《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的政策解讀

11月19日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等八部門(mén)印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。解讀如下：

一、加大存量土地“收調(diào)供”力度。鼓勵(lì)通過(guò)依法協(xié)商收回（收購(gòu)）、協(xié)議置換等措施或使用專(zhuān)項(xiàng)債券回收閑置存量土地，回收后的土地可按照城市發(fā)展需要優(yōu)化調(diào)整規(guī)劃用途后重新供應(yīng)。

解讀：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，部分房地產(chǎn)企業(yè)因銷(xiāo)售回款慢、融資困難等原因，土地開(kāi)發(fā)放緩，城市土地資源沒(méi)有被有效利用，繼而導(dǎo)致資源錯(cuò)配，供需失衡。針對(duì)我市存量土地規(guī)模大，提出通過(guò)“收調(diào)供”機(jī)制，優(yōu)化土地空間布局，提升利用效率。“收調(diào)供”機(jī)制，就是政府統(tǒng)一收儲(chǔ)存量閑置土地（商辦、住宅用地），再根據(jù)區(qū)域規(guī)劃及區(qū)域供求關(guān)系調(diào)整原定規(guī)劃指標(biāo)或條件，納入整體土儲(chǔ)，在嚴(yán)控增量的要求下保障用地供應(yīng)，優(yōu)化國(guó)有土地使用權(quán)出讓。一方面，政府回收土地為企業(yè)提供現(xiàn)金流，減輕企業(yè)資金成本壓力。另一方面，從源頭上加快土地庫(kù)存出清，通過(guò)重新調(diào)整規(guī)劃，將低質(zhì)低效閑置土地盤(pán)活為符合市場(chǎng)需求的優(yōu)質(zhì)地塊；通過(guò)調(diào)整土地用途結(jié)構(gòu)，將土地資源配置到更高效、更有價(jià)值的用途上。

二、嚴(yán)控新增商服用地供應(yīng)規(guī)模和商住用地配比。對(duì)商辦用房庫(kù)存去化周期超過(guò)18個(gè)月的，除市、區(qū)級(jí)以上重點(diǎn)項(xiàng)目，文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、加油加氣站項(xiàng)目、保障性租賃住房項(xiàng)目、農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目之外，嚴(yán)控新的商服用地、商住混合用地出讓。其他商辦項(xiàng)目確需推動(dòng)的，報(bào)市人民政府同意后實(shí)施。提高純住宅用地供應(yīng)比例，原則上新出讓的居住用地中商業(yè)辦公計(jì)容建筑面積占比不超過(guò)10%。

解讀：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，我市對(duì)辦公和商業(yè)空間的需求增長(zhǎng)放緩，導(dǎo)致商辦用房庫(kù)存相對(duì)較大。該政策完善了商服用地供應(yīng)與庫(kù)存去化掛鉤機(jī)制，依據(jù)市場(chǎng)情況，科學(xué)確定商服用地供應(yīng)總量和時(shí)序。商辦用房庫(kù)存去化周期超過(guò)18個(gè)月的，嚴(yán)控新的商服用地、商住混合用地出讓?zhuān)瑢?duì)于優(yōu)質(zhì)、稀缺的商辦項(xiàng)目，可納入市、區(qū)級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)土地。同時(shí)，根據(jù)區(qū)域商業(yè)配套需求和住宅市場(chǎng)情況，合理確定商住用地配比，原則上不超過(guò)10%。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)限。對(duì)于新出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目，允許依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)體量、建筑高度等指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工期限。對(duì)于已出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)可在合同約定的應(yīng)開(kāi)工或竣工時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)緩建，緩建期限原則上不超過(guò)一年。

解讀：今年以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部委優(yōu)化了一批房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策文件。為落實(shí)上級(jí)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合佛山實(shí)際，提出依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)體量、建筑高度等指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工期限。對(duì)于新出讓的房地產(chǎn)用地項(xiàng)目，科學(xué)確定開(kāi)竣工期限，能夠適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系重大變化，推動(dòng)市場(chǎng)建設(shè)周期與供求關(guān)系相吻合。對(duì)于已經(jīng)出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)緩建，從而減緩房地產(chǎn)項(xiàng)目上市速度，減少庫(kù)存去化壓力，并減輕房地產(chǎn)企業(yè)因項(xiàng)目開(kāi)竣工違約繳納違約金的資金壓力，持續(xù)鞏固夯實(shí)我市房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)。

四、優(yōu)化存量項(xiàng)目開(kāi)竣工違約金核算標(biāo)準(zhǔn)。已出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的開(kāi)竣工違約行為，企業(yè)在一定時(shí)限內(nèi)繳納違約金的，開(kāi)竣工違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每日萬(wàn)分之零點(diǎn)五，竣工違約金核算時(shí)，以逾期竣工建筑面積占總建筑面積比例核算違約金。

解讀：根據(jù)國(guó)家調(diào)整優(yōu)化導(dǎo)向，以及結(jié)合我市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)管理實(shí)際需要，進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)、增加房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性，將竣工違約金的核算從之前的“以總地價(jià)為基數(shù)”調(diào)整為“以未按時(shí)竣工建筑面積對(duì)應(yīng)的地價(jià)款為基數(shù)”，更符合實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)展的動(dòng)態(tài)管理需求。部分房地產(chǎn)企業(yè)也反映難以承擔(dān)存量項(xiàng)目已產(chǎn)生的違約金，為鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)輕裝上陣，進(jìn)一步化解存量項(xiàng)目開(kāi)竣工違約問(wèn)題，該政策允許企業(yè)在政府規(guī)定的時(shí)限內(nèi)按照新標(biāo)準(zhǔn)繳納違約金，有利于化解歷史遺留問(wèn)題，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

五、促進(jìn)商服用地轉(zhuǎn)型利用。允許土地使用權(quán)人申請(qǐng)對(duì)已出讓未開(kāi)發(fā)的商服用地地塊內(nèi)部細(xì)分地類(lèi)之間功能轉(zhuǎn)換，并按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。探索存量合法商辦用房按現(xiàn)狀臨時(shí)轉(zhuǎn)換用于保障性住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、體育健身、旅游休閑等公共服務(wù)或經(jīng)營(yíng)性用途，并按規(guī)定繳交用途轉(zhuǎn)換土地價(jià)款或土地收益。

解讀：當(dāng)前我市商業(yè)、辦公用房面臨庫(kù)存高、去化周期長(zhǎng)的壓力，城市發(fā)展也正從過(guò)去依靠增量土地?cái)U(kuò)張，轉(zhuǎn)向 “盤(pán)活存量”“內(nèi)涵式提質(zhì)” 的新階段。該政策綜合考量市場(chǎng)供需變化、盤(pán)活存量資源、推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式等方面，從嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量雙向發(fā)力，推動(dòng)商辦用房庫(kù)存去化和用途轉(zhuǎn)換利用。一方面，嚴(yán)控增量，根據(jù)需求開(kāi)展土地用途變更，允許商辦用房供應(yīng)過(guò)剩的區(qū)域內(nèi)未開(kāi)發(fā)的商辦項(xiàng)目申請(qǐng)土地用途變更，企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求，通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)款等方式調(diào)整規(guī)劃條件。另一方面，優(yōu)化存量，對(duì)于已經(jīng)建成的商辦用房，允許按現(xiàn)狀臨時(shí)轉(zhuǎn)換用途利用。用途轉(zhuǎn)換期限不得超過(guò)土地使用權(quán)剩余使用年限，用途轉(zhuǎn)換到期后房屋恢復(fù)原用途使用。

六、優(yōu)化容積率計(jì)算方式支持好小區(qū)建設(shè)。本市行政區(qū)域內(nèi)新取得土地的建設(shè)工程，位于項(xiàng)目用地范圍內(nèi)歸全體業(yè)主共有的居住小區(qū)配套的變配電房、開(kāi)閉所、開(kāi)關(guān)房、環(huán)網(wǎng)站、水泵房、生活垃圾分類(lèi)設(shè)施、屋頂層設(shè)備用房，不納入容積率計(jì)算。

解讀：住建部要求各地統(tǒng)籌推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。“好小區(qū)”承載著市民對(duì)居住環(huán)境、設(shè)施條件、服務(wù)功能和文化價(jià)值等居住需求。該政策允許居住小區(qū)配建的特定非營(yíng)利性公共服務(wù)設(shè)施（如變配電房、水泵房等）不計(jì)入容積率，有利于進(jìn)一步優(yōu)化社區(qū)公共資源配置、提升居住品質(zhì)，激勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極參與公共設(shè)施建設(shè)，更好滿(mǎn)足群眾宜居需求。

七、推行分期規(guī)劃核實(shí)驗(yàn)收和分棟首次登記。在滿(mǎn)足整體質(zhì)量安全和使用條件的前提下，允許對(duì)同一工程規(guī)劃許可的工程分期申請(qǐng)規(guī)劃條件核實(shí)與竣工驗(yàn)收，允許以樓棟為單位申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記。

解讀：為助力房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展降本提速，進(jìn)一步落實(shí)省關(guān)于持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的工作要求，有效回應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)訴求，我市實(shí)施分期規(guī)劃核實(shí)驗(yàn)收和分棟首次登記。一方面，可大幅縮短從樓棟建設(shè)完成到具備交付條件的周期，有利于加速房地產(chǎn)企業(yè)資金回流，提高資金周轉(zhuǎn)效率。另一方面，能夠進(jìn)一步滿(mǎn)足購(gòu)房人落戶(hù)、子女入學(xué)等需求。

八、支持“好物業(yè)”服務(wù)“好房子”。允許物業(yè)服務(wù)按照“質(zhì)價(jià)相符”原則，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，支持優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。

解讀：黨中央、國(guó)務(wù)院作出了建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧“好房子”的決策部署。物業(yè)運(yùn)維作為建筑項(xiàng)目建設(shè)全生命周期的重要環(huán)節(jié)，正是“好房子”的核心價(jià)值體現(xiàn)。“好房子”需要“好物業(yè)”作為支撐。當(dāng)前，居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已逐步從基礎(chǔ)保潔、安保轉(zhuǎn)向個(gè)性化、智能化升級(jí)（如健康社區(qū)管理）。該政策允許物業(yè)服務(wù)按照“質(zhì)價(jià)相符”原則，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，激勵(lì)物業(yè)公司提供更精細(xì)化、個(gè)性化的服務(wù)，形成“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的良性循環(huán)。

九、加大住房公積金貸款購(gòu)房支持力度。購(gòu)買(mǎi)本市配售型保障性住房可申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款首付款比例不低于15%。符合公積金貸款條件的外籍人員在本市購(gòu)房可申請(qǐng)住房公積金貸款。允許異地繳存職工申請(qǐng)將本人尚未結(jié)清的個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)為個(gè)人住房公積金貸款。購(gòu)買(mǎi)第二套住房的繳存職工可申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款。

解讀：一是針對(duì)本市配售型保障性住房，明確可申請(qǐng)住房公積金貸款且首付比例不低于15%，較普通住房首付比例（20%）顯著降低，以減輕保障房購(gòu)買(mǎi)群體的首付壓力和月供負(fù)擔(dān)。二是符合公積金貸款條件的外籍人員在本市購(gòu)買(mǎi)自住住房，可申請(qǐng)住房公積金貸款，可降低國(guó)際人才安居成本，增強(qiáng)城市對(duì)海外人才的吸引力。三是突破繳存地域限制，允許已在本市購(gòu)房的異地繳存職工申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，有效降低在異地工作本市居住人群的房貸負(fù)擔(dān)。四是允許第二套住房的購(gòu)房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為個(gè)人住房公積金貸款。其中，公積金貸款住房套數(shù)的認(rèn)定，以申請(qǐng)公積金貸款時(shí)房屋交易信息、房屋權(quán)屬登記為準(zhǔn)。職工未使用過(guò)公積金貸款，或僅使用過(guò)一次但已結(jié)清的，其名下第二套住房的商業(yè)性住房按揭貸款可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為個(gè)人住房公積金貸款。將政策支持范圍從首套剛需住房擴(kuò)大至改善型住房需求，有助于減輕二套房貸款利息負(fù)擔(dān)，更好滿(mǎn)足家庭人口結(jié)構(gòu)變化所產(chǎn)生的居住條件提升需求。

十、加大金融支持力度。對(duì)積極支持佛山市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”等房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)工作的金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步加強(qiáng)政銀合作。

解讀：根據(jù)我市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有關(guān)要求，對(duì)積極給予房地產(chǎn)項(xiàng)目融資支持的金融機(jī)構(gòu)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)政銀企合作。該政策旨在引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域支持力度，研究在重大項(xiàng)目建設(shè)、商品房預(yù)售款監(jiān)管、存量房交易資金監(jiān)管、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、住房公積金等各類(lèi)政府資金業(yè)務(wù)合作方面加強(qiáng)政銀企合作。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局近期印發(fā)的《佛山市存量房交易域項(xiàng)資金監(jiān)管銀行遴選規(guī)則（試行）》，金融機(jī)構(gòu)對(duì)白名單、保交房等工作的支持是重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)之一。

十一、優(yōu)化契稅繳納住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。居民家庭住房交易契稅繳納時(shí)，其住房套數(shù)的核算以住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)提供的房產(chǎn)所在區(qū)住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果為準(zhǔn)。

解讀：當(dāng)前我市契稅征收標(biāo)準(zhǔn)為：?根據(jù)房屋面積、家庭住房套數(shù)分為，首套房140平方米及以下按1%、140平方米以上按1.5%；二套房140平方米及以下按1%、140平方米以上按2%；三套及以上統(tǒng)一按3%。該政策進(jìn)一步明確了佛山契稅繳納住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)提供的房產(chǎn)所在區(qū)住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果為準(zhǔn)。

十二、便利境外個(gè)人購(gòu)房。在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人憑據(jù)自用、自住的書(shū)面承諾即可在我市購(gòu)買(mǎi)商品房。

解讀：2025年9月15日，國(guó)家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知》提出，“便利境外個(gè)人境內(nèi)購(gòu)房結(jié)匯支付。境外個(gè)人在滿(mǎn)足房地產(chǎn)主管部門(mén)及各地購(gòu)房資格條件下，可以在取得房地產(chǎn)主管部門(mén)的購(gòu)房備案證明文件之前，憑購(gòu)房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購(gòu)房所涉外匯資金結(jié)匯支付，后續(xù)再向銀行補(bǔ)交購(gòu)房備案證明文件。”佛山作為粵港澳大灣區(qū)的重要制造業(yè)中心和外貿(mào)城市、美食之都，吸引了近萬(wàn)境外人員。該政策進(jìn)一步放寬境外個(gè)人購(gòu)房條件，港澳居民、臺(tái)胞、華僑、外籍人士享受同樣的政策，只需提供自用、自住的承諾書(shū)即可在我市購(gòu)買(mǎi)商品房。