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“廠房是租的,征收補償沒你的份”遇到征地拆遷,有不少類似情況發(fā)生,當(dāng)事人最后往往只能認(rèn)栽搬離,默默承擔(dān)停產(chǎn)損失。但廣東佛山的李先生偏不信這個邪。在圣運律師張小華的幫助下,他不僅打破了“租戶沒資格維權(quán)”的誤區(qū),還讓行政機關(guān)主動履行補償職責(zé),為同類廠房維權(quán)撕開了一道口子。
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01
租戶遇征收:補償全給房東,自己成了“局外人”
時間拉回2020年,李先生通過正規(guī)合同,租下了佛山市的一處工業(yè)廠房,用于生產(chǎn)經(jīng)營。
本以為能安穩(wěn)做幾年生意,沒想到2021年,他卻收到了《限期搬遷清理通知》。原來,廠房被納入了征收范圍。“我是合法租戶,廠房里有我的設(shè)備、存貨,說搬就搬,損失誰來補?”李先生多次找征收方要說法,得到的回復(fù)卻很敷衍:“補償已經(jīng)給了廠房產(chǎn)權(quán)人,你的問題找房東協(xié)商,跟我們沒關(guān)系。”
可廠房產(chǎn)權(quán)人那邊也態(tài)度強硬:“政府給的補償是我的。你要搬家損失,得按租賃合同來。”一邊是政府甩鍋,一邊是產(chǎn)權(quán)人的不認(rèn)賬,李先生看著車間里的設(shè)備和即將到期的訂單,急得像熱鍋上的螞蟻——難道自己只能吃這個啞巴虧?
02
圣運律師介入:租戶不是“外人”,法定補償權(quán)不能少
就在李先生快要放棄時,他聯(lián)系到了圣運律師事務(wù)所的張小華律師。聽完李先生的遭遇,辦案律師第一時間明確:租戶不是征收的局外人,法律早就給租戶留了維權(quán)的口子。
“《土地管理法》里寫得很清楚,征收要補償搬遷費、臨時安置費,生產(chǎn)設(shè)備拆裝、停產(chǎn)停業(yè)損失都在補償范圍內(nèi)。”張律師幫李先生梳理關(guān)鍵信息:雖然廠房產(chǎn)權(quán)不是李先生的,但李先生是實際使用人,設(shè)備搬遷、停產(chǎn)損失都是他的直接損失,這筆補償本該歸他,政府不能把補償全給產(chǎn)權(quán)人就試圖“一了百了”。
可維權(quán)路上的第一個坎很快到來:李先生向區(qū)政府提交《安置補償申請書》后,政府不僅沒回應(yīng),還把申請轉(zhuǎn)給了鎮(zhèn)政府;鎮(zhèn)政府只給了一句“建議你找房東協(xié)商”。顯然,行政機關(guān)不想直接面對租戶的補償訴求。
“不能讓政府這么甩鍋。”張律師當(dāng)機立斷,幫李先生提起行政復(fù)議,直指兩個核心問題:一是李先生作為租戶,有資格要補償;二是區(qū)政府把申請轉(zhuǎn)交鎮(zhèn)政府就不管,屬于行政不作為。
03
1年拉鋸戰(zhàn):駁倒政府辯解,復(fù)議機關(guān)支持租戶訴求
行政復(fù)議過程中,區(qū)政府提出了兩點反駁,試圖讓李先生的維權(quán)“流產(chǎn)”:
第一,“租戶和征收補償沒關(guān)系,沒資格提復(fù)議”;
第二,“我們已經(jīng)給了全額補償,租戶的損失是民事糾紛,該去法院告廠房主人”。
面對這兩點辯解,張律師拿出了充分的法律依據(jù)和證據(jù):
針對“資格問題”,張律師引用《土地管理法實施條例》和區(qū)補償指引,強調(diào)承租人的搬遷、停產(chǎn)損失是法定補償項目,租戶和補償行為有利害關(guān)系,具有復(fù)議資格;
針對“不作為問題”,張律師指出政府不能把本該給租戶的行政補償,私下轉(zhuǎn)給房東就免責(zé)——租戶的補償權(quán)是行政義務(wù),不是民事糾紛,政府必須直接履行職責(zé),還得保障租戶的參與權(quán)、申辯權(quán)。
這場復(fù)議拉鋸了1年多,中間經(jīng)歷了材料補正、審查延期、調(diào)解中止等多個環(huán)節(jié),但張律師始終沒松勁,一次次跟進案件進展,補充證據(jù)材料。最終,市人民政府認(rèn)可了張律師的觀點,作出了關(guān)鍵決定:責(zé)令區(qū)政府在復(fù)議決定生效后6個月內(nèi),必須就李先生的廠房搬遷事宜,簽訂補償協(xié)議或作出補償決定。
這意味著,李先生不用再跟房東扯皮,也不用再看政府“臉色”——行政機關(guān)必須主動給他一個明確的補償方案,他的合法權(quán)益終于有了“官方保障”。
04
圣運律師提醒:租戶遇征收,別慌!這3點要記牢
李先生的案例,給無數(shù)遇到類似問題的租戶提了個醒:征收不是房東和政府的“二人轉(zhuǎn)”,租戶的合法權(quán)益也受法律保護。張小華律師總結(jié)了3個關(guān)鍵維權(quán)要點,幫大家避開誤區(qū):
1.別信“租戶沒資格”:只要你是廠房、商鋪的實際使用人,遇到征收就能要搬遷費、設(shè)備拆裝費、停產(chǎn)停業(yè)損失,這是法律明確規(guī)定的;
2.政府“甩鍋”不行:如果政府說“補償給了房東,你找房東”,一定要拒絕——這是行政機關(guān)在推卸責(zé)任,你的補償權(quán)該由政府直接履行;
3.及時找專業(yè)律師:征收維權(quán)涉及行政復(fù)議、法律條文解讀,普通人容易走彎路,找對律師能幫你抓住關(guān)鍵證據(jù)和法律依據(jù),少走冤枉路。
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