深鐵支持不改，萬科需押上籌碼！

這場深刻的自我革命，將考驗管理層的決斷力和執行力，也將決定萬科能否在不依賴外部“輸血”的情況下，真正靠自身力量站起來，并走下去。

中房報記者 許倩 北京報道

大股東的承諾依舊，但對于萬科而言，“輸血支持”的持續性正加速趨緊。

11月20日，萬科召開2025年第一次臨時股東會，董事長黃力平攜執行副總裁郁亮、李鋒、華翠、李剛、韓慧華以及董事會秘書田鈞共同出席。

這是黃力平自10月13日接棒萬科董事長以來，首次以新身份公開亮相。他在會上表示，作為大股東，深鐵集團將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，推動萬科重回健康發展軌道。

與此同時，此次股東大會的主題是對《關于就深鐵集團向公司提供股東借款并由公司提供擔保訂立框架協議的議案》進行表決。

根據該議案，自2025年起至當年股東大會召開日（預計不遲于2026年6月30日召開2025年度股東大會），深鐵集團向萬科提供不超過220億元額度的借款，用于償還公司公開債本息以及深鐵同意的指定借款利息。

截至目前，深鐵集團已向萬科提供借款總金額為213.76億元，這意味著，萬科從大股東處可動用的剩余借款額度已經非常少了。而且，萬科后續還需對已發生的借款提供抵質押擔保，否則深鐵有權要求提前償還已發生的借款本息。

從信用借款向抵押擔保借款轉變

根據安排，可提供的抵質押擔保物包括，萬科或其下屬子公司擁有的合法經營性房地產、固定資產、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權等。

其中，借款本金余額與經營性房地產、固定資產、存貨、在建工程、股票等擔保物評估價值的比率（抵/質押率）為60%～70%，與非上市公司股權質押評估價值的比率（質押率）為50%～60%。

查閱過往公告，萬科已將不少優質資產用于擔保。其中包括上市物業平臺萬物云的部分股權、杭州萬科智谷項目全部股權、嘉興項目公司全部股權，以及自持的辦公資產和長租公寓項目等。

截至2025年8月，萬科已3次質押萬物云股權，質押股份占萬物云已發行股本總額約55.8%。萬科通過多層架構實際控制萬物云57.12%股份。換言之，目前萬科對萬物云可自由支配股份僅剩1.32%。

對于此次抵質押安排，萬科管理層回應稱，此舉是履行此前股東借款合同中的相關約定，資產抵質押也體現了市場化、法治化原則。“前期為及時滿足公司資金需求，大股東已先行提供了部分資金，此次是申請獲得股東授權，完成資產抵質押手續。大股東今年以來全力支持萬科，借款條件也優于市場水平。”

該項議案曾引發市場多番討論。有投資機構人士認為，根據合同條款和監管文件來看，深鐵并沒有承擔“對萬科整體債務兜底”的義務，也沒有承諾在本次額度之外繼續輸血，這意味著，深鐵對萬科的流動性支持可能將告一段落。

深鐵對萬科的股東支持方式，正從信用借款向抵押擔保借款的結構性轉變。這一變化也反映出，在房地產行業調整周期中，資本市場對風險管控的進一步強化。

華泰證券研報分析認為，萬科此次貸款框架協議的設定，可能更多出于加強國資對外借款的風險管理需要，并不代表深鐵對萬科的支持力度減小；但同時也表明，萬科需要加強自身“造血”能力，以應對后續債券兌付壓力。

對于持有萬科27.18%股權的第一大股東深鐵集團而言，其對萬科的支持正付出實實在在的代價。2024年，受萬科業績影響，深鐵集團確認了超百億元的投資虧損。同時，深鐵集團自身的站城開發業務也深受房地產行業周期影響，2024年該業務實現營業收入79.17億元，同比減少46.23%，收入占比37%；全年深鐵集團凈利潤為虧損335億元。

在當前行業深度調整期，深鐵對萬科的支持已不僅是簡單的股東義務履行，更是一種需要平衡自身承受能力的艱難抉擇。

萬科須學會“自我造血”

市場的耐心并非無限。對于萬科而言，依托抵押擔保獲取資金，已是當前形勢下能爭取到的最佳支持，但這終究只是權宜之計。要真正走出困境，萬科必須激活自身的“造血”功能，實現獨立健康的現金流循環。

針對股東關心的公司經營情況、房地產市場趨勢、資本運作等問題，萬科管理層作出回應。

財報顯示，今年前三季度，萬科實現營業收入1613.9億元，同比下降26.61%，權益凈虧損280.2億元。1～10月，萬科實現銷售金額1152.8億元，同比下降43%。

資金壓力顯著。截至三季度末，萬科已償還公開債務288.9億元，深鐵集團累計向其提供借款超300億元。但償債之路不樂觀。據DM查債通統計，2025年最后兩個月，萬科還有3筆境內債陸續到期，待償本金總額為73億元；2026年一季度還有11億元境內債需要兌付。

“在房地產新舊發展模式的轉換過程中，要消化過去‘三高階段’形成的負擔，必然有一個陣痛期。”黃力平坦言，公司發展面臨嚴峻挑戰，經營業績也會持續承壓。

萬科管理層表示，后續會進一步通過資本運作，剝離部分與公司戰略關聯度不高的業務和資產，改善現金流和資產負債結構。今年前三季度，萬科已完成大宗交易簽約金額近70億元，冰雪業務也已剝離出售給中旅集團。

近日，萬科旗下廣州萬溪越秀區 1723平方米商辦物業、4742平方米辦公樓同步擺上貨架，兩項資產均源自其 2019 年以551億元“天價”收購的廣信不良資產包。在招標公告中，付款條款明確：“最遲2025年12月15日前繳清全款”，凸顯公司對于資金的迫切需求。

對于行業趨勢，萬科管理層判斷，隨著各項穩樓市政策逐步落地見效，市場合理住房需求將穩步釋放，行業有望逐步走出調整周期，邁向穩健發展新階段。

對于萬科未來工作，黃力平表示，一方面，萬科將堅持戰略聚焦，按照“十五五”規劃建議中“推動房地產高質量發展”的工作要求，在穩定住宅開發業務的基礎上，從城市聚焦、業務組合、發展模式、產品定位、科技賦能等五個方面綜合施策。

另一方面，萬科將堅持規范運作，主動開展組織優化工作，壓縮管理層級，縮短管理鏈條，整合事業部資源，持續構建更加規范、高效的治理機制。此外，堅持科技賦能，應用新一代信息技術、綠色低碳技術、新型建造技術提升產品競爭力。

從依賴“輸血”到實現“造血”，萬科正經歷一場關乎生存的極限壓力測試。這場深刻的自我革命，將考驗管理層的決斷力和執行力，也將決定萬科能否在不依賴外部“輸血”的情況下，真正靠自身力量站起來，并走下去。