房產稅，最近討論得很熱鬧…

老鐵們，最近這兩天，房產稅這個事兒再次成為廣泛關注的熱點。

本來沒想說這個事兒，但后來看到不少朋友講得有鼻子有眼兒，我感覺：

我覺得，是時候好好嘮一嘮這個事兒了。

起因是11月14日，財政部原部長樓繼偉在16屆財新峰會上關于房地產稅給出了一系列表述。

尤其是一下兩點，更是引起了線上線下的廣泛討論——

房地產稅法的起草工作已經完成，但還沒進入立法表決程序；

房產稅是最適合做地方稅的稅種，核心難點基本解決。

咱們在這兒必須明確一點：

“房產稅法的起草工作就已經完成”與“房產稅立法已完成”以及“開征房產稅”之間存在不小出入，壓根兒就不是一會兒事。

但是理性來講，以上這番表態已經透露了關鍵信號：

房產稅在技術和法律文本層面，準備工作已較為充分。

具體何時落地，取決于宏觀經濟和樓市的穩定。

其實最近這些年，有關房產稅的討論壓根兒就沒停過，權威人士的這番表態無疑再次將房產稅放在聚光燈下。

不少房地產從業人員乃至全國老少爺們兒都挺關注這個事兒，原因也非常簡單：

房產在中國老百姓的家庭財富中占68%…啥時候收？收多少？怎么收？每一項都會影響到大家的錢包和資產價格走向。

房產稅是一個很早之前就已經明確的事兒——

早在2011年開始，上海和重慶兩座直轄市就已經開始試點居民自住住房的房產稅。

2013年，房產稅立法來到了一個關鍵轉折點：當時提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”。

2014-2019年期間，關于房地產稅的表述也從“做好立法相關工作”逐步升級為“穩步推進立法”；

2021年以后，一度嘗試推進擴大房產稅試點，但后來市場形勢變化，遲遲未具備全面開征房產稅的條件。

本次財新峰會上的最新表態，某種程度上點出了當前房產稅的推進現狀：

房地產稅在立法層面已完成關鍵突破，曾經制約改革的核心難點已基本解決。

這里面，最突出的技術難題就是稅基如何確定——

譬如房子的價值如何確定，是按照你買入時的價格來還是按照現在的價格來？

譬如大量通過非自由交易取得的房屋，如何以市場價為基礎，合理核算稅基？

值得注意的是，當前全國不動產統一登記制度的全面落地，無疑為劃定稅基奠定基礎。

后面的厘清產權、監管稅源，都是在這一基礎之上才能推進的。

最理想模式莫過于按市場價打折計算稅基；

但現實挑戰在于，不少房改房、單位分房等無清晰市場交易價格？

另一方面，在執行過程中如何設置免征額，如何設置稅率梯度？

因為這兩點直接關系到既實現增量調節，又避免普遍增負。

此外，針對房產稅的落地時機來講，目前同樣保持著較為審慎的態度。

在當天的財新論壇峰會上，財政部原部長樓繼偉指出：“?房產稅是最適合地方稅的稅種??！?/p>

關于這一點，我們可以從兩個方面來理解——

其一，接力土地財政，讓相關地方收入從一次性出讓轉向細水長流。

在本世紀最初的20來年時間里，土地出讓金收入是地方財政稅收的重要補充。

這套模式可以理解為，地方將未來70年的土地使用權一次性批發給了市場。

這在工業化、城市化高速發展的階段取得了十分顯著的經濟效益和社會效益：

不僅為城市建設提供了天量的啟動資金，更為后來的公共服務、招商引資提供了支撐。

但是近年來，隨著房地產你市場進入新階段，土地出讓金收入也呈現調整態勢。

房產稅的意義也凸顯出來了——

其底層邏輯在于，從依賴增量土地一次性出讓轉向盤活存量房產的長期持有，從轟轟烈烈的大拆大建轉向精細化、品質化的城市運營。

只要工業化在深入、城市在發展、人口在聚集，存量房產就能持續產生價值，房產稅就能提供一個穩定的、可預期的、可持續的現金流。

換言之，即使增量土地有限，即使土地出讓有限，地方依然能擁有一個堅實的財政基本盤，有利于實現地方財政路徑的無縫切換。

其二，在于重塑激勵核心，讓地方公共服務與財稅間形成新的良性循環。

過去熱衷于賣新地，確實能立刻帶來收入。

但是，已建成區的公共服務，譬如學校、公園、社區醫療同樣需要持續維護升級。

這個過程同樣需要持續投入大量資金，而房產稅必將在很大程度上扭轉這一局面。

它作為一種持有環節的稅，其稅基，也就是房產價值，將直接與所在地的公共服務質量掛鉤。

同一個房子，若毗鄰優質就業資源、頂尖教育資源、自身環境整潔、且產品力品質較高…

那么，其房產長線持有價值當然會顯著高于其它區域。

地方若要獲得更豐厚的長期房產稅收入，最理性的選擇當然是——

竭盡全力改善轄區內的公共服務與人居品質，從而提升所有房產的估值。

這樣一來，也就形成了“政府提供優質服務→房產保值增值→稅基擴大、稅收增加→政府有更多財力投入公共服務→轄區更加宜居、房產價值進一步提升”的循環。

地方工作的重心，自然會從“如何賣出更多土地”轉向“如何城市、社區更具吸引力”。

一個是如何通過招商引資，吸引更加前沿的產業創造高薪就業機會；

一個是如何通過財稅支撐，不斷完善城市、區域與社區的公共服務。

而最終惠及的，將是生活在這里的每一位居民。

當然，這一良性循環的實現，需要一個科學、公平且透明的稅制設計作為前提。

如果未來有一天房產稅真的落地，其影響也會是高度結構化的。

其實際影響，很可能會與家庭資產持有模式密切相關——

最明顯會受影響的，是持有多套房產的情形。

由于房產稅是持有環節的稅種，房子越多、面積越大，每年的現金支出就越大。

尤其是對于那些靠高額貸款、以租養貸來持有多套房產的群體來說：

一旦房產稅靴子落地，就需要認真考慮租金收入是否能夠覆蓋月供+稅金的雙重成本。

另一類潛在受影響者，是擁有大面積、高價豪宅的業主。

這部分群體房產總價高，即使適用較低稅率，也有可能產生一定的稅金繳納。

以上海試點情況為例，設置了人均60㎡的免征面積，超出部分按評估價值累進征稅。

按一家三口計算，免征面積就是180㎡，相信不少高凈值家庭所擁有的房產要超過這個數。

此外，其它房產持有人不排除也會受到部分間接影響。

但需要說明的是，其影響更多是在心理層面和預期層面。

其一，使得房產逐步回歸其“耐用消費品”的本質，這也將改變大伙兒對房產的價值心態。

其二，一旦房產稅落地，再新購入房產時就要加入這一新的變量去做全面考量。

那么，我們普通人該如何應對這一可能帶來的變化呢？

我們必須重申一點：

從當前的情況來看，并不意味著房產稅馬上要征收；

當前房地產市場仍處于調整期，政策推進以審慎為主。??

立足長遠來看，可對個人與家庭資產結構做出科學合理的盤點，從而主動規劃。

核心城市、核心區域地段、產業與商學鐵資源配套較齊全、房齡與居住品質能打且具有真是居住需求的核心資產，未來依舊更具韌性。

另一方面，有必要結合目前已經試點多年、且相對成熟的上海模式或重慶模式進行現金流推演。

譬如：在可能的稅率和免征額度下，每年產生多少稅費？

對于僅有一兩套自住房的家庭，務必穩住，影響可能相對有限。

參考上海的試點經驗，政策方案普遍包含“免征面積”或“首套免稅”等民生導向設計，自住房，尤其是普通住宅，不必為此焦慮。

您的關注點似乎不應該是稅金，而是您的房產所在的社區公共服務質量，關于這一方面，確實是值得理性期待的。

對于未來的購房者而言，決策邏輯或許也將發生改變。

擁抱居住價值，更加關注房子的產品力、物業服務水平以及周邊核心公共配套，這些才是支撐房產長期價值和居住幸福感的根本所在。

讓我們把視角拉得再高一些來看——

房產稅的深遠意義，在于它將引導整個社會回歸到實業創新與美好人居時代。

房產稅的目的，也不是要增加大伙兒的負擔，而是為了建立一個更健康、更可持續的公共財政體系，并引導資源流向真正能夠創造價值的地方。

我們無法預測房產稅落地時點，但可以密切關注相關動向。

理解這一大勢所趨，積極順勢而為。