未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)十大趨勢(shì)

文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

導(dǎo)讀

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)，一定要軟著陸，避免硬著陸。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)從大開(kāi)發(fā)時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)型，20-50歲主力購(gòu)房人群到達(dá)拐點(diǎn)，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來(lái)形勢(shì)如何？

后房地產(chǎn)時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)有十大趨勢(shì)：

1、房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代。“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”，當(dāng)前20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已出現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)67%，套戶比超過(guò)1.1。

2、人口進(jìn)一步向都市圈城市群集聚，分化加大。東北、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來(lái)僅有兩成城市人口持續(xù)流入，出現(xiàn)二八現(xiàn)象。

3、構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。核心包括好房子建設(shè)，保障房、長(zhǎng)租房，預(yù)售制改革，人地掛鉤，房地產(chǎn)稅，以實(shí)現(xiàn)供求平衡和長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

4、未來(lái)住房市場(chǎng)的三大支撐：改善型需求、城市更新、保障房需求。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更側(cè)重于質(zhì)量而非數(shù)量。

5、城市更新將進(jìn)入大力實(shí)施新階段。通過(guò)舊城改造、城中村改造等，提升城市面貌和居住品質(zhì)。存量時(shí)代房屋老化問(wèn)題凸顯，開(kāi)展城市更新成為城市發(fā)展新動(dòng)力，補(bǔ)安全短板、穩(wěn)房屋價(jià)值。

6、房?jī)r(jià)走勢(shì)分化將加劇，一線及強(qiáng)二線城市因人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚，未來(lái)2-3年內(nèi)將筑底，更長(zhǎng)遠(yuǎn)看一線房?jī)r(jià)有望止跌回升。而大多數(shù)三四線城市，人口流出，有價(jià)無(wú)市、去化困難，未來(lái)可能陷入漫長(zhǎng)的陰跌。

7、房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。

8、土地供應(yīng)策略“控量提質(zhì)”，側(cè)重優(yōu)質(zhì)土地和好地段土地供應(yīng)，并通過(guò)取消限價(jià)、減少配建等措施提升市場(chǎng)活力。核心城市的核心區(qū)域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續(xù)深化。

9、土地財(cái)政模式面臨轉(zhuǎn)型，一二線城市土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，其他城市土地財(cái)政退出歷史舞臺(tái)。為應(yīng)對(duì)地方財(cái)政缺口，預(yù)計(jì)推動(dòng)消費(fèi)稅和個(gè)人所得稅下放到地方，以增強(qiáng)地方自主財(cái)力，緩解土地財(cái)政退出帶來(lái)的沖擊。

10、限制性政策退出，回歸市場(chǎng)化，預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)外環(huán)將全面開(kāi)放，三年左右全域放開(kāi)。完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制勢(shì)在必行，清理住房消費(fèi)的不合理限制性措施是大勢(shì)所趨。對(duì)于多孩家庭給予住房補(bǔ)貼優(yōu)惠。

目錄

1 第一大趨勢(shì)：房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代

2 第二大趨勢(shì)：人口向都市圈城市群集聚

3 第三大趨勢(shì)：構(gòu)建房地產(chǎn)新模式

4 第四大趨勢(shì)：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撐

5 第五大趨勢(shì)：大力實(shí)施城市更新

6 第六大趨勢(shì)：房?jī)r(jià)分化，核心城市未來(lái)2-3年內(nèi)筑底

7 第七大趨勢(shì)：房企從“三高”模式邁向質(zhì)量深耕

8 第八大趨勢(shì)：土地供應(yīng)“控量提質(zhì)”，核心地塊成為“新寵”

9 第九大趨勢(shì)：土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，地方尋找新稅源

10 第十大趨勢(shì)：限購(gòu)全面放開(kāi)，回歸市場(chǎng)化

正文

1 第一大趨勢(shì)：房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代

房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代。20-50歲主力購(gòu)房人群到達(dá)人口拐點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)67%，套戶比超過(guò)1.1。“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。

由于人口紅利、快速城鎮(zhèn)化、土地財(cái)政、寬松貨幣政策、金融杠桿擴(kuò)張等,1998-2018年中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)黃金20年。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式終結(jié)福利分房制度，全面啟動(dòng)住房市場(chǎng)化改革；2003年-2013年為房地產(chǎn)高速發(fā)展階段，2003年，房地產(chǎn)被正式定位為“支柱產(chǎn)業(yè)”，政策支持力度加大，人口紅利、城鎮(zhèn)化、土地財(cái)政三因素推動(dòng)，地產(chǎn)銷售面積、銷售額、投資增速均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，需求爆發(fā)、房?jī)r(jià)單邊上漲、高杠桿高周轉(zhuǎn)；2014年，全國(guó)商品房銷售面積首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，庫(kù)存壓力上升，房?jī)r(jià)漲幅趨緩；2015–2017年，棚改貨幣化制造三四線“小陽(yáng)春”。

隨著老齡化、少子化到來(lái)，20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構(gòu)建，標(biāo)志著房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，存量房主導(dǎo)時(shí)代到來(lái)。

從需求看，人口方面，中國(guó)20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達(dá)峰值。2024年末常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)67%，城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加1083萬(wàn)人。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，中國(guó)目前處于快速發(fā)展期（30%-70%）的減速發(fā)展階段末期。根據(jù)我們預(yù)測(cè)，到2040年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到約78.6%，對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。

從供給看，目前中國(guó)住房整體已經(jīng)達(dá)到靜態(tài)平衡，但區(qū)域供求差異仍較大，1978-2023年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬(wàn)套增至3.7億套，套戶比從0.8增至1.07。2023年一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達(dá)到靜態(tài)平衡，但由于老舊房屋占比偏高，住房供給存在結(jié)構(gòu)失衡，供給仍然不足。相比美國(guó)、日本的1.17、1.16，德國(guó)、英國(guó)的1.03、1.02，國(guó)內(nèi)住房從供給短缺到總體平衡。

總體看，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，是行業(yè)長(zhǎng)期依賴“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊模式難以為繼，并與人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)、居民預(yù)期轉(zhuǎn)變等疊加的結(jié)果。與1998-2018年政策刺激往往催生上漲行情不同，本輪調(diào)控政策雖持續(xù)加碼（如大幅降低首付比例、利率并松綁限購(gòu)），但其效果更多體現(xiàn)為“止跌回穩(wěn)”的托底作用，難以扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)陰跌、銷售疲軟的整體趨勢(shì)。其核心原因在于基本面已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，如人口總量見(jiàn)頂削弱長(zhǎng)期需求，居民部門杠桿率高企制約購(gòu)買力，住房總體供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致“買漲不買跌”的心理預(yù)期占據(jù)主導(dǎo)等。

2 第二大趨勢(shì)：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來(lái)二八開(kāi)，美國(guó)、日本、韓國(guó)等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

以人口遷移看，美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)家在城市化后半段都出現(xiàn)人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律，遷移一般分為兩個(gè)階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。美國(guó)人口遷移呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是在地區(qū)層面，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的鐵銹8州集聚，到向能源、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉(xiāng)層面，人口在城市化中后期明顯向大都會(huì)區(qū)集聚。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚。（請(qǐng)參考《》）

從中國(guó)看，人口進(jìn)一步向都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續(xù)流入但增速放緩，三、四線城市人口持續(xù)凈流出。

分地區(qū)看，人口持續(xù)向南方、東部地區(qū)集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分別為33.9萬(wàn)、-179.7萬(wàn)人，2023年?yáng)|部、中部、西部、東北部人口占比分別為40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。

分省看，改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的跨省人口遷移經(jīng)歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙瓊粵蘇人口持續(xù)聚集。

分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬(wàn)，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20萬(wàn)，濟(jì)南、南昌、蘭州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整體流出。

分城市群看，2010-2020年珠三角、長(zhǎng)三角城市群年均常住人口增量超180萬(wàn)人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，呈現(xiàn)人口流出趨勢(shì)，2021-2023年長(zhǎng)三角人口進(jìn)一步集聚，年均常住人口增量達(dá)80萬(wàn)人，位居第一，高于第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。

分線看，2021-2023年一、二、三、四線城市人口年均增速分別為0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一、二線城市人口增速繼續(xù)放緩，三四線城市人口持續(xù)流出。

未來(lái)人口、產(chǎn)業(yè)、資本將進(jìn)一步向核心城市集聚，東北、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，出現(xiàn)二八現(xiàn)象。預(yù)計(jì)2040年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)78.6%，未來(lái)20年超八成新增城鎮(zhèn)人口分布在都市圈內(nèi)部，超九成位于城市群內(nèi)部，其中近五成來(lái)自五大城市群（長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游）。

人口遷移對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響重大。人口流入地區(qū)發(fā)展?jié)摿Ω螅丝诹鞒龅貐^(qū)老齡化加重，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展壓力明顯。人口向大都市圈大城市群集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加分化。

3 第三大趨勢(shì)：構(gòu)建房地產(chǎn)新模式

房地產(chǎn)新模式，包括好房子建設(shè)，保障房、長(zhǎng)租房，預(yù)售制改革，人地掛鉤，房地產(chǎn)稅，以實(shí)現(xiàn)供求平衡和長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

我們?cè)凇吨袊?guó)住房存量報(bào)告》提到：經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，2023年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約35.9平方米；城鎮(zhèn)住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達(dá)到靜態(tài)平衡。

近年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式被反復(fù)提及。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到：探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。2024年10月《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》提出：“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”2025年7月中央城市工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議提到：“堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”概括為四個(gè)方面：

1）理念上，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子。我國(guó)的住房發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新階段，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市、建設(shè)安全可靠的韌性城市。2025年3月，“好房子”首入政府工作報(bào)告，政府工作報(bào)告中提出：完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年7月，住建部調(diào)研組赴廣東、浙江調(diào)研，再次強(qiáng)調(diào)：加快建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

通過(guò)“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當(dāng)前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率67%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大空間。在“好房子”加速推動(dòng)發(fā)展背景下，我國(guó)近期各地核心區(qū)域、小面積或低容積率的高品質(zhì)地塊集中出讓，高品質(zhì)第四代住宅項(xiàng)目也持續(xù)去化熱銷。2025年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提到，未來(lái)五項(xiàng)工作重點(diǎn)推動(dòng)“好房子”建設(shè)，1）好的標(biāo)準(zhǔn)，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已正式實(shí)施，涉及層高、隔音等14項(xiàng)新的標(biāo)準(zhǔn)；2）好的設(shè)計(jì)，依照好標(biāo)準(zhǔn)，做出好設(shè)計(jì)；3）好的建材，提升綠色建材、智慧安防等在“好房子”中應(yīng)用；4）好的建造；5）好的運(yùn)維。

2）體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足多樣化改善性住房需求。提高保障性住房占住房總量的比例，提升保障性住房的質(zhì)量品質(zhì)及適配性，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)智能科技應(yīng)用、提升物業(yè)服務(wù)水平。

3）制度上，改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)。改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度，有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、嚴(yán)格預(yù)售門檻。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成適度杠桿比例、合理負(fù)債水平和正常周轉(zhuǎn)速度的發(fā)展機(jī)制。

4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。加強(qiáng)住房與土地、金融資源聯(lián)動(dòng)，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，保持市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止大起大落。完善房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨。當(dāng)前土地財(cái)政拖累較大，地方財(cái)政吃緊，需要新稅源，如穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

預(yù)計(jì)未來(lái)更多新模式配套政策將進(jìn)一步完善和落地。這是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，著眼于破解房地產(chǎn)發(fā)展難題和防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

4 第四大趨勢(shì)：改善型需求、城市更新、保障房需求將成主要支撐

未來(lái)住房市場(chǎng)的主要支撐來(lái)自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

2025年7月，時(shí)隔十年中央城市工作會(huì)議定調(diào)“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期”、“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”、“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。”2024年3月，國(guó)常會(huì)定調(diào)“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，房地產(chǎn)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局”。2025年，中央城市工作會(huì)議提到：“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展”，會(huì)議以“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，因地制宜，推進(jìn)城市更新，存量提質(zhì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為主基調(diào)。

考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程、住房改善性需求、城市更新等，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)還有較大發(fā)展空間和潛力。據(jù)測(cè)算，2025-2030年，我國(guó)住房需求總量約55億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，并不會(huì)大幅下跌至較低水平。預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.7億平。具體來(lái)看:

從趨勢(shì)看，未來(lái)中國(guó)住房需求整體呈緩慢下降趨勢(shì)，其中，剛性需求呈下降趨勢(shì)，改善性需求保持平穩(wěn)，更新需求保持小幅緩慢上升。從結(jié)構(gòu)看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為我國(guó)住房市場(chǎng)最大的需求支撐。消費(fèi)者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)也將帶來(lái)更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。

從供給看，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度放緩，根據(jù)我們測(cè)算，2025-2030年我國(guó)新增城鎮(zhèn)常住人口約0.4億人，城鎮(zhèn)化率提升3.9個(gè)百分點(diǎn)，帶來(lái)住房需求17.0億平方米，年均2.8億/年。城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效，城市更新成為新動(dòng)能，“十四五”規(guī)劃提出，要完成約21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，據(jù)測(cè)算，2025-2030年，我國(guó)城市更新帶來(lái)住房需求約16.1億平，年均約2.7億平/年。城中村改造、老舊小區(qū)更新、低效用地盤活將為住房供給提供新的空間，政策層面明確住房供給“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，減少土地供應(yīng)，重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，使之與當(dāng)前的實(shí)際需求匹配。

總體看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更側(cè)重于質(zhì)量而非數(shù)量，從增量為主向增存并重階段轉(zhuǎn)換。未來(lái)中國(guó)住房需求整體呈緩慢下降趨勢(shì)，其中剛性需求呈下降趨勢(shì)，改善性需求保持平穩(wěn)，更新需求保持小幅緩慢上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)正向未來(lái)更可持續(xù)的穩(wěn)定規(guī)模過(guò)渡。

5 第五大趨勢(shì)：大力實(shí)施城市更新

城市更新將進(jìn)入"大力實(shí)施"新階段，通過(guò)舊城改造、城中村改造、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等，提升城市面貌和居住品質(zhì)。

存量時(shí)代，老舊房屋或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問(wèn)題。根據(jù)我們測(cè)算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大于25年）占比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預(yù)計(jì)將有近80%的房屋成為“老小區(qū)”，或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)隱患、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問(wèn)題，影響居民生活體驗(yàn)。

時(shí)隔十年的中央城市工作會(huì)議將城市更新寫入總體要求，定調(diào)從2015年“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造”轉(zhuǎn)變?yōu)椤案哔|(zhì)量開(kāi)展城市更新”，側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。2025年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》提到：到2030年，城市更新行動(dòng)實(shí)施取得重要進(jìn)展，表達(dá)為一項(xiàng)偏長(zhǎng)期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭(zhēng)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造有一定區(qū)別。2025年7月，中央城市工作會(huì)議提到：“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”、“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。”2024年住建部部長(zhǎng)提到從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財(cái)政，區(qū)別于棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時(shí)在政府舉債、融資平臺(tái)等多維度融資機(jī)制。

城市更新中，房屋養(yǎng)老金也是重要一環(huán)。2024年8月，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，上海等22個(gè)城市正在開(kāi)展試點(diǎn)。當(dāng)前房屋養(yǎng)老金主要是指用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。房屋養(yǎng)老金制度未來(lái)或分為“公共賬戶”和“個(gè)人賬戶”，個(gè)人賬戶”由已經(jīng)建立的“住宅專項(xiàng)維修基金”構(gòu)成，主要由業(yè)主繳納。此次建設(shè)重點(diǎn)是養(yǎng)老金“公共賬戶”，款項(xiàng)或?qū)⒅饕獊?lái)自于財(cái)政資金，由地方政府探索資金籌集渠道。

6 第六大趨勢(shì)：房?jī)r(jià)分化，核心城市未來(lái)2-3年內(nèi)筑底

市場(chǎng)分化將加劇，一線及強(qiáng)二線城市因人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚，未來(lái)2-3年內(nèi)筑底。大多數(shù)三四線城市，人口流出，有價(jià)無(wú)市、去化困難，未來(lái)可能陷入漫長(zhǎng)的陰跌。

后房地產(chǎn)時(shí)代，市場(chǎng)將從過(guò)去的“普漲時(shí)代”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性分化”新格局。根據(jù)我們?cè)凇吨袊?guó)城市房地產(chǎn)保值率排名2025》的研究，以2017年房?jī)r(jià)峰值為基準(zhǔn)，計(jì)算截至2025年8月的保值率（當(dāng)前房?jī)r(jià)與歷史峰值之比），全國(guó)317個(gè)城市呈現(xiàn)出顯著梯度分化。保值率TOP10城市包括烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州等，其房產(chǎn)保值率普遍維持在80%以上，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關(guān)口。這種分化不僅是市場(chǎng)情緒的折射，更是城市經(jīng)濟(jì)韌性、人口吸附力與政策響應(yīng)效率的綜合體現(xiàn)。

目前全國(guó)房?jī)r(jià)從高點(diǎn)回落幅度不均，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將延續(xù)分化，核心城市憑借產(chǎn)業(yè)集聚和人口流入展現(xiàn)出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長(zhǎng)的價(jià)值重估。分地區(qū)看，東部沿海核心城市跌幅相對(duì)有限，而中西部和東北地區(qū)調(diào)整較深。未來(lái)房?jī)r(jià)的底部確認(rèn)將是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，核心城市的核心區(qū)域已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，而廣大三四線城市的調(diào)整可能漫長(zhǎng)而反復(fù)。這種分化格局揭示出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已落幕，未來(lái)價(jià)值重塑將更依賴于城市基本面的質(zhì)量深耕，而非粗放式擴(kuò)張。

一線、強(qiáng)二線核心城市房?jī)r(jià)未來(lái)2-3年內(nèi)筑底。以北京、上海為例，其保值率均超過(guò)85%，核心資產(chǎn)展現(xiàn)出終極抗跌力。北京憑借首都稟賦和總部效應(yīng)，吸引高質(zhì)量人口集聚，學(xué)區(qū)房和核心區(qū)豪宅在政策調(diào)控下仍保持高溢價(jià)；上海則依托全球資本聚集和宅地稀缺性，陸家嘴金融集群催生高凈值需求，2024年總價(jià)3000萬(wàn)以上新房成交激增300%。未來(lái)，隨著政策優(yōu)化如限購(gòu)放開(kāi)（北京、上海已調(diào)整五環(huán)外、外環(huán)外限購(gòu)）和降息減負(fù)，一二線市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。核心區(qū)域房?jī)r(jià)再跌20%以上的可能性極小，5%-10%的跌幅或是極限，甚至可能觸底回升。強(qiáng)二線城市方面，成都和杭州憑借數(shù)字經(jīng)濟(jì)和文化溢價(jià)，保值率超84%，顯示出回暖潛力。中長(zhǎng)期看，中國(guó)住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善型主導(dǎo)，核心城市將受益于人口流入和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)核心區(qū)域房?jī)r(jià)在磨底后溫和回升。

弱二線、三四線城市的房?jī)r(jià)下跌遠(yuǎn)未見(jiàn)底，未來(lái)可能陷入長(zhǎng)達(dá)10-20年的陰跌周期，底部需要反復(fù)確認(rèn)和磨礪。其根本原因在于基本面支撐薄弱：人口持續(xù)流出、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一、以及土地供應(yīng)過(guò)剩。從人口看，這些城市普遍面臨人口凈流出，例如東北地區(qū)的哈爾濱、長(zhǎng)春保值率僅74.7%，遠(yuǎn)低于西部重點(diǎn)城市，由于青壯年勞動(dòng)力向核心都市圈集聚，購(gòu)房需求萎縮導(dǎo)致“有價(jià)無(wú)市”。土地供應(yīng)方面，過(guò)去依賴擴(kuò)張的模式造成庫(kù)存積壓，部分三四線城市商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月，應(yīng)暫停新增用地出讓，但歷史形成的過(guò)剩供給難以快速消化。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)加劇了買力不足，三四線城市產(chǎn)業(yè)多以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，缺乏高收入崗位，居民購(gòu)買力弱化，而賣壓卻因投資性房源集中釋放不斷積蓄。以鄭州為例，其房?jī)r(jià)峰值早于2019年出現(xiàn)，經(jīng)歷超三年下行后保值率偏低，反映出調(diào)整深度。未來(lái)，這些城市將步入漫長(zhǎng)的去庫(kù)存周期，房?jī)r(jià)底部不會(huì)一蹴而就，而是通過(guò)反復(fù)試探和出清逐步形成，期間可能伴隨局部反彈但整體趨勢(shì)向下。

7 第七大趨勢(shì)：房企從“三高”模式邁向質(zhì)量深耕

房企大洗牌，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組，優(yōu)勝劣汰，眾多房企為求生存發(fā)展，向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

2024年3月，住建部表示“對(duì)嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。”根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年，TOP100房企銷售總額同比-30.6%，其中銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。2025年1-9月，TOP100房企銷售總額同比-12.2%，其中1000億以上陣營(yíng)6家，與去年同期持平，500-1000億較去年同期減少1家，300-500億較去年同期減少1家，100-300億企業(yè)較去年同期減少4家。

我國(guó)房企將從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊模式向高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)發(fā)展轉(zhuǎn)型。這一轉(zhuǎn)變?cè)从谂f模式在市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化和政策深度調(diào)控下暴露出的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)度依賴房?jī)r(jià)上漲與寬松融資環(huán)境，導(dǎo)致在市場(chǎng)下行周期中資金鏈脆弱性凸顯。隨著“房住不炒”定位深化及消費(fèi)者需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房企將圍繞財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品創(chuàng)新與技術(shù)賦能重構(gòu)發(fā)展邏輯，通過(guò)降低負(fù)債、提升運(yùn)營(yíng)效率及聚焦“好房子+好服務(wù)”實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。尤其值得注意的是，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化已出現(xiàn)積極跡象，百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換、REITs盤活資產(chǎn)、剝離非核心業(yè)務(wù)等方式降低有息負(fù)債規(guī)模，同時(shí)以數(shù)字化營(yíng)銷與精準(zhǔn)定價(jià)守護(hù)現(xiàn)金流生命線。而2025年政府工作報(bào)告將“好房子”建設(shè)納入國(guó)家戰(zhàn)略，進(jìn)一步推動(dòng)房企從開(kāi)發(fā)銷售向持有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，以長(zhǎng)租公寓、綠色建筑等新賽道開(kāi)辟增長(zhǎng)空間。

對(duì)于已陷入債務(wù)困境的房企，相當(dāng)一部分面臨破產(chǎn)重組，需嚴(yán)格遵循“保交樓、化債務(wù)、穩(wěn)民生”的遞進(jìn)邏輯。其中“保交樓”是化解社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的前提，其完成情況直接關(guān)系購(gòu)房者信心恢復(fù)與市場(chǎng)穩(wěn)定。成功案例表明，依托“政府法院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制整合司法與行政資源是關(guān)鍵，例如安徽成城置業(yè)通過(guò)共益?zhèn)肜m(xù)建資金，使?fàn)€尾十年項(xiàng)目重生，江西怡和源公司則通過(guò)分階段清償債務(wù)、調(diào)整容積率等舉措，在300多天內(nèi)化解10億元債務(wù)危機(jī)并實(shí)現(xiàn)普通債權(quán)超過(guò)60%的清償率。債務(wù)重組需分類施策：對(duì)金融機(jī)構(gòu)債權(quán)通過(guò)債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)證券化緩釋壓力；對(duì)購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先保障交付權(quán)益；對(duì)供應(yīng)商債權(quán)鼓勵(lì)共益?zhèn)鶇⑴c。而碧桂園、萬(wàn)科等大型房企因規(guī)模龐大、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，轉(zhuǎn)型更為艱難，或需同步推進(jìn)“瘦身健體”與“業(yè)務(wù)重構(gòu)”，通過(guò)出售非核心資產(chǎn)、聚焦代建與物業(yè)管理等輕資產(chǎn)賽道，從高杠桿驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流管理為核心的可持續(xù)模式。

未來(lái)房企格局將呈現(xiàn)“央國(guó)企穩(wěn)盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特征。央國(guó)企憑借融資優(yōu)勢(shì)與政策支持，主導(dǎo)保障房建設(shè)和城市更新，如華發(fā)股份探索“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”模式，越秀地產(chǎn)強(qiáng)化全生命周期資產(chǎn)服務(wù)能力，并利用REITs工具盤活存量資產(chǎn)。龍頭民營(yíng)房企將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向細(xì)分賽道深耕，例如，以代建業(yè)務(wù)應(yīng)對(duì)城投拿地趨勢(shì)，或以商業(yè)運(yùn)營(yíng)與長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)。混合所有制房企如聯(lián)發(fā)集團(tuán)，在社會(huì)保障性與市場(chǎng)性間尋找平衡，通過(guò)聚焦青年安居等差異化需求實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏。而區(qū)域型中小房企面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，或?qū)⑼ㄟ^(guò)被國(guó)資整合、聚焦老舊小區(qū)改造或應(yīng)用AI等新興技術(shù)降本增效以求生存。總體而言，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正從規(guī)模轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力與創(chuàng)新力的綜合比拼，唯有根植于民生需求與技術(shù)變革的房企才能在新周期中贏得機(jī)遇。

8 第八大趨勢(shì)：土地供應(yīng)“控量提質(zhì)”，核心地塊成為“新寵”

土地市場(chǎng)將邁入以穩(wěn)定和存量為主導(dǎo)的新階段，“控量提質(zhì)”為主要特點(diǎn)。

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展模式也由大規(guī)模增量建設(shè)進(jìn)入存量提質(zhì)增效階段。這一背景下，2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”，強(qiáng)調(diào)盤活存量用地和商辦用房，標(biāo)志著土地供應(yīng)政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

2025年上半年，我國(guó)月均土地供應(yīng)面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價(jià)率持續(xù)回溫，2025年6月百城土地平均溢價(jià)率達(dá)到了5.5%，其中二線城市平均溢價(jià)率達(dá)到7.2%。成都、武漢、天津等熱點(diǎn)城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰(zhàn)。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價(jià)地塊，5月一線城市平均溢價(jià)率達(dá)到6.4%。這種“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，在去庫(kù)存的大背景下，我們預(yù)計(jì)，未來(lái)新增土地供應(yīng)將進(jìn)一步向人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚的核心城市的核心區(qū)域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊占比將持續(xù)提升。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，核心城市的核心區(qū)域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續(xù)深化。政策與市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)土地市場(chǎng)向“質(zhì)升量減”方向發(fā)展。2025年上半年，上海、杭州、成都等核心城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲，高溢價(jià)、“地王”項(xiàng)目頻出，區(qū)域地價(jià)屢創(chuàng)新高。以上海為例，上半年僅4宗地塊以底價(jià)成交，嘉定、松江、奉賢、金山等外環(huán)外區(qū)域地塊均出現(xiàn)溢價(jià)成交，能夠形成溢價(jià)的區(qū)域范圍明顯擴(kuò)大。2025年6月浦東曹路地塊以41.7%的溢價(jià)率創(chuàng)下上海集中供地5年來(lái)新高，楊浦濱江地塊成交樓面價(jià)9.55萬(wàn)元/平米刷新區(qū)域紀(jì)錄。同樣，深圳龍華區(qū)地塊經(jīng)過(guò)65輪競(jìng)爭(zhēng)，以46.6%的溢價(jià)率成交，樓面價(jià)達(dá)4.46萬(wàn)元/平米。杭州更是表現(xiàn)搶眼，2025年上半年出讓68宗涉宅地塊，土地出讓總金額高達(dá)1160億元，幾乎與2024年全年持平，成功超越北上廣深登頂全國(guó)土地成交金額榜。這些現(xiàn)象充分證明，體量較小、區(qū)位核心、容積率較低的土地在出讓時(shí)更易形成高溢價(jià)，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪日趨激烈。

這種分化趨勢(shì)背后，是政府“控量提質(zhì)”供地策略的持續(xù)實(shí)施，未來(lái)土地供應(yīng)將更加注重與房企購(gòu)地意向?qū)樱瑐?cè)重優(yōu)質(zhì)土地和好地段土地供應(yīng)，并通過(guò)取消限價(jià)、減少配建等措施提升市場(chǎng)活力。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)從“量”到“質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)變。

9 第九大趨勢(shì)：土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，地方尋找新稅源

一二線線城市土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，其他城市土地財(cái)政退出歷史舞臺(tái)。

隨著人口結(jié)構(gòu)變化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化，土地財(cái)政模式轉(zhuǎn)型僅限于人口流入城市，其他城市土地財(cái)政退出歷史舞臺(tái)。

土地財(cái)政作為中國(guó)城市發(fā)展的重要支柱，長(zhǎng)期以來(lái)以土地出讓收入支撐地方財(cái)政和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當(dāng)前，土地收入仍是地方財(cái)政的核心構(gòu)成，相關(guān)稅費(fèi)也成為地方財(cái)政收入的重要部分，2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.0%，地價(jià)占房?jī)r(jià)5成左右。近兩年受經(jīng)濟(jì)下行周期影響，地方政府土地財(cái)政空間持續(xù)收縮，2023年的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是5.8萬(wàn)億元，跌破6萬(wàn)億大關(guān)，同比-13.2%，相比2021年高點(diǎn)的8.7萬(wàn)億元少了2.9萬(wàn)億。

從宏觀層面看，土地出讓金和相關(guān)稅收占房?jī)r(jià)的6成。2012-2023年，土地出讓金占商品房銷售額比重平均值43.7%，其中2015、2016年由于行業(yè)庫(kù)存壓力較大，土地市場(chǎng)低迷，土地出讓金占比分別為35.3%、30.3%，為近十年最低，此后占比呈上升趨勢(shì)，2023年土地出讓金占比為49.7%。2023年，土地出讓金和5個(gè)特有稅種合計(jì)占商品房銷售額比重為65.6%。

從中觀城市看，一線和部分二線城市因持續(xù)的人口流入，土地財(cái)政仍具有一定活力。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年，一線城市宅地出讓金同比增長(zhǎng)49.5%，二線城市同比增長(zhǎng)43.5%,多數(shù)三四線城市及人口流出地區(qū)，土地財(cái)政已顯疲態(tài)，土地需求下降，房地產(chǎn)庫(kù)存高企，導(dǎo)致土地出讓收入大幅萎縮。

未來(lái)，土地財(cái)政轉(zhuǎn)型將主要集中在人口持續(xù)流入的一二線城市，通過(guò)優(yōu)化土地供應(yīng)、發(fā)展租賃市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)用地改革，逐步實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政的可持續(xù)化。人口流出城市將逐步改變土地財(cái)政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財(cái)政的舊模式，轉(zhuǎn)而尋求替代財(cái)源，隨著土地財(cái)政推出，這些城市將面臨基礎(chǔ)設(shè)施年久失修、工資水平停止、就業(yè)機(jī)會(huì)減少等問(wèn)題，年輕人口外流加速，形成“中國(guó)鐵銹州”，老齡化程度達(dá)到65%以上。

為應(yīng)對(duì)地方財(cái)政缺口，預(yù)計(jì)推動(dòng)消費(fèi)稅和個(gè)人所得稅下放到地方，以增強(qiáng)地方自主財(cái)力，緩解土地財(cái)政退出帶來(lái)的沖擊。一方面，促進(jìn)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，加力發(fā)展新基建、新能源等產(chǎn)業(yè)建設(shè)，培育地方產(chǎn)業(yè)高地；另一方面，從土地財(cái)政轉(zhuǎn)型股權(quán)財(cái)政，當(dāng)前已有部分地方政府的超前意識(shí)擺脫房地產(chǎn)的依賴，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群。例如，安徽加速建設(shè)以信息技術(shù)、新能源、新材料為代表的新興產(chǎn)業(yè)聚集地，常州大舉“新能源之都”建設(shè)，通過(guò)股權(quán)投資孵化企業(yè)并拓寬財(cái)政收入渠道。

10 第十大趨勢(shì)：限購(gòu)全面放開(kāi)，回歸市場(chǎng)化

我們預(yù)計(jì)，一線城市限購(gòu)等限制性政策，預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)外環(huán)將全面開(kāi)放，三年左右全域放開(kāi)。對(duì)于多孩家庭給予住房補(bǔ)貼優(yōu)惠。

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)正熱，政策直指市場(chǎng)亂象，出臺(tái)住宅用地“兩集中”供應(yīng)、升級(jí)限購(gòu)等政策減輕土地市場(chǎng)過(guò)熱的壓力、規(guī)范房地產(chǎn)交易，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。2022年開(kāi)始，政策方向從之前的抑制過(guò)熱轉(zhuǎn)向防范風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)托底，近兩年，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下，“止跌回穩(wěn)”現(xiàn)已成為中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的基本定調(diào)，放松限制性政策、激活需求是大勢(shì)所趨。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)各地因城施策頻次總體呈下降趨勢(shì)，2025年以來(lái)城市調(diào)控政策主要涉及調(diào)整公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼與引才落戶，6月合計(jì)出臺(tái)51次政策，其中調(diào)整公積金類型30例，購(gòu)房補(bǔ)貼類型8例，引才及落戶類4例，8月9月，新增開(kāi)放限購(gòu)政策4例。

限購(gòu)方面，近幾年限購(gòu)政策不斷調(diào)整，可以清晰地看到一條漸進(jìn)式的開(kāi)放路徑，2022年，三四線城市限購(gòu)政策開(kāi)放，一二線城市購(gòu)房門檻逐步松動(dòng)；2023年南京、合肥、武漢、沈陽(yáng)等核心二線城市全面取消限購(gòu)政策，9月，廣州成為首個(gè)放松限購(gòu)的一線城市，將非戶籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年；2024年，二十屆三中全會(huì)明確提出“充分賦予個(gè)城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策”；2025年，北京、上海進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策，北京允許符合條件的家庭在五環(huán)外不限套數(shù)購(gòu)房，上海放開(kāi)外環(huán)以外限購(gòu)。

2025年10月，十五五規(guī)劃建議中提到：“完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”，我們預(yù)計(jì)未來(lái)一年一線城市內(nèi)外環(huán)限購(gòu)將全面開(kāi)放，三年左右全域放開(kāi)。逐步降低購(gòu)房準(zhǔn)入門檻，限購(gòu)松綁有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，放開(kāi)限購(gòu)是大勢(shì)所趨，目前仍存在限購(gòu)的核心區(qū)域?yàn)楸本┪瀛h(huán)內(nèi)，上海外環(huán)內(nèi)，深圳南山區(qū)、福田區(qū)以及寶安區(qū)的新安街道。

住房供給方面，城市更新定調(diào)從2015年“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造“轉(zhuǎn)變?yōu)?025年的“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”，本次側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長(zhǎng)提到從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來(lái)看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的。另外，今年以來(lái)中央持續(xù)推進(jìn)“好房子”建設(shè)，各地因地制宜發(fā)布關(guān)于提升住宅品質(zhì)，建設(shè)“好房子”的政策，。預(yù)計(jì)未來(lái)，住房供給政策將堅(jiān)持“存量提質(zhì)增效”，繼續(xù)深入“好房子”建設(shè)，為居民提供更好的住房保障。

金融信貸方面，22年以來(lái)，貸款利率持續(xù)下調(diào)，央行降低五年期以上LPR共8次，下調(diào)公積金貸款利率3次，進(jìn)入25年，各地響應(yīng)號(hào)召，調(diào)整公積金政策，從提高公積金貸款額度、支持提取公積金用于首付、優(yōu)化比例等多個(gè)方面降低居民購(gòu)房門檻，釋放剛性需求和改善性需求。上海甚至支持住房公積金“又提又貸”，允許提取公積金用于首付，且不影響公積金貸款額度計(jì)算。未來(lái)住房公積金政策將持續(xù)優(yōu)化，擴(kuò)大公積金使用范圍，覆蓋更廣的人群，進(jìn)一步釋放租房需求。