廣州土拍年會劇本，遠比你想象得復雜！

2025年進入最后一個月，廣州土拍，開始肝KPI了。

近兩天，廣州接連上架了幾宗優質地塊，備受關注的金融城起步區地塊、羅沖圍發電廠地塊和白云新城云城東路東側地塊紛紛上架。

實際上，進入11月以來，廣州就開啟了“瘋狂掛地”模式，截至19日，廣州就掛牌了17宗地塊，合計起拍價超210億。

我們統計了一下12月即將開拍的地塊，簡直可以用“臥虎藏龍”來形容。

廣州，這回真急了。

廣州把哪些寶貝地塊

掏出來了？

咱們先來看看，這份拍地清單里，藏著哪些重量級選手。

最值得關注的，莫過于今天重新上架的金融城起步區007-1地塊。

這宗地塊并非首次露面，早在今年2月份，地塊就曾經掛牌出讓，但后來出讓中止。

此次重出江湖，這宗地塊的指標也有所調整：

出讓面積從原本的34905.72平減少到如今的10397.33平，總價從66億降至25億，相當于把原來的一整塊地拆分成幾小塊地出讓，大大降低拿地難度。

按照原本的計劃，這塊地還要求自持商業與辦公，后期通過連廊連接，打造成TOD綜合體項目。此次調整出讓要求之后，可能地塊業態也會相對純粹。

地塊的整體素質非常不錯，位于金融城起步區，南向可享有江景資源，且緊鄰地鐵4/5號線交匯站車陂南站，周邊在售新盤也多以豪宅為主。

地塊起拍價為4.5萬/平，給房企留足了產品打造與定價空間，我們預估這宗地塊的熱度不會低。

今天隨著金融城007-1地塊一同登場的，還有白云區增槎路以西019地塊，也就是大名鼎鼎的白云區羅沖圍發電廠地塊。

地塊可建設用地讓面積17676平，總建面83554平，起拍樓面價1.8萬/平。

作為廣州第一個做地項目、同時也是羅沖圍片區改造出讓的首宗地塊，地塊的整體條件也很有誠意：

西南向一線望江，配建濱江公園，而且地塊靠近羅沖圍地鐵站，在此前規劃中，曾提到要將地塊作為地鐵13號線二期羅沖圍站的TOD地鐵上蓋項目。

加上地塊附近就是重量級的華為廣州研發中心，而且隨著羅沖圍舊改，周邊的城市面貌也會徹底革新。

可以說，這塊地在出讓之前，就已經把確定性安排得明明白白，加上起拍樓面價僅1.8萬/平，留給房企的空間非常大。

最后，再說說昨天掛出的白云新城AB2911018地塊。

這塊地是繼前段時間被綠城以3.3萬/平拿下齊富路地塊之后，白云新城時隔4年出讓的第二宗宅地。

地塊位于廣州航空產業創新城東側，可出讓用地讓面積2.3萬平，總建面5.3萬平，起拍樓面價3.2萬/平，重點是容積率很低，僅2.3。

地塊周邊的配套也很能打，位于地鐵2號線白云公園站和飛翔公園站之間，隔壁就是萬達廣場，東側可望白云山，雖然地塊不含教育用地，但附近就是培英中學附屬小學。

加上白云新城目前在售新盤不多，產品多以大面積四房為主，這宗地塊起拍樓面價并不高，未來做入門級產品，也能快速吸引市場目光。

總體來看，最新登場的幾宗地塊，都有幾個特點：綜合素質過硬，整體拿地難度不高，基本屬于“追著喂飯”型地塊。

說實話，如果我是房企，面對這樣的地塊，很難不心動。

廣州土拍市場的游戲規則

正悄然生變

那么問題來了，廣州土拍為何突然拿出如此多寶貝？

我們統計了一下，今年廣州的賣地成績單。

截至11月19日，廣州共成交49宗宅地，賣地收入僅310億，不到去年同期的1/2。

賣地收入的變化，并非土地市場遇冷，而是今年以來，開發商的拿地偏好正在改變。

今年以來，不少房企精準地將資金投向那些體量小、總價低、能快速開發銷售的地塊。

而從近期的地塊供應情況來看，廣州也在回應著這種拿地偏好。

像近期上架的幾宗地塊，都重新調整了用地面積與起拍總價，降低房企的拿地壓力。

今年廣州土拍市場的另一個顯著變化是地塊容積率的降低。數據顯示，今年容積率為2.0-3.0的地塊比例較去年提升了15%，上半年更成交了4宗容積率低于2的涉宅用地，創下近四年來同時期最高紀錄。

同時，面對去年以來，開發商對中心區地塊表現出的明顯“偏愛”，廣州也并未“閉眼寵”，而是開始針對性的調整供應結構。

像是11月以來，廣州就上架了多宗外圍區宅地，而且針對“不受寵”的外圍區地塊，廣州也給了更寬松的土地開發條件。

比如南沙的幾宗地塊，都鼓勵采用大陽臺設計，提升使用率。增城、黃埔長洲島更掛出幾宗容積率低至1左右的“墅級”地塊。

很明顯，如今的廣州也意識到，土地市場的游戲規則，已經變了。

開發商“閉眼拿地”的時代已經一去不返，如今只有讓供地與市場需求更深切掛鉤，才能吸引開發商拿地。

這樣的轉變，無論對廣州土拍，對開發商，或是對購房者來說，都是一次多方供應的主動調整。

看似是廣州土拍在沖KPI，實際上，這樣的供地策略調整，能給開發商更大的發揮空間，也能為購房者提供更多高品質的好房子。

廣州的土地市場正在步入一個更加理性、更注重品質的新周期：

當土地普漲的紅利褪去，靠產品力說話的時代才真正到來——這對房企是挑戰，對廣州這座城市，卻是更長遠的機遇。

接下來，我們也不妨一起期待，廣州土地市場，還會給我們哪些新的驚喜。