哎，東莞莞城老破小跌破1萬/㎡了…

根據東莞市住建局公布的數據顯示，9月份莞城二手房成交均價約9213元/平，已經跌破萬元大關了！

相比8月份，莞城二手房價格又環比下跌了9.17%，排名東莞倒數第七，比東坑、橫瀝、謝崗、企石等鎮街都要低了。

萬萬沒想到的是！曾經堅挺無比的“莞城學區房”也跌麻了！

如曾經掛牌價高達5.7萬/平的銘可達商住中心，27平的單間如今掛牌僅53萬，單價跌至1.9萬/平。

還有萬科運河東1號、西城樓大街等熱門的二手房在高峰期的成交價站上了都4萬+，現在紛紛跌至1萬-2萬/平，有的甚至跌破萬元大關了。

更慘的是莞城還有大量老破小二手房已經賣不出去了，如步步高、光大地王廣場、富通自在城等小區已經連續幾個月零成交。

步步高小區掛牌價跌至1.3萬，成交價僅0.7萬/平，近三個月時間僅成交了1套。

甚至連樓齡不足十年的恒大華府，近一年時間也只成交了1套。

5.7萬跌至1.9萬/平，跌幅超96%

有著莞城建設小學對口學區的萬科運河東1號，其35平的單間曾因“莞城學區低門檻入場券”身價暴漲。

在2023年的成交價去到了143萬，單價突破了4萬+，被稱為城區最抗跌的二手房。

2024年11月份莞城學區房開始跌落神壇，萬科運河東1號35平的戶型掛牌價跌至100萬，單價約2.8萬/平。

今年10月份，萬科運河東1號35平的單間已經跌至75萬，單價約2萬/平，價格幾乎腰斬。

目前，小區35平的單間掛牌價基本在80萬左右，單價約2.2萬/平。

根據貝殼平臺的數據顯示，從2022年底至今，萬科運河東1號的成交均價從最高3.38萬/平跌至1.72萬/平。

短短三年時間，跌幅高達96%。

除此之外，還有西城樓大街、銘可達商住中心的小戶型同樣跌得非常猛。

有著莞城實驗小學對口學區的西城樓大街，31平的單間在2021年的掛牌價去到了155萬，單價約5萬/平。

目前，小區同戶型的掛牌價已經跌至70萬左右，單價約2.2萬/平。

銘可達商業中心28平的單間，在21年的掛牌價去到了160萬，單價約5.7萬/平。

目前，小區27平的單間掛牌價僅53萬，單間已經跌至1.9萬/平。

這些小戶型的跌幅都接近3萬/平，曾經堅挺的“莞城學區房神話”，也已經破滅了。

大量老破小學區房賣不出去

近一年時間成交僅1套

更慘的是，莞城還有大量老破小學區房賣不出去。

即使業主一再突破底線降價，成交依然非常難，有的甚至好幾個月都賣不出一套。

如步步高小區建成于1980年，樓齡已經超過40年。

在高峰期也曾是莞城學區房市場熱門二手房，如今三個月時間僅成交了1套。

目前，小區掛牌價已經跌至1.3萬，成交價僅0.7萬/平。

99平的三房掛牌價最低的一套僅93萬，單價不足1萬/平。

有著莞城建設小學對口學區的富通自在城，小區建成于2015年，樓齡接近10年。

從今年6月份至今，已經連續幾個月零成交。

小區的掛牌均價約2.5萬/平，97平的三房掛牌180萬，單價約1.8萬/平。

有著莞城實驗小學對口學區的恒大華府，建成于2016年，樓齡還不足10年，但成交依然十分困難。

從去年年底以來，近一年時間，整個小區僅在鏈家平臺成交了一套。

小區主要以大戶型為主，目前的掛牌均價約2.5萬/平。

莞城老破小學區房還能買嗎？

一直以來，莞城都是東莞的教育高地所在。

莞城是東莞發展最早的城區，同時也是老破小二手房最集中的區域，

近幾年，隨著東城、南城、松山湖大力引進名校，加大教育資金投入，教育水平不斷提升。

莞城的教育地位因此也受到了一定沖擊，莞城學區房的熱度有所下降。

那么，現在莞城老破小學區房還能買嗎？

淘房志認為，現在還是可以入手的。

1.從價格來看，目前莞城的小戶型學區房已經跌出了性價比。

莞城是東莞TOP1公立學區，上車門檻最低的片區，總價50萬左右就能上車。

東莞另一優質公立學區松山湖，目前的上車成本還是要200多萬，如虹溪諾雅、長城世家的單間，目前的山車門檻都在200萬左右。

莞城的學區房比松山湖門檻低太多了，潛在的需求量大。

2.從學區價值來看，莞城的學區房是硬通貨。

莞城不僅是小學學區優質，更關鍵的是初中學區優質，有東莞中學初中部、東莞中學初中校區、可園中學、東莞外國語學校，都是全市排名靠前的學校。

東城南城初中整體就沒那么好了，除了個別的CBD北部學校等。

雖然這幾年東城和南城的教育資源在拉高，但短時間內，莞城的教育底子沒那么容易超越。

預計在10年內，莞城公立學區的優質都價格保持在東莞TOP1的水準。

3.最后從東莞的教育需求來看，東莞的學生人口數量龐大，學位需求旺盛。

東莞對優質公立學區的需求，依然會持續較長一段時間。

很多家長為了小孩讀書，尤其對優質公立教育比較執著的，都可以考慮莞城學區房。