”、“壹號系”為主的住宅產品系，推動人與建筑和諧共融。

四、產品設計亮點

·建筑立面：北京國賢府貳期項目采用三段式設計，將唐代宮殿建筑元素融入建筑立面，展現傳統東方美學韻味。

·戶型設計：成都華潤置地華宸府項目183平戶型創新設計玄關前廳、客廳空中島院、主臥景觀陽臺與生活陽臺四大花園空間，實現戶戶有景。

·精裝設計：上海華發海上都薈項目以151項精工細節、6大理念、13大精工系統，為業主打造兼顧功能性、舒適性的生活空間。

·園林景觀：廈門中交·文瀾天玥項目將海派南洋風情與親海宜居理念相結合，打造兼具景觀價值與生活功能的園林體系。

五、優秀項目解析

綠城·廣州馥香園是綠城中國深耕廣州15載的標桿作品，項目融合嶺南文化與現代美學，打造海珠主城稀缺的低密智慧住區。項目以 “高顏值、極賢惠、最聰明” 為核心理念，打造建面約 84-129㎡三至四房，通過新規設計打破傳統戶型空間局限，實現戶型較高的使用率。建筑沿東西面半圍合式布局，形成南北通透+中央大花園的格局；南側界面充分釋放創造更多的戶數遠眺珠江景觀。景觀設計上，項目汲取嶺南名園 “十香園” 文化基因，打造 “一軸十進六園”的多維空間布局，同時注重居民的參與感，規劃了兒童樂園、老年活動中心、環形跑道等全齡化設施。

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住宅產品結構特征

1、全國30城成交面積段分布

從成交套數占比變化上看，與2024年同期相比，2025年1-10月，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產品成交套數占比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個城市144平米以上產品成交套數占比提升，其中合肥、寧波、無錫等城市提升幅度超6個百分點。

圖：2025年1-10月30個代表城市各面積段住宅銷售套數占比

數據來源：

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2、熱點城市結構特征

（1）北京新房成交結構特征

從成交面積結構看，2025年1-10月北京90平以下剛需型產品成交近6754套，成交套數占比為22.3%，較2024年同期下降4.0個百分點。90-200平產品成交超2.1萬套，成交套數占比71.2%，較2024年同期提升4.5個百分點。200平以上產品成交1950余套，成交套數占比6.5%，較2024年同期下降0.5個百分點。

從成交總價結構看，500 萬以下產品成交套數占比 39.5% ，較 2024 年同期下降 3.6 個百分點。 500-1000 萬總價段產品成交套數占比下降至 40.0% 。 1000 萬以上產品成交套數占比 20.4% ，較 2024 年同期提升 5.1 個百分點。

圖：北京新建商品住宅成交面積結構

圖：北京新建商品住宅成交總價結構

數據來源：

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（2）杭州新房成交結構特征

從成交面積結構看，2025年1-10月杭州90平以下剛需型產品成交約2600套，成交套數占比至7.7%。90-200平產品成交超2.8萬套，成交套數占比83.5%，較2024年同期下降2.0個百分點。200平以上大戶型產品成交套數占比提升至8.8%。

從成交總價結構看，400萬以下產品成交套數占比55.3%，較2024年同期提升0.8個百分點。400-800萬產品成交套數占比33.1%，較2024年同期下降1.5個百分點。800萬以上產品成交套數占比11.6%，較2024年同期提升0.8個百分點。

圖：杭州新建商品住宅成交面積結構

圖：杭州新建商品住宅成交總價結構

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（3）佛山新房成交結構特征

從成交面積結構看，2025年1-10月佛山90平以下產品成交4665套，成交套數占比18.1%，較2024年同期下降3.8個百分點。90-200平產品成交約2.0萬套，成交套數占比77.1%，較2024年同期提升2.4個百分點。200平以上大戶型產品成交套數占比提升至4.8%。

從成交總價結構看，200萬以下產品成交套數占比70.7%，較2024年同期上升2.9個百分點。200-300萬產品成交套數占比16.8%，較2024年同期下降2.7個百分點。300萬以上產品成交套數占比下降至12.5%。

圖：佛山新建商品住宅成交面積結構

圖：佛山新建商品住宅成交總價結構

數據來源：

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房企產品動態

1、華潤置地上海公司2025戰略新品發布會

10月18日，華潤置地上海公司召開2025戰略新品發布會，現場闡述了以“先鋒、海派、傳承、文化、高定”五大核心關鍵詞構建的產品價值體系，推出“禮·仕”服務體系，以4S理念（高效、私密、專屬、雅致）覆蓋全場景服務，標志華潤置地上海從“空間建造者”向“生活方式運營者”轉型。同時現場推出全新豪宅標桿作品——澐啟濱江。

圖：上海澐啟濱江項目效果圖

2、招商蛇口北京“全域服務”戰略發布會

10月10日，招商蛇口北京公司發布“全域服務”理念，通過整合內部資源與外部合作伙伴，構建“12+X”會所運營體系，實現跨產業生態賦能。招商蛇口提出從“造好房”升級為“造好生活”，強調服務本身成為高端人居的核心價值，而非房屋的物理屬性。現場發布全新升級的“1314服務體系”，聚焦“全時守護、全域體驗、全家關懷”三大維度，同時推出“未入住先體驗”模式，打破行業“先建房后配套”的傳統模式。

圖：招商蛇口北京“全域服務”戰略發布會

房企產品系解析

中建壹品秉持精工基因，從溫度、濕度、空氣、陽光、噪音等基本生命元素出發，打造宜居典范。通過聚力產品優化升級，目前已形成“星城系”、“公館系”、“壹號系”、 “元境系”為主的住宅產品系，推動人與建筑和諧共融。

表：中建壹品主要住宅產品系解析

元境系代表項目：中建壹品·海宸元境

項目簡介

北京中建壹品·海宸元境是中建壹品高端產品線“元境系”的開篇之作，項目擇址海淀西四環四季青板塊，定位低密純洋房社區，項目立面融合石材、鋁板與大面積玻璃幕墻，弧形轉角窗設計與頂部頂冠造型，強化建筑辨識度。園林規劃方面，項目串聯約 3300㎡中央花園、7000㎡南側市民公園及北花園，營造“一軸五境十雅”的東方雅韻。項目主力戶型涵蓋99-181㎡三居、四居產品，滿足多元居住需求。

圖：北京中建壹品·海宸元境項目展示圖

139㎡戶型設計亮點

• 南向約11.6米面寬，采光充足，視野開闊，提升居住舒適度。

• 經典四葉草戶型設計，四個房間互不干擾，保證了居住私密性和舒適性。

• 客廳、餐廳、廚房聯動設計，約5米的橫廳搭配同比例餐廳，打造約43㎡的超級社交廳。

• 主臥約25㎡，配備獨立衣帽間和衛生間，主臥轉角飄窗，主衛面寬2.6米，提供酒店式居住體驗。

圖：中建壹品·海宸元境139平戶型圖

產品設計亮點

1、建筑立面：采用三段式設計，將唐代宮殿建筑元素融入建筑立面，展現傳統東方美學韻味

北京國賢府貳期：項目溯源長安大明宮規制，將唐代宮殿建筑元素融入立面設計，立面采用三段式設計，屋頂為宮殿式斜坡屋頂，坡度較緩，體現出沉穩風格；中間采用大玻璃窗戶、灰色鋁板和金屬線條、真石漆一體化設計，增強采光與通透感；底部采用玻璃+干掛石材板，層次分明，營造豐富的視覺效果。細節設計上，項目傳承古建筑九脊殿歇山頂形式，四翼舒展、飛檐翹角，展現出傳統東方美學韻味。

圖：北京國賢府貳期建筑效果圖

2、戶型設計：183戶型創新設計四大花園空間，實現戶戶有景

成都華潤置地華宸府：183平戶型南向面寬達16.8米，其中客廳面寬9.2米，配合270°環幕景觀中軸，有效提升觀景視野。戶型配置雙套房，主臥+次臥均帶獨立衛浴，主臥設有步入式衣帽間、四分離衛浴系統及觀景陽臺。此外，次衛采用干濕分離設計，兼顧實用性與私密性。戶型創新設計玄關生態前廳、客廳空中島院、主臥景觀陽臺與生活陽臺四大花園空間，實現“戶戶有景、室室見綠”。

圖：成都華潤置地華宸府183平戶型圖

3、精裝設計：項目以6大理念、13大精工系統、151項細節，打造兼顧功能性、舒適性的生活空間

上海華發海上都薈：項目以151項精工細節、6大理念、13大精工系統，為業主打造兼顧功能性、舒適性的生活空間。項目入戶玄關柜皮革面板設計，內置除臭精靈、靈活移動層板；全屋標配中央空調+地暖+新風系統，可高效過濾花粉、煙霧、PM2.5等微小污染物；臥室外窗采用高端節能的三層兩中空Low-E玻璃，具有更好的隔音、防噪、保溫、隔熱性能；淋浴區地面大理石采用拉槽工藝，防滑及疏水性能更佳；廚房可抽拉龍頭覆蓋360°清洗無死角，臺下大單槽采用內退工藝，臺面水漬可直接劃入水槽。

圖：上海華發海上都薈項目樣板間實景圖

4、園林景觀：融合海派南洋風情與親海宜居理念，打造高品質園林環境

廈門中交·文瀾天玥：項目以“海上天籟 傳世華邸”為主題，融合海派與廈門在地南洋元素，借鑒鼓浪嶼經典園林空間智慧，汲取菽莊花園“藏、借、巧”的三大造園精髓，打造出“一園十八境”的景觀格局；園林設計具有四大亮點：藝術館級瑰麗門廊，涵蓋光影圓廳、藝術花房等景觀節點，盡顯格調；多維立體花園景觀使得游園觀景更具意趣；上下雙層會所涵蓋泳池、宴會廳、影音室等設施，滿足高端生活需求；TOD中央車站的酒店式落客設計以及“宅園一體”的無界社區理念，呈現出兼具歷史韻味與地域特色的高品質園林環境。

圖：廈門中交·文瀾天玥項目園林效果圖

優秀項目解讀

綠城·廣州馥香園是綠城中國深耕廣州15載的標桿作品，項目融合嶺南文化與現代美學，打造海珠主城稀缺的低密智慧住區。項目以“高顏值、極賢惠、最聰明”為核心理念，打造建面約 84-129㎡三至四房，通過新規設計打破傳統戶型空間局限，實現戶型較高的使用率。建筑沿東西面半圍合式布局，形成南北通透+中央大花園的舒適格局；南側界面充分打開，讓更多戶型能擁有遠眺珠江的觀景視野。

項目近鄰地鐵站及河景資源，毗鄰廣州第二中軸——CBD金融軸南段; 西北側為地鐵2號線及廣佛線的換乘站，西側為代建學校，南側能遠眺珠江，城市資源及環境資源優勢明顯。項目自帶1800㎡風情商業街，3公里范圍內有百萬方商業環繞，如海珠城城光薈、廣州之窗商務港、廣百海港城、海珠萬達廣場等。

圖：綠城·廣州馥香園建筑效果圖

住宅立面采用現代簡潔風格，連續性的大窗體系和金屬線條勾勒出精致的體塊邊緣，使得建筑立面層次多樣。塔樓基座延續社區儀式府門調性，采用東西融合的南洋腔調，打造8米超高的空間體驗。建筑頂部引入曲線元素，色彩上以香檳金、米白色為主色調，提升了建筑的辨識度和品質感。項目入口大門立面采用對稱式構圖，入口部分強調大氣寬闊的空間感受，以及富有序列感的兩側圓弧柱廊，形成超級門府的形象氣質。

圖：綠城·廣州馥香園項目園林展示圖

景觀設計上，項目汲取嶺南名園“十香園” 文化基因，打造 “一軸十進六園” 的多維空間布局，通過歸家軸線串聯起多重景觀序列，如歸家大堂、社交水院、中庭花甸等，形成五重歸家禮序。此外，園林不僅強調觀賞性，更注重居民的參與感，規劃了兒童樂園、老年活動中心、環形跑道等全齡化設施，讓景觀成為可親近、可體驗的生活場景。

項目127平戶型南北雙陽臺設計，有效提升通風和采光效果；全屋設置大量且獨立的收納系統，如利用玄關過道打造800庫，形成多層立體收納空間；戶型增加X靈活空間設計，次臥打開即可形成橫廳空間；戶型動區空間完整，餐廚、客廳、陽臺，加上X空間全部打開，構成家庭的核心活動區域；在餐廳預留冰箱位、煙道全外置，廚房空間更完整，使用面積更高；主臥充分利用轉角視野增加景觀效果，同時設置步入式衣帽間及衛浴套間，提升業主居住格調和品質感，主衛首創200柜體，保證主衛收納需求。

圖：綠城·廣州馥香園項目127平米戶型圖

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