“搖號(hào)搶房”再度回歸！青島樓市又支棱起來(lái)了？

2025年青島樓市，再添一記“現(xiàn)象級(jí)爆款”！

繼濱海中心、國(guó)信和悅、觀樾蘭庭、龍湖觀萃、金茂錦棠后，今年青島第六個(gè)“搖號(hào)選房”盤誕生！剛剛過(guò)去的周六，青特進(jìn)軍東李的首個(gè)項(xiàng)目青特璟譽(yù)，用一場(chǎng)火爆熱銷刷新了市場(chǎng)認(rèn)知。更值得市場(chǎng)關(guān)注的是，項(xiàng)目在無(wú)售樓處、無(wú)樣板間、無(wú)示范區(qū)的“三無(wú)”前提下，仍吸引140組客戶參與搖號(hào)，爭(zhēng)搶120套房源。

在樓市深度調(diào)整、青島二手房?jī)r(jià)格持續(xù)回落的當(dāng)下，沒(méi)有實(shí)體展示空間卻能讓購(gòu)房者掏出數(shù)百萬(wàn)下單，這一現(xiàn)象確實(shí)超出不少人的預(yù)期。不少人會(huì)疑惑：青島市場(chǎng)又支棱起來(lái)了？怎么還有這么火的樓盤？

但事實(shí)就是這樣。據(jù)青島銳理現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踩盤統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天共成交105套，用實(shí)打?qū)嵉娜セ煽?jī)，給當(dāng)前略顯疲軟的青島樓市帶來(lái)了意外驚喜。

這場(chǎng)開(kāi)盤不僅讓久違的“搖號(hào)選房”重現(xiàn)江湖，更將青島樓市的分化格局展現(xiàn)得淋漓盡致：一邊是仙山花園、中聯(lián)依山伴城等項(xiàng)目通過(guò)大幅降價(jià)換取去化，另一邊則是青特璟譽(yù)、龍湖觀萃等開(kāi)盤即搖號(hào)的搶房盛況，市場(chǎng)“冰與火”的反差一目了然。

青島銳理分析認(rèn)為，這場(chǎng)熱銷并不意味著青島樓市已全面回暖，更多是特定供需條件下的局部市場(chǎng)亮點(diǎn)，不過(guò)其逆勢(shì)熱銷的表現(xiàn)，也為當(dāng)前略顯低迷的青島樓市注入了一劑強(qiáng)心針。

NO.1

青特璟譽(yù)熱銷

是精準(zhǔn)踩中市場(chǎng)核心訴求的必然

青特璟譽(yù)為什么有這么大的魅力?原因其實(shí)不復(fù)雜。

首先，時(shí)機(jī)卡位精準(zhǔn)，借勢(shì)競(jìng)品空白窗口期。

從板塊市場(chǎng)來(lái)看，東李世博園板塊項(xiàng)目看似繁多，實(shí)則板塊存量已經(jīng)見(jiàn)底，正處于優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品的供應(yīng)空窗期，這也為青特璟譽(yù)的熱銷提供了關(guān)鍵的市場(chǎng)土壤。

東李世博園板塊的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，一方面，板塊商品住宅庫(kù)存去化周期呈斷崖式下降，2025年1-5月一度降至10-13個(gè)月的低位，“活躍庫(kù)存量”更是持續(xù)走低，10月底存量?jī)H1988套，可售房源跌至2023年以來(lái)的最低水平；另一方面，板塊新增供應(yīng)長(zhǎng)期斷檔，2025年多次出現(xiàn)月度新增套數(shù)為0的情況，即便有少量新增，規(guī)模也杯水車薪，優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品供給嚴(yán)重匱乏。

這種“存量見(jiàn)底+供應(yīng)空窗”的市場(chǎng)困境下，青特璟譽(yù)的入市猶如及時(shí)雨。項(xiàng)目以1.7的低容積率規(guī)劃9棟11-17層洋房、小高層，精準(zhǔn)契合了板塊內(nèi)長(zhǎng)期積累的改善需求，自然收獲了市場(chǎng)的熱烈響應(yīng)。

其次，產(chǎn)品本身的硬實(shí)力。

依托新規(guī)紅利賦能與精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化，青特璟譽(yù)針對(duì)性推出129/143㎡三室兩廳二衛(wèi)、163㎡四室兩廳三衛(wèi)的主力戶型，其得房率顯著高于周邊同類競(jìng)品，進(jìn)一步強(qiáng)化了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，精準(zhǔn)擊中改善客群的核心痛點(diǎn)。

以129㎡戶型為例，其核心亮點(diǎn)為：15.2米南向大面寬搭配7.9米寬廳設(shè)計(jì)，賦予空間靈活改造可能，套三、套四戶型可按需切換。同時(shí)，項(xiàng)目額外贈(zèng)送獨(dú)立電梯廳、北向陽(yáng)臺(tái)等實(shí)用空間，讓得房率高達(dá)97%，實(shí)際使用體驗(yàn)堪比新規(guī)前140㎡級(jí)產(chǎn)品。無(wú)論是對(duì)比當(dāng)前在售的競(jìng)品新盤，還是同區(qū)域二手房，該戶型都憑借新規(guī)后空間利用率與靈活性的雙重優(yōu)勢(shì)，形成了顯著的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

價(jià)格層面，項(xiàng)目精準(zhǔn)錨定300萬(wàn)級(jí)主流改善市場(chǎng)，以2.1萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/㎡的成交單價(jià)，精準(zhǔn)覆蓋280-400萬(wàn)預(yù)算客群。具體來(lái)看，129㎡小高層（8#）優(yōu)惠后總價(jià)僅280-290萬(wàn)，143㎡多層（1#、5#、10#）均價(jià)320-350萬(wàn)，163㎡樓王（6#）均價(jià)400-410萬(wàn)。

這種“產(chǎn)品硬實(shí)力+價(jià)格精準(zhǔn)度”的雙重碾壓，讓項(xiàng)目熱度脫離虛火，成為市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品真實(shí)渴求的最直接印證。不過(guò)，當(dāng)前的核心優(yōu)勢(shì)基于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的橫向?qū)Ρ刃纬桑S著后續(xù)競(jìng)品進(jìn)入產(chǎn)品迭代周期，其領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的穩(wěn)固性或?qū)⒚媾R一定挑戰(zhàn)。

第三，青特品牌的穩(wěn)健實(shí)力同樣是重要加分項(xiàng)。

在房企暴雷、交付風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的行業(yè)環(huán)境下，“穩(wěn)健”成為購(gòu)房者決策的重要考量因素。當(dāng)各大房企陸續(xù)撤離青島時(shí)，青特2025年已在青島拿下5宗地塊，創(chuàng)下青島唯一連續(xù)4年拿地、青島唯一一年內(nèi)拿地超5宗的多項(xiàng)紀(jì)錄。

這種穿越行業(yè)周期的戰(zhàn)略定力與資金實(shí)力，既彰顯了品牌對(duì)青島市場(chǎng)的深度布局與長(zhǎng)期信心，更能為購(gòu)房者提供實(shí)打?qū)嵉慕桓侗Ｕ?，讓?gòu)房決策更安心。不過(guò)，這種品牌信任是基于過(guò)往表現(xiàn)的積累，后續(xù)仍需靠項(xiàng)目實(shí)景兌現(xiàn)持續(xù)維系。

NO.2

市場(chǎng)分化下的熱盤啟示：

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值錨定與競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)

雖然“奔跑式搶房”的場(chǎng)面令人印象深刻，但青特璟譽(yù)的市場(chǎng)考驗(yàn)并未結(jié)束。

從供應(yīng)端來(lái)看，東李板塊后續(xù)儲(chǔ)備充足，當(dāng)前的競(jìng)品空白期具有臨時(shí)性。青特璟譽(yù)北側(cè)豐昊置業(yè)地塊已拍出，鄭莊片區(qū)自身仍有三塊地待開(kāi)發(fā)，森林公園商改住地塊未來(lái)將推出產(chǎn)品、價(jià)格重疊的房源，惠水路南側(cè)三宗低密地塊也將于下個(gè)月拍賣；新盤金茂璞逸世園也已入市。隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)入市，東李改善市場(chǎng)將變?yōu)椤叭盒壑鹇埂保炯械母纳瓶腿簩⒈环至?，市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力陡增。

產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)同樣不容忽視。青特璟譽(yù)當(dāng)前的戶型優(yōu)勢(shì)，已成為區(qū)域改善產(chǎn)品的 “標(biāo)桿樣本”，為后續(xù)入市項(xiàng)目提供了可參考的優(yōu)化方向。新盤大概率會(huì)針對(duì)性迭代產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在空間利用率提升、社區(qū)功能配置升級(jí)、居住細(xì)節(jié)打磨等維度尋求突破。

青特璟譽(yù)的首開(kāi)熱銷，為調(diào)整期的青島樓市提供了清晰的市場(chǎng)信號(hào)：當(dāng)前市場(chǎng)的核心矛盾并非 “缺購(gòu)買力”和“缺房子”，而是 “缺貼合真實(shí)需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”。樓市繼續(xù)分化將是未來(lái)的主旋律，“搖號(hào)與降價(jià)并存”也將成為常態(tài)。未來(lái)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將憑借產(chǎn)品力與品牌力走出相對(duì)獨(dú)立的行情，而缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目則可能在價(jià)格戰(zhàn)中逐漸邊緣化。

對(duì)于購(gòu)房者而言，手握房票時(shí)應(yīng)聚焦核心價(jià)值，優(yōu)先選擇兼具稀缺性、產(chǎn)品力與品牌穩(wěn)健性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，與其糾結(jié)市場(chǎng)冷暖，不如回歸居住本質(zhì)，以持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新與品質(zhì)兌現(xiàn)構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力——這才是在分化市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟的根本。

2024年，青島該不該買房？