又一城市落地，“救”老房子！

鄭州傳出消息，要對超過30年房齡的老住宅進行全面體檢。

這一舉措打響了房屋定期體檢制度落地的又一槍。

此次體檢內(nèi)容極為全面，涵蓋了地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、圍護系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施及管線等重要部件，以及相互之間的構(gòu)造連接情況。這意味著，建筑的全系統(tǒng)，能檢的都檢了。

更關(guān)鍵的是，所有體檢費用均由市級公共賬戶承擔(dān)，業(yè)主無需花一分錢。

這并非孤立事件，而是一場席卷全國的、政策引導(dǎo)的硬性動作。

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房子像人一樣也會變老，老了也會生病，這就需要建立房屋定期體檢制度。

房屋三項制度，并不是首次被提及。

早在2023年6月，三項制度首次出現(xiàn)在住建部部長倪虹的署名文章上，隨后，住建部在各大會議上多次提及探索建立房屋安全管理長效機制，完善房屋體檢、養(yǎng)老金、保險這三項制度。

目前，全國范圍內(nèi)共有22個城市納入三項制度的試點，分別為上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫，這22個城市正陸續(xù)開展試點。

具體執(zhí)行起來，每個城市也都不同：

天津在2023年便開創(chuàng)了“體檢發(fā)現(xiàn)問題、更新解決問題”的閉環(huán)模式，并將“疑似C、D級危房數(shù)量”、“老舊電梯數(shù)量”納入特色體檢指標(biāo)。該模式已被住建部全國推廣。據(jù)統(tǒng)計，僅2024年，天津就借此推動了127個老舊小區(qū)的改造。

深圳則采取了費用共擔(dān)機制：對于房齡超20年的小區(qū)，基礎(chǔ)體檢費用由政府、業(yè)主、房屋養(yǎng)老金賬戶按3:2:5的比例分攤。2024年，深圳完成89個老舊小區(qū)體檢，其中高達76%查出了屋面滲漏、外墻腐蝕等典型問題。

體檢只是起點，其最終目的是“倒逼整改”。

體檢結(jié)果出來后，方向基本明確：

要么安全問題嚴重，直接納入城市更新通道，拆舊建新；

要么通過更換管材建材、加固結(jié)構(gòu)等方式，進行系統(tǒng)性品質(zhì)提升，延長房屋壽命。

2

推動這場變革的，是日益緊迫的現(xiàn)實：中國的房子正集體步入“中老年”。

從市場掛牌數(shù)據(jù)看——

10年以內(nèi)的房齡占比在10%左右；

10-15年房齡的占比35-40%左右；

15-20年的房齡的占比30%；

20年以上的房齡占比大概在20%左右。

有官方數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)存量住房中，2000年以前建成的房屋占比高達27.55%。更有14個省市（如上海、北京、天津、遼寧、浙江等）的這一占比已超過35%。

截至2022年底，我國城鎮(zhèn)有接近20%的房屋房齡超過30年，正進入設(shè)計使用年限的中后期。

預(yù)計到2040年前后，近80%的城鎮(zhèn)房屋將步入“中老年”階段。

具體到城市，情況更為嚴峻：

上海擁有約200多萬套“老破小”，部分板塊占比超一半，其二手房成交量的近80% 來自這類房源。

北京在售的13.6萬套二手房中，房齡超20年的近5萬套，占比驚人。

廈門島內(nèi)，老破房的占比更是達到80%。

隨著小區(qū)愈發(fā)老化，要修繕的費用只會越來越高。

住老舊小區(qū)的朋友這幾年應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，自己所在的小區(qū)房屋外墻脫落、電梯故障、漏水這樣的問題司空見慣，時間長了物業(yè)也開始擺爛。

一些小修小補的項目，物業(yè)不想管，整修的大型項目物業(yè)舍不得花錢就只能交到“美麗家園”的工程。

事實上，隨著城市建筑紛紛邁入“中老年”，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制，越來越成為社會關(guān)注的熱點。

你可以理解為，今后把房子當(dāng)作人一樣對待，要給房子定期體檢、上保險、交養(yǎng)老金。

因為只有它健康了，你才能 住的舒服 。

這份初心，不用懷疑，肯定是好的。

3

你以為 這項制度只是針對老破小老破大嗎？

別忘了，還有一類更值得重視的潛在情況，就是高層商品房。

我們是世界上為數(shù)不多的，以高層為主要居住類型的國家。

那些年，在房地產(chǎn)大浪潮的推動下，一夜之間，全國各地出現(xiàn)了大批大型高層住宅區(qū)。

同時，高層因為人口密度大，公共空間和設(shè)施使用率高，會導(dǎo)致折舊率加速。

在北方，草坪2-3年不更換基本就會成片枯死，南方不換就是成片雜草。

游樂設(shè)施、水系噴泉、地磚墻面、公共門禁，5年左右或壞或舊，10年不維護就會造成年久失修。

絕大部分小區(qū)的電梯都沒有得到足量保養(yǎng)，一般15年就基本沒法再用，必須更換。

時間再長點，就涉及到公共管道的壽命和更換，乃至房屋本體結(jié)構(gòu)的加固。

所以，高層使用年限通常是50年，但大多數(shù)小區(qū)20年房齡的時候就已經(jīng)破得不成樣子。

房子正集體步入“中老年”，已無法阻擋！

怎么辦？

只有盡力去延緩。

這就不難理解，房屋體檢、養(yǎng)老及保險制度，會在這兩年被重點提起。

4

所以，這是一個非常龐大的舊改市場，而體檢只是第一步而已。

在未來五年，也就是一整個十五五計劃中，老破小、老破大改造都將是國內(nèi)城市的大趨勢。

收縮城市框架，優(yōu)化現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)，高品質(zhì)提升建成區(qū)，這就是中央一直再提的高品質(zhì)城市建設(shè)的核心內(nèi)容，也是未來5年的核心計劃。

有人估算過，僅此一項，也就是舊房整改，能帶動的投資就是超過10萬億的資金量，會拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈新一波增長。

而對于手中有老破小或老破大的人來說，也是一個很好的機會。

要么就直接可以進入到更新通道，直接拆了拿補償；拆不動的，也會進行老房品質(zhì)升級，帶動居住感和品質(zhì)感躍升。

并且，一些 老房子 的地段非常好， 在城市更新和高品質(zhì)改造之下，這些老房子可能會帶來一波品質(zhì)升級和居住舒適感躍升，租金也可能會更好。

總之， 老房子的養(yǎng)老，已經(jīng)不是一個家庭的問題，而是一個時代的課題。

而現(xiàn)在，一切才剛剛開始。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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