“地王”滯銷，賴圣場“腹背受敵”

壓力給到綠城華東區(qū)域總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理賴圣場了。

他掛帥的綠城逸廬，11月初第二次開盤還是賣得不好，隨之而來的隱憂是，7月在上海剛拿到的北外灘地王項(xiàng)目潮鳴外灘也快上市了。

現(xiàn)有的大行情下，綠城在上海還有光環(huán)嗎？

但是，上海樓市已經(jīng)冷到連市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)都賣不動了，潮鳴外灘想延續(xù)年初潮鳴東方的熱銷場景，大概率是不可能了。

插播一句，由賴圣場親自掛帥的潮鳴東方，5月份開盤時，宣稱當(dāng)天售罄，大紅海報(bào)鋪天蓋地。

這個位于上海網(wǎng)紅區(qū)域徐匯濱江的豪宅，以19.5萬元/平方米的備案均價(jià)，一度震驚市場，120套房源一次性推出，成為當(dāng)時市場熱議的“日光盤”。

但是，日光了嗎？

但是，時隔半年，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，潮鳴東方還有2套房源處于可售狀態(tài)。熱銷神話原來也摻了水分。

還差2套，倒也不能說就走下神壇了，但是，也沒有賣那么精光。

真正壓力大的，是今年3月份在浦東北蔡搶到的板塊地王項(xiàng)目綠城逸廬。

仔細(xì)說，11月8日，綠城逸廬第二次開盤，僅試探性加推了40套房源，價(jià)格還比上一個批次漲了7100元/平方米。

最終有效認(rèn)購率100%，綠城給出的去化率只有85%，就是說在搖號環(huán)節(jié)有6組客戶棄選了。

那么，是市場整體不理想，還是綠城的策略影響了最終的結(jié)果？或者，直接一點(diǎn)說，是漲價(jià)影響了銷售情況嗎？也不全是。

是第一次開盤銷售情況太好，綠城逸廬第二次開盤才會漲價(jià)嗎？更不是。

綠城逸廬9月27日第一次開盤時，推出了148套房源，開盤一個月后，還有92套沒有賣出去。

所以，第一次開盤賣得這么差，第二次開盤，綠城是怎么想到要漲價(jià)的？

網(wǎng)上房地產(chǎn)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也印證了綠城逸廬的銷售困境。

截至11月18日，綠城逸廬累計(jì)推出188套房源，已售套數(shù)只有71套，網(wǎng)簽率不足38%，還有117套待售。

對比周邊的新房項(xiàng)目，綠城逸廬的銷售數(shù)據(jù)就顯得更加慘烈了。

今年4月，周邊首開的一個項(xiàng)目現(xiàn)在網(wǎng)簽率有92%了，浦發(fā)的一個項(xiàng)目網(wǎng)簽率有68%，開云湖璟華庭網(wǎng)簽率已經(jīng)99%。

相比之下，綠城逸廬的地理位置及產(chǎn)品定位更好。大概是這些競品前面的銷售情況給了綠城信心，才拿下了這個“地王”項(xiàng)目。

結(jié)果沒想到，市場變了，“地王”砸自己手里了，銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。

這塊地不便宜。項(xiàng)目是綠城在今年3月28日花了29.159億元，溢價(jià)40%搶到手的，成交樓板價(jià)高達(dá)7.14萬/平米，大幅刷新北蔡板塊單價(jià)地王紀(jì)錄。

上海的朋友嘆一口氣，連北蔡都要這么貴了嗎？

不過，當(dāng)時市場有預(yù)計(jì)說，項(xiàng)目售價(jià)要到11萬元/平米以上。拿地半年后，綠城逸廬9月份過會，綜合均價(jià)只有10.69萬元/平米。

這大概也能解釋，為什么在第一次開盤賣得不好的情況下，綠城逸廬第二次開盤還是堅(jiān)持漲價(jià)。

因?yàn)橘u的實(shí)在是不行，綠城逸廬10月就開啟了分銷，確實(shí)不好干。

在網(wǎng)絡(luò)平臺上，有不少中介發(fā)帖稱，綠城逸廬“返傭后可優(yōu)惠6至10萬元”，還有中介給出了更為具體的返傭方案，根據(jù)上述方案，高層傭金為16萬元/套，疊墅產(chǎn)品17.6萬元/套。

圖源：小紅書

如果這些中介發(fā)出的返傭方案屬實(shí)，那對于購房者來說，就意味著，綠城逸廬偷偷降價(jià)了！以及，真的好難賣啊！

根據(jù)綠城逸廬的“一房一價(jià)表”測算，已經(jīng)推出的188套房源，平均總價(jià)約為1551萬元/套。按目前已售出的71套計(jì)算，累計(jì)銷售金額約11億元。

算一下，綠城逸廬的銷售金額還不到項(xiàng)目當(dāng)初拿地成本的一半。壓力山大！

不只是北蔡地王滯銷，綠城在上海的已交付項(xiàng)目也麻煩不斷。

今年8月，有業(yè)主在社交媒體上曝光綠城外灘蘭庭·錦蘭小區(qū)的車位管理問題。

起因是，小區(qū)的車位定價(jià)過于高昂，均價(jià)達(dá)90萬元/個，最高的一個總價(jià)高達(dá)130萬元！

價(jià)格太高導(dǎo)致銷售進(jìn)展緩慢：截至8月末只賣出去16個，還剩余235個車位空置。

為了“逼”業(yè)主買車位，物業(yè)就只開放了20個車位，面向110余戶業(yè)主出租，租賃比例不足兩成，其余的車位都被地鎖封鎖。

沒能租到車位的業(yè)主不得不按臨時停車標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每小時15元，單日封頂120元（每日零點(diǎn)重置），有業(yè)主估算，每個月的停車成本就高達(dá)6000–7000元。

這可是上海市中心外灘邊的千萬級豪宅??！綠城為了賣車位的這波“騷操作”，業(yè)主直呼“吃相難看”！

雖然綠城后來開放了所有小區(qū)車位，奈何業(yè)主還是不買賬，爭議發(fā)生兩個多月后，小區(qū)車位只多賣出去9個，還有226個處于空置狀態(tài)。

在前灘百合園，綠城也有類似操作，最終，經(jīng)黃浦、浦東房管部門審批，兩個小區(qū)未售車位全部開放、用于租賃，所有地鎖不拆也不啟用。

一波未平一波又起。9月，還是上海外灘邊的豪宅，綠城黃浦灣，又被業(yè)主指出在物業(yè)選聘過程中存在涉嫌違規(guī)操作。

一系列交付后運(yùn)營問題，逐步浮出水面。

這就是綠城在上海的現(xiàn)狀：一邊是新盤去化難，一邊是老盤維權(quán)潮。賴圣場，正在遭遇腹背受敵的窘境。

這一年以來，綠城為了搶占上海市場，不惜采用激進(jìn)打法，以高昂的代價(jià)，接連制造了多個“地王”。

• 2024年8月7日，綠城擊敗各大央企，拿下徐匯濱江潮鳴東方地塊，成交樓板價(jià)13.1萬/平米，一舉刷新全國單價(jià)地王紀(jì)錄。
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• 2025年3月28日，刷新浦東北蔡單價(jià)地王紀(jì)錄。
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• 2025年7月25日，刷新虹口單價(jià)地王紀(jì)錄，而且以46.3%的溢價(jià)率，刷新了集中土拍以來的溢價(jià)率最高紀(jì)錄。

接連三個地王，只有潮鳴東方實(shí)現(xiàn)了熱銷，第二個上市的綠城逸廬，沒有熱銷，壓力倒是不小。

接下來，還有一個地王項(xiàng)目潮鳴外灘即將入市。大概是想把潮鳴東方的熱銷復(fù)制到北外灘吧。能不能成功？市場說了算。

賴圣場要面對的，不只是來自市場的壓力，還有來自集團(tuán)的業(yè)績壓力。

3月底，原綠城中國董事會主席張亞東辭任，中交集團(tuán)黨委常委、副總經(jīng)理劉成云空降綠城，成為綠城中國新一任的董事會主席。

新官上任三把火。今年的業(yè)績，對新領(lǐng)導(dǎo)來說，尤為重要，不只是今年的工作成效，更是領(lǐng)導(dǎo)和管理能力的證明。

這將是考驗(yàn)賴圣場與綠城上海戰(zhàn)略成效的關(guān)鍵一戰(zhàn)。在逐漸轉(zhuǎn)冷的市場行情下，只能硬著頭皮，背水一戰(zhàn)！那么，今年會是綠城在上海走下神壇的一年嗎？