北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1718

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我目前的學(xué)區(qū)是中關(guān)村學(xué)區(qū)，對(duì)口小學(xué)是人大附中實(shí)驗(yàn)小學(xué)，孩子2027年上小學(xué)，能否幫我分析一下這三條路徑：1.保持現(xiàn)狀 2.八一九年一貫制學(xué)區(qū)房書包房 3.上地實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)的書包房/房屋置換三居室的優(yōu)劣勢(shì)？八一的書包房大開(kāi)間怕跌到時(shí)候沒(méi)人接盤，上地實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)現(xiàn)在又溢價(jià)很高。

A：

1.是否保持現(xiàn)狀先看孩子的天分吧，天分高的就沒(méi)必要折騰。可以先考人大附入營(yíng)，不成就就博點(diǎn)招不就得了，怎么都不耽誤小升初。天分不太高+小升初怕踩坑兒那就換九年制八一或上地，省心。

2.八一挺好的，典型的海淀中等校，是否換學(xué)區(qū)只能家長(zhǎng)定。這看當(dāng)家長(zhǎng)的期望值吧，不太高的就換過(guò)來(lái)圖個(gè)省心，天分高或期望值高的就不太合適了。

3.換上地三居室，優(yōu)勢(shì)就是提升學(xué)區(qū)唄，劣勢(shì)就是溢價(jià)高唄，這沒(méi)辦法。現(xiàn)在三居的單價(jià)是10萬(wàn)左右甚至更高，而當(dāng)?shù)氐钠盒ё饨鹨话憔褪?00，租售比上千了。溢價(jià)率比占坑兒房肯定是低，但在海淀仍然算高的，誰(shuí)讓人家學(xué)區(qū)受追捧呢。

要不看看占坑兒房，傳說(shuō)近期房源猛增，能買到溢價(jià)低的。但具體的我不清楚，問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

4.八一的開(kāi)間，還是大開(kāi)間，那從投資角度肯定不算強(qiáng)了。溢價(jià)不低+價(jià)格走勢(shì)弱+租金收益率也偏低，請(qǐng)問(wèn)優(yōu)勢(shì)在哪里？當(dāng)然也不至于沒(méi)人接盤，到時(shí)候別要價(jià)太高就行。

5.簡(jiǎn)單就是這情況，是否換學(xué)區(qū)只能家長(zhǎng)定。另外看您家預(yù)算是多少了，高的話也可以看看萬(wàn)柳的，有溢價(jià)相對(duì)更低點(diǎn)兒的，預(yù)算越高溢價(jià)率越低。

還有育英的九年制也省心，學(xué)校成績(jī)也很好，有可能成為新小強(qiáng)。學(xué)區(qū)房紫金長(zhǎng)安的溢價(jià)率也有低些的，就是總價(jià)高點(diǎn)兒。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是北京戶口，央企，中關(guān)村附近上班；老公私企，西直門附近上班，26年生小孩，比較糾結(jié)是否現(xiàn)在就要買房，買房一是考慮學(xué)區(qū)，二是考慮通勤，從學(xué)區(qū)的角度看，目前比較傾向于芍藥居北里，但是通勤需要1個(gè)小時(shí)；從通勤的角度看，挺喜歡安貞門附近的，但是這里學(xué)區(qū)又不太好，就比較糾結(jié)到底現(xiàn)在買房是首先考慮自己通勤，還是考慮小孩上學(xué)。目前經(jīng)濟(jì)情況是首付120，月供2萬(wàn)以內(nèi)，壓力會(huì)小一些。

A：

1.房子是用來(lái)住的，有需求就買，能低成本解決住房問(wèn)題就沒(méi)必要買唄。

2.明年孩子出生，上學(xué)是2033年，那現(xiàn)在考慮學(xué)區(qū)早了點(diǎn)兒。入學(xué)高峰是2013年開(kāi)始的，教改導(dǎo)致出現(xiàn)了學(xué)區(qū)房+漲出了溢價(jià)。最高峰是2023年，之后開(kāi)始入學(xué)人數(shù)減少，今年是入學(xué)高峰最后一年，明年就是確定性的大幅下降了，要持續(xù)到至少2032年。

那要是現(xiàn)在接盤學(xué)區(qū)房，如果明年之后沒(méi)有政策支持，考慮好溢價(jià)部分的保值問(wèn)題。當(dāng)然朝陽(yáng)區(qū)的溢價(jià)相對(duì)低，以500萬(wàn)總價(jià)來(lái)說(shuō)頂多100來(lái)萬(wàn)。但就算不損失，這百十萬(wàn)等孩子上學(xué)也要閑置7年，這期間既享受不到居住體驗(yàn)，出租也沒(méi)人給租金，還要承擔(dān)保值風(fēng)險(xiǎn)，想好了再買。

3.通勤看自己的感受，外人不好建議。

4.芍藥居北里怎么說(shuō)呢？也是考慮好吧，這幾年人朝太紅了，學(xué)區(qū)房賣爆了，導(dǎo)致入學(xué)人數(shù)暴漲，所以才新建了好幾個(gè)校區(qū)。反正前些年是就算買了房也是分校區(qū)，甚至連東區(qū)四大神盤的豪宅都是。明年后應(yīng)該是學(xué)位相對(duì)寬松，但是否會(huì)被調(diào)劑也沒(méi)人敢保證，想好了再買。

再有就是人數(shù)暴漲導(dǎo)致學(xué)校迅速擴(kuò)張，那師資和成績(jī)就有待觀察了。尤其是初中，在增加了這么多人的情況下是否還能維持高質(zhì)量，過(guò)幾年再看吧。

房子是用來(lái)住的，常規(guī)建議是如果預(yù)算不是太高，那最好先注重居住體驗(yàn)+通勤，或者是注重保值，以便于日后置換時(shí)不吃虧。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是預(yù)算高了能各項(xiàng)兼顧，不太高的情況下只能是取舍了。尤其是自住和保值，在不太高的情況下是相悖的，自住是消費(fèi)，保值是投資，考慮好自己更注重哪方面吧。

僅供參考。

三

Q:

我想咨詢您，我現(xiàn)在住在石景山魯谷想再買一套改善。在二手房和新房間糾結(jié)，目前暫時(shí)看好的兩個(gè)，一是重聚園約110平三居，套內(nèi)面積大但小區(qū)環(huán)境差停車費(fèi)勁，二是學(xué)府里89平新房，環(huán)境好但是面積小位置有點(diǎn)遠(yuǎn)。希望您能給一下建議。

A：

1.我恐怕給不了什么建議，因?yàn)榧热皇歉纳疲蔷蛻{個(gè)人喜好選擇才合適，沒(méi)必要聽(tīng)別人的。或者說(shuō)是自住就選自己喜歡的，有錢難買樂(lè)意。投資才買符合大眾標(biāo)準(zhǔn)的呢，否則賺誰(shuí)的錢去？

2.改善盡量買新房，怎么都比二手的強(qiáng)。這就跟買車似的，注重駕乘體驗(yàn)就買新的，練手或租出去跑滴滴才買二手的呢，圖個(gè)性價(jià)比。另外看價(jià)格吧，新房要打的折扣多就更合適了。

3.另外新房我也不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家，我這號(hào)是公開(kāi)發(fā)的，老惹麻煩犯不上。這咨詢中介和渠道商吧，他們賣房的才專業(yè)。

而且還是這話，房子是用來(lái)住的，既然是改善，那就多考慮居住體驗(yàn)吧，地段兒什么的都是保值角度的事兒。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我和媳婦都是體制內(nèi)，娃明年91上小學(xué)，預(yù)算500左右，媳婦在大望路附近上班，我在順義，現(xiàn)在有兩個(gè)購(gòu)房想法，一是買朝陽(yáng)東壩學(xué)區(qū)，上北京中學(xué)，能兼顧學(xué)校和通勤，今天看了天璞家園和利錦苑，大概89.9平450萬(wàn)左右。或者是看芍藥居望京那邊。二是看東城或西城的學(xué)區(qū)，基本就沒(méi)什么居住屬性了，我們兩個(gè)可能更偏向前者。想讓您給我們出出主意。

A：

1.今天都11月中旬了，這會(huì)兒才考慮換學(xué)區(qū)？全款還好，貸款的話可有點(diǎn)兒緊張了。91是入學(xué)，但信息采集5月開(kāi)始，6月就填報(bào)了，做好時(shí)間規(guī)劃吧。

2.北中東壩的分校到目前為止都算掛牌校，師資和生源沒(méi)什么提升，小學(xué)成績(jī)也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)怎樣，所以不算頭部校，對(duì)口房源自然也不算學(xué)區(qū)房。上北中的優(yōu)勢(shì)就是有可能參與系統(tǒng)內(nèi)選拔，但這不是獨(dú)享的，就跟人大附系統(tǒng)似的，不算特殊優(yōu)勢(shì)。

所以這就算普通購(gòu)房，覺(jué)得能兼顧就買吧。房子既然不算學(xué)區(qū)房也就沒(méi)有溢價(jià)，居住的性價(jià)比正常。

3.芍藥居是人朝西區(qū)，望京指的是陳分學(xué)區(qū)嗎？這倆都算對(duì)口頭部校的學(xué)區(qū)房，有溢價(jià)，人朝的高些能在20%左右，陳分的大概15%吧。具體的我最近沒(méi)算，看房時(shí)自己算算吧。

東西城所有帶學(xué)位的普宅都算學(xué)區(qū)房，500萬(wàn)要想兼顧居住就買東城永外的唄，價(jià)格相對(duì)低，就是學(xué)區(qū)排名不太高。西城大椿天也差不多同等情況，再有就是廣外學(xué)區(qū)，算是相對(duì)均衡能獲得學(xué)位的，也能買到適合一家居住的。

4.我出不了什么主意，選擇學(xué)區(qū)只能是家長(zhǎng)決定，自家才最了解自家的具體情況。或者說(shuō)如果孩子天分很高，那買北中的就性價(jià)比很高了，不僅省錢，而且系統(tǒng)內(nèi)選拔也方便的多。

另外常規(guī)建議是看陳分的，溢價(jià)不算太高，望京學(xué)區(qū)整體也算不錯(cuò)。人朝西的話這兩年孩子非常多，所以才有了好幾個(gè)校區(qū)，連東區(qū)的四大神盤都調(diào)劑了，明年是否會(huì)調(diào)劑不敢保證。而且多了這么多的孩子，中學(xué)的師資和成績(jī)有待觀察，考慮好再買。

東西城就看自己的選擇了。不過(guò)說(shuō)實(shí)話，都這會(huì)兒了，您家連哪個(gè)行政區(qū)還沒(méi)定呢？這不太像體制內(nèi)家長(zhǎng)的教育模式，像拆遷戶的，事到臨頭才匆匆忙忙。

總之抓緊時(shí)間吧，每個(gè)行政區(qū)的教育模式都不太一樣，沒(méi)有哪個(gè)學(xué)區(qū)最好，只看哪里更適合自己。賣對(duì)了從從容容，不合適的就不合適唄，花了錢卻受罪+后悔的家庭有的是。所以建議“謀定后動(dòng)+多謀速?zèng)Q”吧。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我不是無(wú)腦吹小日子，而是問(wèn)的真實(shí)的事情。我同學(xué)在東京買的房出租，租售比10%，而且是刨去了所有的成本之后的凈利潤(rùn)。我們關(guān)系非常好，他沒(méi)道理騙我，而且我無(wú)論多高的收益也不會(huì)去日本投資的，所以我這同學(xué)只是告訴我東京的收益高而已。

A：

1.吹不吹日本的自己知道就行，不用跟我解釋。

2.如果您說(shuō)的都是真實(shí)的，那您這同學(xué)在東京買的就是有硬傷的房子，而且是硬傷極大的，所以收益才高。還是那句話，甘蔗不能兩頭兒甜，高收益的背后必定是高成本，或者是高難度和高投入，至少也是高門檻兒，總之都是高風(fēng)險(xiǎn)。

3.日本房子的大硬傷分幾種吧，主要的是房齡老的，維護(hù)成本高，那如果租金低的話都不夠修房的。

這種房其實(shí)就跟咱們的大雜院或宅基地似的，年年小修+10年大修+20年以上翻建。而且日本管得還嚴(yán)，不同的房子種類都有年限，就跟汽車的強(qiáng)制報(bào)廢似的，到了年頭不管是否還能湊合都必須大修。

所以投資這種房的難度不在于收租，而是如何控制維修和翻蓋的成本？之所以之前都是專業(yè)機(jī)構(gòu)才投資這種整體公寓或一戶建，就因?yàn)槿思矣凶约旱年?duì)伍或穩(wěn)定靠譜兒的維修公司。普通人則干不了，弄不好就先賺后賠。

4.還有一種更大的硬傷的，就是先有的房子，后有的道路規(guī)劃。但是道路拓寬了，房子離路邊太近。于是日本政府也講究人性化，房子不拆遷不賠償+永遠(yuǎn)不許再翻建，只要塌了就算主動(dòng)騰退，夠損不？

當(dāng)然這種房是允許維護(hù)的，但條例也苛刻，每次只能維護(hù)一部分，更不能同時(shí)更換梁柱什么的。所以這種房的價(jià)格就相當(dāng)便宜了，但租金仍然是市場(chǎng)價(jià)，算下來(lái)的收益率也相當(dāng)高了。

但還是這句話，甘蔗不能兩頭兒甜。萬(wàn)一維護(hù)不到位，或者是哪天地震了，只要房子一塌，哪怕只是塌了一部分，那這種房的命運(yùn)就是直接拆遷了，給人家政府騰地方。

5.總之一句話，任何美好事物的背后，上帝造物主都標(biāo)好了代價(jià)。如果真的有高收益，那無(wú)論是哪個(gè)國(guó)家，這種好事兒都落不到普通人頭上，人家財(cái)閥早tm給壟斷了。

僅供參考。

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