香港樓市大反轉(zhuǎn)，北上廣深能否復(fù)制？

香港樓市已確認(rèn)進(jìn)入回暖通道。

數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)連續(xù)6個(gè)月上漲，9月環(huán)比上漲1.3%，年內(nèi)累計(jì)漲幅達(dá)4-5%。一手住宅成交量已連續(xù)9個(gè)月突破千宗，創(chuàng)下自2019年以來(lái)最長(zhǎng)連續(xù)破千宗的成交周期。

與此同時(shí)，內(nèi)地一線城市樓市仍面臨挑戰(zhàn)。2025年10月，一線城市新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)分化，上海微漲0.3%，而北京、廣州和深圳則分別下跌0.1%、0.8%和0.7%

香港樓市，何以逆襲？

香港樓市的這一波回暖，是政策、利率和人才三重動(dòng)力共同作用的結(jié)果。

政策全面“撤辣”成為第一把火。

2024年2月，香港全面取消額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅等樓市調(diào)控“辣招”，大幅降低了交易成本。對(duì)一套1000萬(wàn)港元的物業(yè)，內(nèi)地買家此前需繳納的稅款可節(jié)省150萬(wàn)港元，相當(dāng)于首付門檻降低30%。

利率下行成為關(guān)鍵催化劑。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息，香港金管局同步下調(diào)利率，向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性。1個(gè)月期HIBOR從4.07%驟降至0.58%，銀行按揭利率已降至3.25%，創(chuàng)三年新低。

更關(guān)鍵的是，租金回報(bào)率超過(guò)按揭利率，理論上可以實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。

人才引進(jìn)計(jì)劃則提供了需求支撐。

截至2025年6月，香港人才引進(jìn)計(jì)劃已吸引超22萬(wàn)人抵港，還有10萬(wàn)人獲批。這批新市民的居住需求成為市場(chǎng)“壓艙石”，為香港樓市提供了持續(xù)的購(gòu)買力。

北上廣深，能否復(fù)制？

面對(duì)香港樓市的逆襲，內(nèi)地一線城市能否直接“抄作業(yè)”？答案并非簡(jiǎn)單的“是”或“否”。

政策協(xié)同性是關(guān)鍵差異。

香港2024年2月“撤辣”后，市場(chǎng)反應(yīng)并未立即達(dá)到預(yù)期，直到利率下降后才顯現(xiàn)明顯效果。這表明“交易成本降低”必須配合“持有成本下降”才能形成合力。

內(nèi)地一線城市目前政策調(diào)整相對(duì)謹(jǐn)慎，缺乏這種協(xié)同效應(yīng)。

市場(chǎng)需求基礎(chǔ)也存在差異。

香港憑借其國(guó)際地位和人才政策，吸引了全球范圍內(nèi)的高凈值人群和專業(yè)人士。而內(nèi)地一線城市以本地和國(guó)內(nèi)需求為主，當(dāng)前環(huán)境下，消費(fèi)者信心恢復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。

金融環(huán)境的不同也是重要因素。

香港的利率環(huán)境與國(guó)際市場(chǎng)直接聯(lián)動(dòng)，傳導(dǎo)速度快。而內(nèi)地的利率機(jī)制更加復(fù)雜，政策利率向市場(chǎng)利率的傳導(dǎo)存在一定滯后性。

內(nèi)地如何“本土化”借鑒？

香港經(jīng)驗(yàn)為內(nèi)地一線城市提供了重要參考，但需結(jié)合本地實(shí)際進(jìn)行“本土化”改造。

政策工具需要“梯度化”設(shè)計(jì)。內(nèi)地可參考建立“剛需零稅費(fèi)、改善低稅費(fèi)、豪宅正常稅費(fèi)”的梯度體系，避免“一刀切”式松綁。例如對(duì)300萬(wàn)以下剛需盤(pán)免征契稅，對(duì)1000萬(wàn)以上豪宅恢復(fù)原有稅率，既支持剛需又防范投機(jī)。

利率傳導(dǎo)機(jī)制需要暢通。內(nèi)地可進(jìn)一步打通“LPR下調(diào)→銀行加點(diǎn)下降→按揭利率落地”的堵點(diǎn)，例如對(duì)首置房貸實(shí)施“LPR-100基點(diǎn)”的定向優(yōu)惠，確保政策紅利真正傳導(dǎo)至購(gòu)房者。

需求端“分類化”激活至關(guān)重要。內(nèi)地可針對(duì)新市民、青年人才推出“購(gòu)房補(bǔ)貼+利率優(yōu)惠+稅費(fèi)減免”的組合包。深圳、上海等人才密集型城市，可對(duì)引進(jìn)人才給予購(gòu)房補(bǔ)貼，疊加首貸利率優(yōu)惠，精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化潛在需求。

需強(qiáng)化保障房與商品房的“雙軌制”。香港市場(chǎng)以私人住宅為主，而內(nèi)地市場(chǎng)規(guī)模大、區(qū)域差異顯著，需加大保障性租賃住房供給，避免過(guò)度依賴市場(chǎng)調(diào)節(jié)，確保住房市場(chǎng)的穩(wěn)定性和公平性。

除了政策借鑒，內(nèi)地房企還可在產(chǎn)品創(chuàng)新上尋找突破點(diǎn)。

杭州樓市的產(chǎn)品“內(nèi)卷”提供了另一種思路。在不限價(jià)時(shí)代，杭州新房在設(shè)計(jì)上出現(xiàn)很多創(chuàng)新做法，如“類一梯一戶”設(shè)計(jì)，通過(guò)電梯廳分隔，變相增加使用面積，提升居住品質(zhì)。

產(chǎn)品創(chuàng)新成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。當(dāng)市場(chǎng)整體趨冷時(shí)，好產(chǎn)品仍能贏得市場(chǎng)。如保利置業(yè)在上海閔行梅隴春申板塊的保利海上印項(xiàng)目，以7.91萬(wàn)元/㎡的板塊新高均價(jià)入市，首開(kāi)104套房源僅1小時(shí)即售罄。

這種聚焦核心城市、核心地段，通過(guò)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)突破的策略，為內(nèi)地房企提供了過(guò)冬思路。

未來(lái)12-24個(gè)月，香港樓市大概率維持“溫和回升、結(jié)構(gòu)分化”的態(tài)勢(shì)。交銀國(guó)際預(yù)計(jì)，香港樓價(jià)未來(lái)三年將穩(wěn)步上升，2025年下半年、2026年及2027年住宅樓價(jià)分別上升3%、5%及5%。

而對(duì)內(nèi)地一線城市而言，即使后續(xù)止跌回穩(wěn)，也更可能呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回穩(wěn)，恒者恒強(qiáng)。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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