哎，東莞莞城老破小跌破1萬/㎡了…

根據(jù)東莞市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份莞城二手房成交均價約9213元/平，已經(jīng)跌破萬元大關(guān)了！

相比8月份，莞城二手房價格又環(huán)比下跌了9.17%，排名東莞倒數(shù)第七，比東坑、橫瀝、謝崗、企石等鎮(zhèn)街都要低了。

萬萬沒想到的是！曾經(jīng)堅(jiān)挺無比的“莞城學(xué)區(qū)房”也跌麻了！

如曾經(jīng)掛牌價高達(dá)5.7萬/平的銘可達(dá)商住中心，27平的單間如今掛牌僅53萬，單價跌至1.9萬/平。

還有萬科運(yùn)河?xùn)|1號、西城樓大街等熱門的二手房在高峰期的成交價站上了都4萬+，現(xiàn)在紛紛跌至1萬-2萬/平，有的甚至跌破萬元大關(guān)了。

更慘的是莞城還有大量老破小二手房已經(jīng)賣不出去了，如步步高、光大地王廣場、富通自在城等小區(qū)已經(jīng)連續(xù)幾個月零成交。

步步高小區(qū)掛牌價跌至1.3萬，成交價僅0.7萬/平，近三個月時間僅成交了1套。

甚至連樓齡不足十年的恒大華府，近一年時間也只成交了1套。

5.7萬跌至1.9萬/平，跌幅超96%

有著莞城建設(shè)小學(xué)對口學(xué)區(qū)的萬科運(yùn)河?xùn)|1號，其35平的單間曾因“莞城學(xué)區(qū)低門檻入場券”身價暴漲。

在2023年的成交價去到了143萬，單價突破了4萬+，被稱為城區(qū)最抗跌的二手房。

2024年11月份莞城學(xué)區(qū)房開始跌落神壇，萬科運(yùn)河?xùn)|1號35平的戶型掛牌價跌至100萬，單價約2.8萬/平。

今年10月份，萬科運(yùn)河?xùn)|1號35平的單間已經(jīng)跌至75萬，單價約2萬/平，價格幾乎腰斬。

目前，小區(qū)35平的單間掛牌價基本在80萬左右，單價約2.2萬/平。

根據(jù)貝殼平臺的數(shù)據(jù)顯示，從2022年底至今，萬科運(yùn)河?xùn)|1號的成交均價從最高3.38萬/平跌至1.72萬/平。

短短三年時間，跌幅高達(dá)96%。

除此之外，還有西城樓大街、銘可達(dá)商住中心的小戶型同樣跌得非常猛。

有著莞城實(shí)驗(yàn)小學(xué)對口學(xué)區(qū)的西城樓大街，31平的單間在2021年的掛牌價去到了155萬，單價約5萬/平。

目前，小區(qū)同戶型的掛牌價已經(jīng)跌至70萬左右，單價約2.2萬/平。

銘可達(dá)商業(yè)中心28平的單間，在21年的掛牌價去到了160萬，單價約5.7萬/平。

目前，小區(qū)27平的單間掛牌價僅53萬，單間已經(jīng)跌至1.9萬/平。

這些小戶型的跌幅都接近3萬/平，曾經(jīng)堅(jiān)挺的“莞城學(xué)區(qū)房神話”，也已經(jīng)破滅了。

大量老破小學(xué)區(qū)房賣不出去

近一年時間成交僅1套

更慘的是，莞城還有大量老破小學(xué)區(qū)房賣不出去。

即使業(yè)主一再突破底線降價，成交依然非常難，有的甚至好幾個月都賣不出一套。

如步步高小區(qū)建成于1980年，樓齡已經(jīng)超過40年。

在高峰期也曾是莞城學(xué)區(qū)房市場熱門二手房，如今三個月時間僅成交了1套。

目前，小區(qū)掛牌價已經(jīng)跌至1.3萬，成交價僅0.7萬/平。

99平的三房掛牌價最低的一套僅93萬，單價不足1萬/平。

有著莞城建設(shè)小學(xué)對口學(xué)區(qū)的富通自在城，小區(qū)建成于2015年，樓齡接近10年。

從今年6月份至今，已經(jīng)連續(xù)幾個月零成交。

小區(qū)的掛牌均價約2.5萬/平，97平的三房掛牌180萬，單價約1.8萬/平。

有著莞城實(shí)驗(yàn)小學(xué)對口學(xué)區(qū)的恒大華府，建成于2016年，樓齡還不足10年，但成交依然十分困難。

從去年年底以來，近一年時間，整個小區(qū)僅在鏈家平臺成交了一套。

小區(qū)主要以大戶型為主，目前的掛牌均價約2.5萬/平。

莞城老破小學(xué)區(qū)房還能買嗎？

一直以來，莞城都是東莞的教育高地所在。

莞城是東莞發(fā)展最早的城區(qū)，同時也是老破小二手房最集中的區(qū)域，

近幾年，隨著東城、南城、松山湖大力引進(jìn)名校，加大教育資金投入，教育水平不斷提升。

莞城的教育地位因此也受到了一定沖擊，莞城學(xué)區(qū)房的熱度有所下降。

那么，現(xiàn)在莞城老破小學(xué)區(qū)房還能買嗎？

淘房志認(rèn)為，現(xiàn)在還是可以入手的。

1.從價格來看，目前莞城的小戶型學(xué)區(qū)房已經(jīng)跌出了性價比。

莞城是東莞TOP1公立學(xué)區(qū)，上車門檻最低的片區(qū)，總價50萬左右就能上車。

東莞另一優(yōu)質(zhì)公立學(xué)區(qū)松山湖，目前的上車成本還是要200多萬，如虹溪諾雅、長城世家的單間，目前的山車門檻都在200萬左右。

莞城的學(xué)區(qū)房比松山湖門檻低太多了，潛在的需求量大。

2.從學(xué)區(qū)價值來看，莞城的學(xué)區(qū)房是硬通貨。

莞城不僅是小學(xué)學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，更關(guān)鍵的是初中學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，有東莞中學(xué)初中部、東莞中學(xué)初中校區(qū)、可園中學(xué)、東莞外國語學(xué)校，都是全市排名靠前的學(xué)校。

東城南城初中整體就沒那么好了，除了個別的CBD北部學(xué)校等。

雖然這幾年東城和南城的教育資源在拉高，但短時間內(nèi)，莞城的教育底子沒那么容易超越。

預(yù)計(jì)在10年內(nèi)，莞城公立學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)都價格保持在東莞TOP1的水準(zhǔn)。

3.最后從東莞的教育需求來看，東莞的學(xué)生人口數(shù)量龐大，學(xué)位需求旺盛。

東莞對優(yōu)質(zhì)公立學(xué)區(qū)的需求，依然會持續(xù)較長一段時間。

很多家長為了小孩讀書，尤其對優(yōu)質(zhì)公立教育比較執(zhí)著的，都可以考慮莞城學(xué)區(qū)房。