保利，又跑在了整個行業前面！

最近幾年高端住宅市場可謂一枝獨秀。今年前三季度，百強房企的銷售總額同比下降了12.2%，但11個重點城市的千萬級豪宅仍同比增長15.6%。

不過，高端住宅市場也在分化。

一方面，各路玩家紛紛加入卷重奢；另一方面，近年來高端住宅的購房群體越發年輕，重奢已不符合年輕高精尖群體的審美。高端住宅市場，急需一場新變革。

而保利發展，正是這場變革中的急先鋒。

2022年開始，「松弛感」這個詞在網絡上迅速流行。保利發展基于對客戶的洞察，將其融入高端住宅的打造之中，推出了一個全新的天系產品——天奕。一經面世，就受到了追捧：

今年，天奕在廣州、上海、杭州陸續落地，均引發市場的熱烈反響。

上海保利天奕更是驚艷——自7月開盤以來，其不僅4開4捷，而且一舉將唐鎮新房價格帶入8萬+時代。實地走訪調研之后，明源君認為，保利天奕絕對是行業一個優秀的樣本。

其成功的核心原因可以用一句話概括：真正洞察客戶需求，并從客戶需求出發，將松弛感在建筑、景觀、室內全維度呈現。

但知易行難。

下面我們以上海保利天奕實景為例，看看它是怎么做的。

01

建筑：以新營造、新體驗、新美學， 打造建筑的松弛和情緒價值

保利天奕的定位，就是在全球Alpha（一級）城市高新產業片區打造的都市度假、無界松弛社區，并以「人生得奕須盡歡」的slogan 昭示其生活主張。

因為，保利在項目前期調研發現，大張江區域的科創群體，一方面要承受高工作強度，另一方面還要兼顧家庭，尤其向往松弛感的生活。項目「新奢松弛生活體系」的定位由此而來。那如何呈現呢？

保利天奕的答案是：度假！詩和遠方之所以讓人向往，就是因為可以逃離日常。所以，想要營造松弛感，整個項目都要有度假感。

為此，保利天奕萃取了國際頂奢度假酒店One&Only「松弛、無界、舒適」的靈感，在建筑整體上打造出了松弛度假勝地的感覺。

一、社區一體化營造，讓項目與公園無界過渡

每塊土地都有邊界，但邊界常常造成生硬的區隔、切割、對立。而度假酒店的核心特征之一是建筑設計注重與自然環境深度融合，實現室內外空間的無邊界過渡。

美國硅谷的阿瑟頓國際社區，日本東京的麻布臺之丘，我國上海的翠湖國際社區，也都采用「柔性邊界」開發的理念，實現社區與城市空間的融合。

保利天奕充分吸收了全球優秀社區的經驗，采用一體化營造的方式，主動向綠地退讓10米，在城市與社區之間打造一條半開放的公園界面，形成了連續的城市界面，柔化了社區和城市的邊界，不僅將地鐵站、公園等公共資源融入社區邊界，而且帶來了更遼闊的自然視野，讓公園滲透社區日常。

二、自在松弛的歸家路徑，給到業主全新體驗

傳統的社區缺乏一個讓人從快節奏工作場域到生活空間平緩過度的場景，而社區一體化營造，為業主提供了一條自然松弛的歸家路。

穿過公園綠軸是松弛生活的序章，走過天奕之門是「情緒的轉化」，步入社區內的歸家動線，保利天奕還通過特定的建筑空間，為新睿精英譜寫了「精神共鳴的三重奏」：

首先，是流光序廳的「精神沉靜」。三面采光的序廳，陽光透過復古玻璃形成斑駁的光影與定制燈具交織，「鯤鵬展翅」雕塑在光影中舒展羽翼，讓人仿佛置身雅典衛城的殿堂，心境快速沉靜。

接著，是光彩大堂的「欣喜升華」。步入一層大堂，全景劇場圓廳的弧面玻璃將視線引向室外，欣喜的升華油然而生。

最后，是療愈庭院的「身心療愈」。穿行于棕櫚樹陣、下沉水院、鏡面池畔卡座……身心在巴厘島阿麗拉酒店水院風情中得到療愈。

三、形色材意，塑造全球度假的建筑全新美學

墨西哥建筑大師路易士·巴拉干說：「我相信建筑的生命，就在于它的美。」高顏值的建筑很容易讓人認為這是一切美好事物的開端與歸處……保利天奕建筑空間帶來的松弛感和情緒價值，就來自于形、色、材、意。

①靈動形狀：建筑大師安東尼奧·高迪說， 直線屬于人類，曲線屬于上帝 ……保利天奕在建筑上使用了大量的弧線。比如，天奕之門，就選擇了弧線形圓潤的門頭設計，帶來舒緩、松弛的歸家氛圍。

②溫潤色彩：傳統豪宅做法中有大量產生距離感的厚重設計，保利天奕則選用了白、棕和灰等偏暖，偏灰的色彩，讓建筑形體如玉石一般圓潤舒緩，營造了視覺上更輕盈的新奢美學，呈現松弛愉悅的氛圍。

③雅致選材：項目從公區到室內，運用了大量的奢石，以及金屬、布藝、玻璃等元素，但突破了傳統奢華的堆砌，融入更多國際、藝術的現代元素。比如，天奕之門采用維納多石材，搭配透光云石燈箱以及蜂窩鋁板吊頂，整體如同玉石般圓潤，幫業主完成歸家情緒的轉化。

④情緒符號：屬于天奕的定制超級符號，不僅原圖形隨處可見，而且還演變成為線條融入到建筑、景觀和空間，形成情感牽引力，提供了極強的身份感和標簽感。

02

景觀：紅線內外園林，一體化打造，營造景觀的松弛與情緒價值

度假酒店為何能給人帶來松弛？因為異域人文風情，高濃度的水景，度假城市的植物，多元的社交功能，奢華的細節……

所以，保利天奕主動承接了項目外部1.7萬平方米的綠地建設，但它不只是簡單地交付一個市政綠化，而是與社區園林進行內外一體化，打造了上海市首個紅線內外一體化交付的度假式景觀，將城市公共空間轉化為業主度假第一站。

項目開發不久，一個熱帶雨林風情、大量景觀層次、多重水景、社交節點的休閑公園就在社區外部徐徐展開。

保利團隊前期實地走訪周邊潛在的新睿客群時，發現很多人家里冰箱上都貼著全球各地的冰箱貼。這一發現讓保利決定：把世界度假地搬進了歸家路。

借鑒8500km外雅典One&Only酒店自然共生理念打造的「天奕之眼」，以弧形景墻框住天空與綠植，復刻了愛琴海畔的慵懶午后。

海島卡座，設計靈感來自巴厘島金巴蘭四季酒店，直接將4500km之外的臨海度假松弛感帶到家門口。

更難得的是，其不僅注重場景的全球化美學，還將美學融入日常。基于新睿家庭對「親子陪伴」的高濃度需求，保利天奕汲取全球海島度假酒店親子樂園的構建基因，打造了全上海天花板級的親子樂園「叢林童夢島」，將松弛感的內涵進一步深化。

圍繞自然互動與家庭交互這一核心理念，叢林童夢島的設計創造了諸多「首個」：

比如張江首個無動力水樂園，通過不同地形、裝置及豐富的水效，創造育樂一體化的嬉水場景；

再比如張江首個沙灘島嶼風情區，不僅精選天然細沙保障孩子安全，而且還設置了家長看護吧臺，讓 陪伴孩子不只是家長的任務，還是自身的放松時光。

這里還自帶水盤裝置，并專門給小朋友準備了玩具水槍，前段時間天氣比較暖和的時候，一到周末，周邊的孩子就在里面玩得不亦樂乎。

此外，在300米綠色歸家動線上，還營造了森林劇場、健身區，與童夢島、島嶼沙灘、無動力水樂園構成五大場景，成為業主家門口的「自然游樂場」，整個休閑公園成了業主親子游玩的人氣聚集地。

如前所述，這還是從松弛歸家的漸進過渡，當業主穿過公園走向社區時，身心已完成從工作模式到生活模式的切換。

進入社區，巴厘島水院和景觀中軸的下沉水院景觀與社區外的海島風情一脈相承，通過由外到內延伸景觀空間尺度，拉長歸家節點，滋養更飽滿的歸家情緒。

在景觀設計中，一切都圍繞度假感展開：擁有熱帶風情的銀海棗樹陣營造出濃厚的東南亞島嶼風情，與下沉水院的鏡面水景映照，置身其中，無論是在高處俯瞰還是在水邊靜坐，都能感受到：此刻，巴厘島的浪漫就在身邊。加上雙重下沉水院系統帶來的立體疊級的多層次水景體驗，一種短暫逃離都市和日常、松弛度假的視覺感油然而生。

△巴厘島水院和下沉水院實景圖

而巴厘島島嶼水院，只是「五座全球大師花園」體系之一，陸續還將有米勒花園、紅酒派對花園、森林浴花園和畢加索兒童樂園，構建起「社區內全域度假生態」，為業主帶來更具松弛的度假生活。

未來，業主清晨可以在森林浴花園的步道晨跑，傍晚在希臘風情浮雕卡座與鄰里閑談，周末可以帶孩子在水洗石峽谷戲水、在沙灘玩耍，或來一場家門口公園的露營，腳下就是「巴厘島」「馬爾代夫」，家門口就是「詩意和遠方」。

03

室內：展開情境、情感、情緒場景，兌現室內的松弛與情緒價值

室外的松弛感應營造到這份上已是創舉。但明源君最佩服的還是，保利天奕還從情境、情感、情緒著手，將松弛感從室外帶到了室內。

一、情境：奕Club審美和功能接軌國際

高端住宅，會所的打造是關鍵之一。可是，雖然近幾年產品很卷，但會所的創新卻乏善可陳。

所以，看完保利天奕1500㎡生活服務中心奕Club，著實讓明源君感到驚喜，其沒有把重心放在那些夸張博眼球的資源堆砌上，而是基于客戶需求，打造了一個充滿精神共鳴的上海首個全維松弛感的國際度假會所！說是引領了一場革命也不為過。

第一，精神共鳴

前期保利在對客群進行系統化梳理時發現，很大一部分客群都有留學背景以及國際視野，追求高維審美，希望所見皆為藝術化、定制化呈現，所以在會所打造上，保利天奕將藝術設計轉化為了生活場域。

比如，地下會客廳的「羽化萬象」藝術吊飾，以晶瑩通透的仿生羽毛構建懸浮云狀穹頂，在光影婆娑間營造出歸家即度假的松弛氛圍。

△「羽化萬象」藝術吊飾實景圖

藝術感的融入，使得整個會所去除了傳統高端住宅厚重的商務感，更像是一次與客戶的深度情感交流，每個空間都回蕩著精神共鳴的回響，帶來更松弛自由的生活體感，這種做法在上海極具突破性。

第二，極致細分

即便是傳統功能，保利也做了二度細分：學習閱讀區分為公共閱讀區和獨立自習室，健身房分為傳統健身空間和女神運動區……

△女神運動區實景圖

瑜伽室特意內嵌了7組定制音缽，讓人在瑜伽運動和低頻振動聲波SPA中，快速卸下焦慮和疲憊。

約25m×10m的4道泳池，采用奧運會同款空調除濕系統，這樣的系統在整個上海都少見。

第三，突破創新

由于大多數業主都是高精尖人群，平時工作壓力較大，迫切需要一個徹底放松的地方。在創新方面，保利主要著眼于將客戶對松弛感的需求轉化為實際生活價值，滿足高凈值人群對健康管理、個人成長的進階需求。

①運動

由于業主多從事前沿科技產業，普遍擁有國際化視野和生活方式，保利天奕在上海豪宅會所里首次引入了兩大國際化運動空間：保齡球+沙壺館。這兩者都是全球主流精英社交運動。

沙壺起源于英國貴族，一般只有在專業級運動場館中才有；保齡球更是被譽為四大貴族運動之一，采用了美國進口的AMF保齡球系統。保利將這些運動引入奕Club，就是要使其成為未來社區圈層聚會的催化劑。

△保齡球+沙壺館實景圖

②學習

獨立自習空間配備有專業彌散氧設備，通過快速增加空間氧氣濃度，可以讓人緩解精神疲憊感，提高學習的專注度和效率，這在市面上非常罕見。

△彌散氧設備實景圖

③療愈

保利天奕引進了與奧運村及米高梅酒店同款的芬蘭Harvia蒸汽機，打造濕蒸桑拿房。濕蒸桑拿通過40-50℃高溫蒸汽促進血液循環和新陳代謝，可以起到保健的作用，被列為世界非物質遺產名錄，是各種頂級酒店的標配，這在上海豪宅中尚屬首次。

同時，保利還引入了雙人高壓氧倉，一次60分鐘的高壓氧療，相當于深度睡眠8小時的細胞修復效果，快速緩解疲勞、提升腦供氧，滿足高端客群對健康調理和快速恢復精力的需求。也是超越行業標準的創新……

△高壓氧倉實景圖

這種圍繞松弛感提供精準解決方案的實踐，為行業打造有溫度的會所功能空間提供了新思路。

二、情感：讓家成為豐富情感的轉換器

年輕的購房者通常上有老下有小，除了工作還要兼顧家庭，理順家庭關系是擁有松弛生活的關鍵之一。

而理順家庭關系，室內空間的構造是關鍵之一。各種研究表明，如果空間設計不合理會加劇家庭關系緊張。

保利在訪談時，一位年輕媽媽就表示，她之前住的房子，客廳和廚房是完全分隔開來的兩個空間，自己在廚房做菜時想要跟家人交流得靠吼，家人想一起參與美食的制作，逼仄的空間也不允許。

很多客戶抱怨，大量項目把客廳做得很大，餐廳的空間則被壓縮，使得大家都習慣于快速吃完飯離開餐廳。寬闊的餐廳空間，可以讓家人和朋友更好的享受美食，面對面交流。

基于客戶訴求，保利天奕重新解構了廚房和餐廳空間。以精準填補了唐鎮市場的產品空缺的建面約104/106㎡三房為例：

創新social的廚房設計，通過開放式布局搭配水槽區轉向餐廳一側，讓廚房與餐廳、客廳連貫通透，不僅能邊做飯邊刷網劇，還能與客廳的家人、朋友互動，后者也能方便地參與到美食的制作中，讓情感在交流中不斷升溫（如下圖）。

被放大的餐廳置于C位。一家三代坐在餐廳用餐不僅不會感到逼仄，還留有富余的空間（如下）。非用餐時間，這里還可以成為家人、朋友一起做手工、插花等高頻互動的場所。場景感能做到這種程度，在100㎡左右的戶型中十分難得。

△約104㎡戶型圖和廚房、餐廳實景圖

同時，由于客廳與書房沒有傳統的隔斷，還使得客廳、餐廳、廚房和書房融為一體，家長可以在此辦公、閱讀，孩子可以在此寫作業、做手工、練琴、閱讀。無論家長是在島臺準備水果、在書桌工作、還是在沙發休息，只要抬頭或稍一瞥眼，就能看到孩子的學習狀態。無需中斷自己的工作頻繁起身查看或專門坐到孩子旁邊。這種「非侵入式關注」大大提升了家庭成員共處時間的質量與效率，讓各自保持松弛的狀態，契合追求事業與教育雙贏的高知家庭的迫切需求。

保利在訪談周邊打算置換的客戶時就發現，他們之所以要置換，是因為從「二人世界」到「家帶萌娃」，到「三代同堂」，原來的小兩房小三房已無法滿足需求，有的甚至還影響到了家庭和睦，讓人焦慮。

保利天奕在戶型設計時，通過對承重墻的處理，給房子預留了更多可調整的空間，比如多功能書房可以做成電競房，瑜伽室，或者一個老人房等。做到了松弛感不只關注當下，還前置化客戶未來的生活需求。

三、情緒：松弛生活體系引導情緒放松

傳統的空間，更多是功能的集合，缺乏情緒。而保利天奕則通過視角轉換，設計、細節等構建了一個松弛生活體系，讓空間成為引導情緒放松的場域。其中三個點，讓明源君印象特別深刻：

一是首創女性專屬美妝場景

大部分時候，女主人是家空間最重度的使用者，但其需求常被忽略。保利在項目前期調研了大量大張江區域的女性，得到的反饋是：她們希望居住的空間有更多溫暖、女性關懷的設計……

保利天奕用女性視角重新定義了整個衛生間的功能，量身定做了女神四件套：美妝燈、鏡柜、冰箱、龍頭。把「女本位」的需求做到這么細致，這在上海新房中是首個。

二是開創半定制的產品理念

基于對客戶渴望通過空間表達審美偏好、定義自己專屬生活方式的洞察，保利天奕在上海首創了客廳背景墻巖板定制，讓業主根據自身喜好選擇，開創了上海高端住宅「半定制」先河。

三是首創設計回應人本需求

松弛感的兌現，不僅來自宏大的勾勒，還藏在人本主義的細節里。通過「用戶場景深度推演」，保利天奕推出了18項高效生活便利體系，首創多項貼合日常舒適度的細節設計，讓忙完一天工作回到家里的業主，擁有做回「懶人」的特權。

比如廚房的高低臺設計，可以減少長時間彎腰帶來的不適感。這是很小的細節，卻是上海新房市場上從未有過的突破。

再比如，主臥的插座，采用縱向排布，即便躺著床上也能夠輕松夠著。

此外，室內室外一體化的智能化，讓業主可以無感歸家、輕松遛娃，在家躺平等……等等。

如此精細化的交付，如果沒有對客戶的深度調研和無數次的生活場景推演，是不可能做到的。

04

創新突破來自體系作戰能力

保利天奕一系列的突破，讓人震撼，而這一切又來自其「三研一體」、全線拉通和成本穿透的底層支撐。

「三研一體」模式，真正做到了從客戶視角出發；全線拉通讓理念能一以貫之，動作不變形；穿透式的成本和選品，讓品質能100%落地。

憑此，其重構了一套高端改善產品操盤的新邏輯，跳出了傳統競爭維度，這給整個行業都上了一課。

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