北京買房：理清思路，購房建議1721

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我跟老公是非京戶口，在固安有一套全款房，當時我們在大興開店。但這房裝修好我們就搬到西三環了，離固安太遠就基本沒住，請問是否應該賣掉？

A：

1.房子是用來住的，如果住不上就賣掉唄，要不然留著也是閑置。

2.按說是可以留著出租的，但您這估計買的是新房，而且是自己裝修的，大概率裝的不錯吧？這種房最好是自住享受，一旦出租就有可能毀裝修，常規來說三年就毀的差不多了，肯定不劃算。所以這種房一般都不建議出租，不如趁著裝修還值錢的時候賣掉。

3.但您既然來提問，那估計是房價下跌了+不太好賣。如果地段兒不錯+配套齊的話就先留著，等等行情。這會兒算是樓市的最低谷了，再等等也不至于有多少下跌空間。

僅供參考。

二

Q:

請問，我家孩子今年在北京入職**單位，住房問題是先自己解決，同時可以排隊單位宿舍（兩人間800元）和公租房（預計2000左右）。但即便是排上隊了，據說房子也都在五環外，往返交通很不方便，通勤時間預計一小時以上。所以孩子想在單位附近或地鐵六號線買套公寓，預計資金最多120萬（目前看的是卡夫卡公社），時間為明年辦好戶口之后，預計六月左右。資金來源為50萬現金，然后用我們現在的房子做經營貸。

我問了很多的朋友，回答都是北京的公寓不能買，環境差投資差，也就收租金還行，但將來賣不出去。請問您了解的情況是這樣嗎？是否建議買？未必是卡夫卡公社，也有可能是附近的自由派，80萬。

A：

1.房子是用來住的，既然能有低成本解決居住問題的渠道，那買公寓就意義不大了唄。

2.因為如果卡夫卡的房價是120萬，那這套房的租金大概是4000左右。也就是說，如果買了這套房自住，相當于自己每個月花4000塊錢租了自己的房子。

可既然單位能提供800和2000的房子，何必自己花4000啊？何況您家還得貸款幾十萬，利息成本也是要另外計算的。而且這經營貸是在您老家做吧？也考慮好，用這種貸款買房是違規的，也有一定的被查風險。

3.公寓也不是說不能買，只是說優劣勢都很明顯，優勢是租金高，劣勢就是您朋友說的這些。主要就是投資性弱+有潛在風險+流動性弱，所以很多人才不愿買的。也正是因為想買的人不多，所以才不好賣+價格不高的。

常規建議是能買普宅就盡量別買公寓，買了的話也就甭賣了，確實不好賣，索性留著收租金吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，我在南三環有套房，屬于老破大，又買在2017年初的最高點，所以賠了不少。而且這套房是160平的大三居，戶型很浪費，租金也不高，前兩年打隔斷派出所還讓給拆了，總之鬧的我很鬧心，完全成了雞肋。

現在這套房是上一家租客剛走，兩個多月了也租不出去，我想干脆給賣掉得了，還完貸能到手500多萬，認賠200萬。但說實話是非常肉疼的，而且賣了房之后我也想不出應該買什么，所以問問您。

A：

1.問我？我家還有閑錢不知道買什么呢，哪兒有資格給別人出主意啊？您這要不還是咨詢懂投資的吧，我除了懂點兒房子其他的都不太懂。

2.或者這么說吧，我家絕大部分財產都是房子，然后還有點兒黃金不多，是留著避險的。其他的我就買了點兒指數基金，也就這兩年有點兒利潤，前幾年那走勢就跟方便面掉桌子上似的，瞅著曲里拐彎兒的還不能吃，比雞肋都膩味人。

我現在想買的仍然是房子，因為我覺得北京的平均房價基本到底了，沒什么下跌空間。理由很簡單，現在的平均租金收益率是1.8%，而五大行五年期存款利息才最高1.5%。這種事兒在樓市歷史上不多，每次都是相對地段。所以我準備好錢和資格了，等著找性價比更高的房源呢。

3.總之我沒建議，只是說點兒我家的情況，對您是否有幫助看自己的判斷吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，中國房貸余額38萬億，5000萬個家庭平均貸款75萬，你怎么解釋？人人都被房貸壓著，還怎么發展經濟，哪有錢消費？

A：

1.您這數字對嗎？如果是5000萬戶有房貸，那對應的可是14億人口5億戶家庭，有房貸的不過是10%啊，占比就算不低也不算太高吧？據我所知美國是3.4億人，組成1.3億戶家庭，但有房貸的也是5000萬戶，占比接近40%，那他們怎么發展的經濟，憑什么成為消費第一大國？這我解釋不了，還是您來解釋吧。

不過我看到的數字和您不一樣，具體的不抬杠了，反正是有貸款的家庭更多，但其中有房貸的家庭更少。要不您自己再查查吧。

2.另外中國房貸余額不是38萬億了，稍微降了點兒。畢竟這兩年買房的少了，而且提前還款的多了，說明什么？說明不少家庭還是有閑錢，卻都不知道往哪兒投資，只好把房貸還了，無債一身輕。

美國則是房貸余額13萬億美元，折合人民幣90多億吧。也是5000萬個家庭，平均每家接近200萬吧，您覺得這怎么解釋合適？他們消費的錢從哪兒來的？

3.另外我剛剛搜了下日本，1.24億人口，組成5500多萬個家庭。房貸余額是227萬億日元，貸款家庭總數是700萬，平均每戶3000萬，折合人民幣150萬吧。問題來了，日本樓市崩盤都30多年了，房貸余額怎么還這么高啊？是有人新買房了還是一直沒還完啊？還有錢消費嗎？

4.總之就這些吧，我沒什么可解釋的。反正任何一個數字都可以有很多種解釋，就看自己想聽什么和愿意相信什么了。

僅供參考。

五

Q:

請問。我想在西城買一個學區占坑房，請問是買榮豐2008的開間好（200來萬），還是買一個更便宜的平房（100來萬）的好。主要考慮是，開間還能出租，平房基本住人就困難了，沒有租金收益。

A：

1.常規建議是首選樓房唄，除了出租方便，溢價也相對低些，而且流動性強，想出手時好賣點兒。

2.或者說計算一下溢價比例吧，如果能買到溢價不高的平房也行，就算出租費勁，但在保值上風險低，留著等騰退都行。

當然這也得跟榮豐的做對比，得是明顯低的才合適，低的不多就意義不大了。因為榮豐如果200多萬一套沒硬傷的開間，租金再超過5000，或者是租售比在500左右，那也沒多少溢價了，最好還是首選。

3.總之這種對比其實就是算賬，讓當地中介給算吧，一房一議。

僅供參考。

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