北京
區域市場綜述：
根據，2025年10-11月華東大區重點城市上海、杭州、蘇州3個重點城市累計開盤71個，推出房源5825套，環比下降24.55%。其中，改善型項目占比76%，占據市場主流。整體去化效果向好。其中，上海的湯臣君品等8個項目，杭州的招商天青岳等20個項目，由于區位優勢、周邊配套豐富、通達性好等原因實現開盤熱銷，去化效果非常好。
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▍上海：房企推貨放緩，開盤項目數量環比減少
本月監測共有27個項目開盤，共推出4661套房源，剛需、剛改產品占比較上個監測期有所減少，中心城區和郊區均有分布，純新盤推出5個，老盤新開項目22個。
剛需、剛改項目合計占比近六成。
十萬以上改善項目占比有所增加，其中一個為二十萬以上的終極改善項目。
僅一成樓盤開盤當日售罄，另有一成樓盤當日去化超80%。
主要開盤項目
熱點項目：
金茂棠前(2025年10月30日）
價格優惠：無優惠。
認購去化：金茂棠前已于10月30日開盤，本次共計推出164套房源，主力戶型為97-117㎡三房、137-152㎡四房，均價53279元/㎡，一房一價，目前房源已售罄，去化率100%。
入圍情況：項目在認購期間預約認購100組，認購率約62%，未觸發積分。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
教育配套齊全直線3km范圍內有22個幼兒園;8個小學，如寶山區樂業小學、上海寶山區民辦楊東小學、寶山區實驗小學西部-團結路小學、上海市寶山區實驗小學、寶山區實驗小學西部等;10個中學，如上海大學附屬寶山外國語學校、上海市寶山實驗學校、上海建峰職業技術學院附屬高級中學、上海市月浦中學、上海市淞誼中學等。
生活配套便捷樓盤周邊醫療資源較為豐富，直線3km范圍內有7個一級及以上醫院。其中上海交通大學醫學院附屬第三人民醫院距離樓盤2.2km，上海交通大學醫學院附屬第九人民醫院北部院區距離樓盤2.3km，上海市寶山區中西醫結合醫院(西院區)距離樓盤2.8km，上海中冶醫院(總院)距離樓盤2.4km，寶山醫院距離樓盤2.9km，為醫療需求提供了保障。樓盤周邊3km范圍內有17個商場，包括黃金廣場(牡丹江路)、寶楊寶龍廣場、寶樂匯印象城等購物中心，商業配套成熟，完全可以滿足日常購物需求。樓盤周邊生態環境優越，周邊3km范圍內有16個公園，距離最近的僅506m，非常方便日常休閑使用。
交通極為便利周邊直線3km范圍內有4個地鐵站（鐵力路、江楊北路、友誼路、寶楊路），軌道交通發達，距離最近的地鐵站是鐵力路。周邊直線1km內有11個公交站，距離最近的鐵力路湄浦路站僅有468m，周邊公共交通極為便捷。
上海：江灣金茂府（2025年10月30日）
價格優惠：無優惠。
認購去化：江灣金茂府已于10月30日開盤，共推出102套房源，主力戶型為126/144㎡三房、四房，均價72800元/㎡，一房一價，目前房源已售罄，去化率100%。
入圍情況：項目在認購期間認購100組，認購率約98%，未觸發積分。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
教育配套齊全直線3km范圍內有39個幼兒園;13個小學，如長江路小學、上海市寶山區高境科創實驗小學、江灣中心小學、通河新村第二小學、上海市寶山區通河新村小學等;14個中學，如上海市長江第二中學、上海交通大學附屬中學本部、上海市求真中學、上海市虎林中學、上海市高境鎮第三中學等。
生活配套便捷樓盤周邊醫療資源較為豐富，直線3km范圍內有6個一級及以上醫院。其中上海市第二康復醫院距離樓盤844m，上海摩爾星華口腔醫院距離樓盤2.3km，為醫療需求提供了保障。樓盤周邊3km范圍內有12個商場，包括尚優里·樂坊生活廣場、悠方購物中心等購物中心，商業配套成熟，完全可以滿足日常購物需求。樓盤周邊生態環境優越，周邊3km范圍內有36個公園，距離最近的僅183m，非常方便日常休閑使用。
交通極為便利周邊直線3km范圍內有6個地鐵站（長江南路、淞發路、殷高西路、殷高路、新江灣城、張華浜），軌道交通發達，距離最近的地鐵站是長江南路。周邊直線1km內有21個公交站，距離最近的淞發路長江南路站僅有110m，周邊公共交通極為便捷。
杭州：“冰火兩重天”持續深化，樓市熱度聚焦核心改善盤
本月杭州樓市推盤保持活躍，但市場熱度較前期有所回落，結構性分化特征更為突出。
期內全市共開盤43次，推出新房源2790套。市場中簽率呈現極端分化：核心地段稀缺項目如三塘板塊的招商天青岳中簽率僅7.35%，云谷、蕭山開發區等熱門板塊的綠城悅海棠（18.87%）和曉瀾玉華（23.94%）中簽率也維持在40%以下，顯示購買力高度聚集。與此同時，本期流搖項目達28個，流搖率高達65.1%，大量非核心區項目缺乏有效市場關注。
從價格結構看，中簽率與價格段呈現明顯相關性。30000-60000元/㎡的改善型項目成為市場活躍的主力，而單價20000元/㎡以下的剛需盤普遍遇冷，反映出當前市場需求重心已顯著向改善產品傾斜。
熱點項目：
杭州：拱宸金茂府（2025.10.24）
開盤詳情：2025年10月24日，拱宸金茂府加推10幢高層，共計30套房源，戶型在185-216㎡之間。
價格優惠：均價58604元/㎡。
認購去化：項目吸引了92組家庭登記，中簽率低至32.6%，選房當天共認購30套房源，去化率100%。
客戶定位：全城高端改善客群。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
拱宸橋芯地段價值項目坐擁運河拱宸橋段世界文化遺產資源，經上塘高架、莫干山路“三縱兩橫”路網15分鐘直達武林商圈，毗鄰運河大劇院、橋西歷史街區，形成文化底蘊與城市核心配套的雙重加持。
科技住宅產品標桿以1.8容積率打造185-216㎡純粹改善社區，創新設計13.8米南向三開間面寬與60㎡闊廳，配備十二大綠金科技系統（恒溫恒濕恒氧），重塑主城科技住宅標準。
金茂品牌與圈層賦能作為杭州第五座金茂府，延續 16 年科技住宅開發經驗，配備約 1600 ㎡高端會所，首開均價 52000 元 / ㎡較周邊二手房價（如九龍倉碧璽掛牌 63000 元 / ㎡ + ）存在明確價值空間。
杭州：綠城曉瀾玉華（2025.10.30）
開盤詳情：2025年10月30日，綠城曉瀾玉華首開推出2、10幢，共計113套高層房源，戶型面積186-241㎡。
價格優惠：精裝均價53489元/㎡。
認購去化：項目本次開盤共計有472組家庭報名登記，中簽率23.9%，開盤當日房源售罄。
客戶定位：地緣性高端改善客群。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
奧體南核區位價值項目位于蕭山開發區市北板塊，距錢江世紀城僅約3公里，經市心北路、建設三路5分鐘直達奧體核心。周邊2公里范圍內匯聚萬象匯、蕭山寶龍廣場、信息港小學等優質配套，坐享奧體板塊成熟紅利。
綠城精工大平層產品力項目打造純大平層住區，首推186-241㎡一梯一戶戶型，層高3.1米，采用5000元/㎡裝標（配備日立中央空調、柏麗廚具、杜拉維特衛浴），以綠城二代高層精工體系重塑區域品質標桿。
價格倒掛驅動熱銷項目均價53500元/㎡，較周邊次新房（如桂語江南掛牌62000元/㎡+）存在明顯價差，首開去化率達92%，創板塊年內新高，印證高性價比項目的市場號召力。
杭州：綠城蕙瀾月華（2025.11.16）
開盤詳情：2025年11月16日，綠城蕙瀾月華首開推出高層4、5、6幢，合計78套房源，戶型面積188-280㎡。
價格優惠：精裝均價70088元/㎡。
認購去化：項目本次開盤共計有202組家庭報名登記，中簽率38.6%，開盤當日認籌70套房源，去化率90%。
客戶定位：濱江、蕭山等區域中高端改善客群。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
錢二核心絕版地段項目位于錢江新城二期核心區，容積率約2.4，緊鄰連堡豐城TOD綜合體，坐享板塊發展紅利與城市級配套，屬區域內稀缺新增供應。
綠城蕙系精工品質作為綠城“蕙”系高端產品，項目采用玻璃幕墻與鋁板立面，搭配精裝大堂與園林景觀，以品牌精工標準樹立主城改善標桿。
純粹大戶鎖定高端本次推售戶型為180㎡以上純大戶型，一梯一戶設計，客群定位純粹，在錢二板塊新房中具有高度稀缺性，精準承接高端改善需求。
▍蘇州：房企推盤放緩，純新盤居多
監測1個項目開盤，共推出38套房源，位于工業園區。
價格方面，開盤項目定價整體較為穩健。
新開盤項目積極推出優惠促銷措施，但整體去化表現一般。
新開盤項目多為高端改善盤，客戶群年齡集中于40歲以上。
熱點項目：
蘇州：玫瑰園Ⅱ期（2025年11月8日）
價格優惠：約9-92折，送2-3個車位。
認購去化：2025年11月8日本項目推出3F合院4、5、12、15-17、20-22、31#，共計38套，開盤認購23套，去化率61%。
客戶定位：園區本土升級客群為核心，蘇州大市的頂尖財富階層，價值投資與資產配置型客戶次之。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
區位優越，生活配套較完善；
環境優美，居住舒適度較高；
品牌房企，品質與服務并存。
項目缺點
總價偏高，受眾有限。
本月開盤
表：開盤項目信息
注：本報告中開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。
下月預告
表：部分典型項目開盤信息
報告下載
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