一周綜述：又一家物業撤離中鐵世博城！

11月20日，西海岸中鐵世博城逸海北區、南區的物業企業宣布撤場，理由是“外部資金壓力及物業費收繳率低”

這是今年中鐵博覽城片區第二家撤場的物業公司，8月1日，中鐵世博城閱峰小區的物業公司宣布退出物業服務，理由是小區空置率居高不下（超過50%）、實際收繳率低，加上業委會要求降低物業費。

兩家物業的退場理由都包含“物業費收繳率低”。

為啥呢？還是空置率過高，很多業主當年的買房動機是投資，本身并沒有居住愿望。中鐵世博城片區房子太多而工作機會與生活配套相對匱乏，租賃市場也撐不起來，所以空置率過高，物業費收繳困難。

物業費收繳困難導致物業服務質量下降甚至缺失，會進一步拉低居住意愿提高空置率，進而繼續沖擊物業服務質量，陷入惡性循環。

這種惡性循環是很多遠郊大盤未來面臨的最大問題。

來看一看，上周青島樓市發生了哪些事兒。

1

小蝦米們快點跑！

東李板塊的上流和苑最近以工抵房的名義開啟大降價，直接把價格砍到了1.8萬/㎡，要知道，這個項目在2021年秋天首開時的均價是2.5萬/㎡。

你肯定會先問一句：為啥4年還沒賣完？

因為小開發商的項目撐不起品質唄，這個項目由李滄本土企業建設開發，雖然地處配套與環境都不錯的東李，卻依然未能獲得購房者的青睞，只能眼睜睜看著同板塊的其他項目紛紛清盤，甚至今年還有開盤搖號的。

網上有促狹的評論說：除了品質全是頂流。

刻薄之外，也不是完全沒有道理。

其實對于本土小開發商來說，眼下最重要的不是對抗刻薄情緒，而是抓緊更新對市場的認知，找到一條適合的應對之策。不客氣地說，他們在樓市二十年景氣周期里獲得的經驗與認知，不足以應對眼下的市場情況。

最好的辦法，是揣著在黃金時代里賺來的利潤上岸，靜待市場周期再啟。

可惜難的不是想明白，而是執行下去。

看看今年那些大降價的本土項目吧，仙山花園、依山伴城、清荷名郡、西海瑞源等等，有的呼呼出貨，有的去化困難，差別就在于降價力度：你的價格夠不夠震撼。

震撼到足以讓人忽略品質不足就好賣，反之就不好賣。

小蝦米們要快點跑，最好想明白這一點。

2

漲2毛錢物業費吧！

擁有2319戶居民的浮山后一小區二期，決定將物業費從3毛漲到5毛，理由是物業費太低覆蓋不了物業成本，而且用于老小區改造借的錢也要還了。

這是社區、業委會、業主代表和物業公司聚在一起商量出來的漲價方案，能不能通過還未可知。按照計劃是11月底進行全體居民投票表決。

老小區的管理真是難啊。

3

中糧大悅城要來了嗎？

有司的公告顯示，臺東中糧大悅城二期地塊將于12月5日拍賣，起拍地價2720元/㎡，起拍總價4.1億。

之所以叫中糧大悅城二期，是因為2016年的時候中糧在這里拿了三塊地，一期的兩塊地規劃為市民廣場和商務廣場，已經建成。

規劃為商業體的二期地塊一直沒有建設，當時官方消息說是由于中糧集團領導發生變動所致。

本次即將拍賣的就是這個二期地塊，官方說已經與中糧方面談妥了。

但是具體細節還未可知，所以最后是中糧花錢拿下，還是市北區平臺公司接盤、中糧“輕資產”運營，等著看吧。

至少這塊地是激活了。

4

萬戶居民完成“適老化改造”！

官方消息說，截至目前青島已經完成“適老化改造”10600戶，提前達成市辦實事的目標。

進度快與支持力度大分不開，今年夏天施行的“以舊換新居家適老化改造細則”顯示，只要滿足“60周歲及以上”和“產品收貨地址在青島市境內”兩項條件，每人的補貼總額度可以達到15000元。

從老舊小區改造到適老化改造，青島這些年為了提升老房子的品質可謂下了大力氣。

老房子都在向好房子奔赴，新房子當然更要引領品質，這是大勢所趨。

那些開盤多年、還剩了不少現房的項目，趕緊想辦法吧。

5

華潤云府終于告別異味？

當年華潤興致勃勃地在青島西海岸規劃了一個名叫“國際海洋智區”的宏大項目，甚至可以說是一個新城：因為地處偏遠，所以各種配套也是自建的。

但是地塊沒能全部搞定，導致住宅小區全都銷售完成之后，很多配套地塊還在原企業手里。

這也是該項目價跌如崩的原因，本來規劃為配套的地方還是工廠，除了噪音之外，還有令人頭疼的異味。比如該項目二期的華潤云府，緊鄰康大食品的污水站，異味難當成為小區的惡疾。

好在有司也一直在努力，11月19日的消息是，康大食品原污水處理模塊設施已停用，正在進行模塊內殘余的污水、淤泥、菌種清除工作。新污水處理設施運行正常，周邊無明顯異味。

也許華潤云府就此告別異味了呢。

編輯：周道