下跌仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化與筑底并行

最近，一位搬去寧波的同學(xué)打電話問我一個(gè)拷問靈魂的問題：“我南昌的房子要不要賣掉？”

他去年底舉家搬往寧波，留在南昌經(jīng)開區(qū)的房子一直空著，房子是萬科開發(fā)的，在經(jīng)開區(qū)是一個(gè)大盤，2017年左右買的，單價(jià)9000左右，我看了下貝殼找房上的價(jià)格，10月份的成交平均價(jià)7887元/平方米，這么看的話雖然小虧，但是總體來看還是比較堅(jiān)挺，這一方面得益于開發(fā)商萬科的加持，也與房子周邊的學(xué)區(qū)有關(guān)。

還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象，雖然成交價(jià)已經(jīng)下探到7K+，但是10月份的掛牌價(jià)還是10251元/平方米，房東們最后的倔強(qiáng)只剩下嘴硬了。

所以我給他的建議是，如果現(xiàn)在不急著用錢，那可以出租，畢竟現(xiàn)在那邊好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房租金每月都能到1500～2000元，穩(wěn)定的現(xiàn)金流可以對(duì)沖一部分房價(jià)下調(diào)帶來的震蕩；但如果急著用錢，就盡快處理，因?yàn)閺哪壳皝砜矗唐趦?nèi)仍未看到房價(jià)到底的跡象。

11月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月70城房價(jià)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均呈下降態(tài)勢(shì)，樓市調(diào)整仍在持續(xù)。

具體來看，房價(jià)下跌呈現(xiàn)“全域覆蓋但幅度分化”的特征。新房市場(chǎng)中，一線城市環(huán)比下降0.3%，二線城市下降0.4%，三線城市下降0.5%，其中三線城市降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，顯示中小城市壓力持續(xù)加大。

同比維度上，一線、二線、三線城市新房價(jià)格分別下降0.8%、2.0%、3.4%，三、四線城市長期調(diào)整壓力更為突出。

值得注意的是，四大一線城市，同比來看，上海上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.0%、4.2%和2.6%。環(huán)比來看，上海新房房價(jià)環(huán)比上漲0.3%，漲幅仍然位居全國第一。北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%。

上海的房價(jià)在四大一線中鶴立雞群，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)采訪稱：“上海新房價(jià)格連續(xù)多月保持上漲，核心原因在于供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：開發(fā)商聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，推出高端改善型產(chǎn)品，契合了市場(chǎng)真實(shí)需求。這種‘核心區(qū)供給主導(dǎo)’的模式，使得上海新房市場(chǎng)在整體下行周期中保持獨(dú)立行情。”

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更具韌性但仍處調(diào)整通道，無論同比還是環(huán)比，70城房價(jià)無一上漲。一、二線城市二手房環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，分別為下降0.9%和0.6%，政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9%。而三線城市二手房環(huán)比降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)至0.7%，同比跌幅達(dá)5.7%，連續(xù)41個(gè)月的環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)。

有數(shù)據(jù)分析，上海的房價(jià)已經(jīng)跌回了2016年，整體來看，外環(huán)外區(qū)域，如仁恒東郊花園、唐鎮(zhèn)等非核心地段房價(jià)已跌至2016年開盤價(jià)，部分樓盤跌幅超30%。中心城區(qū)的“老破小”價(jià)格也回調(diào)明顯，比如上海靜安彭浦新村房價(jià)跌回十年前，老公房單價(jià)僅2.64萬/㎡。配套老舊、缺乏商業(yè)教育資源和年輕人口，加上交通擁堵，導(dǎo)致板塊發(fā)展停滯。雖有煙火氣，但翻身希望渺茫，成為上海樓市的“后進(jìn)生”。但核心地段如陸家嘴仍維持高位。

當(dāng)然，這種現(xiàn)象不僅僅是上海有，目前四大一線城市的房價(jià)已經(jīng)普遍回到了2016年左右，距離高點(diǎn)平均跌幅均達(dá)到了30%～40%，城市內(nèi)部部分板塊跌幅更加明顯。

二、三線城市的感受更加明顯，以南昌為例，10月二手房環(huán)比下降1.1%，同比下降6.2%，相比于2021年高點(diǎn)，核心區(qū)域平均房價(jià)也都下跌了四成左右。

從市場(chǎng)下行的趨勢(shì)看，房地產(chǎn)調(diào)整仍未結(jié)束。

一方面，市場(chǎng)調(diào)整的根本原因在于供求關(guān)系的根本性轉(zhuǎn)變。經(jīng)過“十四五”期間累計(jì)50億平方米新建商品住宅的銷售，全國存量房規(guī)模顯著擴(kuò)大，15個(gè)省區(qū)市的二手住宅交易量已超過新房，剛需群體更多通過二手房滿足居住需求，新房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)向改善型主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。同時(shí)，部分城市庫存高企、階段性供應(yīng)過剩，進(jìn)一步加劇了價(jià)格調(diào)整壓力。

另一方面，政策托底力度持續(xù)強(qiáng)化但效應(yīng)呈現(xiàn)分化。自2024年9月中央明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來，“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”等政策組合拳陸續(xù)落地，2025年兩會(huì)更將“穩(wěn)住樓市”納入總體要求。

從成效來看，1-9月全國新建商品房銷售面積、銷售額降幅均較去年同期收窄，核心指標(biāo)改善趨勢(shì)明確，但三線城市及二手房價(jià)格仍受掛牌量高位、需求不足等因素制約，政策傳導(dǎo)仍需時(shí)間。

當(dāng)然，從數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)也有一些變化。

首先，改善性需求已成為新房市場(chǎng)的核心支撐力。58安居客研究院等第三方數(shù)據(jù)顯示，2025年1～7月，重點(diǎn)30城120～144平方米改善型戶型成交占比升至30%，杭州、成都等二線城市該比例超50%，北京120平方米以上大戶型占比達(dá)42%。高端市場(chǎng)表現(xiàn)尤為亮眼，上海上半年誕生25個(gè)“日光盤”多為千萬級(jí)豪宅，北京、成都千萬元級(jí)項(xiàng)目成交量同比分別增長67%和51%，高凈值人群資產(chǎn)配置需求持續(xù)釋放。

其次，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的分化格局愈發(fā)清晰。房企拿地進(jìn)一步向核心城市集中，北上深、杭州、成都等城市優(yōu)質(zhì)地塊頻繁出現(xiàn)高溢價(jià)成交，2025年前三季度一、二線城市住宅用地出讓金同比分別增長24.5%和26.3%，而三、四線城市土地出讓金同比下降。土地市場(chǎng)的分化直接傳導(dǎo)至銷售端，宅地出讓金TOP20城市占全國比重達(dá)61%，核心城市憑借經(jīng)濟(jì)與人口優(yōu)勢(shì)，成為市場(chǎng)復(fù)蘇的主要引擎。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，本質(zhì)上是從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型過程。對(duì)于房企而言，聚焦核心城市、控制增量供應(yīng)、轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營成為破局關(guān)鍵，需從依賴地段溢價(jià)轉(zhuǎn)向“以需定產(chǎn)”，通過高品質(zhì)產(chǎn)品對(duì)接改善型需求。隨著各地新項(xiàng)目陸續(xù)入市，優(yōu)質(zhì)供給與改善需求的對(duì)接將推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入“供給升級(jí)—需求改善”的良性循環(huán)。

從社會(huì)情緒來看，對(duì)房地產(chǎn)仍較為悲觀，11月4日消息稱，中國人民銀行最新發(fā)布的《城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，自今年第二季度以來，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度預(yù)期房價(jià)上漲的人數(shù)不足10%。

而對(duì)于購房者而言，當(dāng)前房價(jià)處于調(diào)整期，購房性價(jià)比凸顯，尤其是核心城市的改善型房源選擇空間充足。最近，有媒體報(bào)道，很多地方的“老破小”又火了，總價(jià)低、靠近核心城區(qū)，再加上很多老破小又有較好的學(xué)區(qū)，但需理性看待市場(chǎng)分化，人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐、庫存狀況等仍是判斷區(qū)域市場(chǎng)潛力的核心指標(biāo)。

No.6635 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者

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