大膽預測：三亞灣終極版低密度豪宅可能要來了！

海南自由貿易港距離12月18號正式封關運作節點，只剩30天了，越來越多的投資信號正在發出！

11月17日，A股收盤，海南自貿區板塊，再次飄紅，達到1.97%，達到近一年來的指數新高，從同花順顯示的走勢圖來看，2024年11月17日-2025年11月17日，一年時間，滬深300海南板塊的漲幅超過40%。

數據來源：同花順

資本市場正在用真金白銀，為海南利好投下確認票。

于此同時，最近一個多月，又有超過1500億規模的投資簽約，大量熱錢正砸向海南，海南產業和核心資產，開始成為國內投資者的熱門目標。

海南官方也不含糊，直接甩出含金量十足的頂級標的，接住這波潑天的“投資流量”。

而這兩天，最受關注的“重量級標的”，毫無疑問，是來自三亞的一幅重磅住宅用地！

地王板塊，放出絕版級重磅宅地

每到年末，三亞都會拿出自己“壓箱底”的王牌地塊，向市場扔出一顆重磅炸彈。

今年的壓軸地塊，依然足夠重磅，依然出自三亞灣海坡板塊！

位于海坡片區的三亞市中心城區控規HP02-03-05B地塊昨日正式上架：使用權面積66615.24㎡，約100畝；土地性質為二類城鎮住宅用地 (市場化商品住房)，容積率≤2.20，可建設面積146553㎡，起拍總價202037.3614萬元，折合起拍樓面價13785.9元/㎡。

即使加上配建成本，該地塊的綜合起拍樓面價，也只有1.38萬元/㎡左右，對于三亞灣板塊而言，這堪稱最具性價比的優質地塊！

以海坡為核心的三亞灣板塊，已經是名副其實的海南“地王區域”。

這幾年土拍市場，但凡上架的地塊名稱帶上“HP”字符，都會拉響各大媒體“新地王可能會出”的選題警報。

據網易房產統計，從2023年至今，三亞灣片區，3年內已經產生了3次地王，綜合樓面價2次突破2萬+/㎡。可以說，三亞灣片區站在了海南地價的最頂端；

最高峰的時候，三亞灣地塊被房企瘋搶了1100多輪；而數十上百輪的搶地，在海坡板塊，幾乎成了常態。這里還匯聚了不少房企巨頭，國內頭部巨頭如中國綠發、萬科等，都在重倉三亞灣板塊，區域價值，可見一斑！

地塊周邊實景圖

從銷售流速來看，三亞灣板塊也絕對是海南自貿港最搶手的住宅板塊：

2024年萬科三亞灣開盤狂賣40億+，成為海南樓市的現象級樓盤；2025年1-9月，吉祥16號同樣以熱銷16億+的成績，入榜海南樓市前十；

官方數據顯示，2024年12月至今，海坡區域新盤網簽20.52萬㎡，占三亞主城區新盤網簽總量的47%，“買三亞灣必看海坡”成為了市場的共識。

這種超強銷售火力的確定性，無論給房企拿地還是買房人出手，都投下一顆強力的進場定心丸！

地塊實景圖

根據出讓公告顯示，項目涉及商品房銷售事宜參照“城市更新工作指引”執行，這就意味著該地塊可以享受三亞城市更新“七層以上主體達到2/3即可預售”的銷售政策，這在三亞灣海坡板塊，是極個別。

對于房企來說，則是拿到了核心利好：開發成本大幅下降，周轉效率大幅提升！

另外，HP02-03-05B地塊是近3年來三亞灣板塊不可多得得大面積段的住宅地塊，凈地100畝住宅，在海坡板塊，面積僅次于上個月綠發摘下的142畝地塊；從三亞土地規劃來看，未來，在三亞灣幾乎不再有這樣的優質地塊能出讓了。

在三亞灣片區土地儲備告急的背景下，這宗地的稀缺屬性拉到滿格；對比其它動輒2萬+/㎡的地王項目，HP02-03-05B地塊具備超高價差空間，為開發商預留了足夠的盈利可能。

不止如此，土地平整，拿地即開工，這些特點從開發角度來看，節省大量的拆遷、平整成本；且為100%的住宅用地，0商業配置，懂行的人都知道，這種100%的含宅量，不用考慮商業配比吃掉住宅利潤的拿地有多香！

而且還在地王片區，這種“天賦”在海南，可以說是獨一份的存在。

頂配資源+超強配套 地塊價值爆棚

無論是哪座城市，“地王片區”都意味著資源、配套、價值、區位乃至售價的絕對頂配。

海坡板塊能長期穩坐“地王”寶座，得益于其超強的價值底盤；

地處三亞市天涯區三亞灣海坡度假區核心板塊，海坡被納入“三亞灣新城國際旅游社區”戰略規劃體系，是三亞展現濱海旅居魅力的核心門戶。

地塊所處位置分析圖（圖源：三亞自規局）

海南的高端置業，都圍繞灣區展開，三亞灣、海棠灣，已經是國內高端度假置業的代名詞。

海坡歷經20余年深耕開發，資源底盤足夠夯實，已形成完整的酒店、商業、住區配套體系，累計沉淀超10萬高凈值旅居客群，是三亞公認的“高端度假置業首選地”。

靠近鳳凰機場，擁有得天獨厚的交通區位優勢，同時又與高速、高鐵三亞站相距不遠，形成“航空+高鐵+高速”三維交通網絡體系：

5min以內，能夠快速鏈接新城路、三亞灣路、海榆西線、鹿城大道；

10min以內，能夠直通三亞鳳凰國際機場、機場動車站、G98環島高速入口；

15min以內，即可抵達三亞動車站，實現全島的交通銜接，在交通占位上，占據多個重要交通節點，輕松實現出島、環島的便捷出行；

便捷的交通體系之外，三亞灣9公里海岸線上，最直觀的教育和商業配套資源，都在全速進化；

教育方面，集結了三亞教育的超強組合：上海外國語大學三亞附屬中學(市重點)三亞中學、天涯區第五幼兒園、九小海坡分校；同時，還規劃有上海外國語大學三亞附屬中學小學部、幼兒園，輕松實現全齡教育覆蓋；

商業配套，構建15分鐘便捷商業圈：

高端商業有麗禾MOHO廣場和三亞海之眼，滿足高端購物需求；生活配套商業，則有一豐禾生活廣場，輕松解決日常生活采購所需；

步行10分鐘可達社區商業，駕車7分鐘可達高端商業體，匹配高端客群多元化消費習慣，構建集餐飲、休閑、娛樂、購物、旅游等功能于一體的一站式旅居目的地。

海岸資源+頂級商圈+超強教育陣容，構建了HP02-03-05B地塊王炸級的價值底盤，也是三亞“城市型度假”即將亮出的新王牌。

從這幾年三亞灣持續熱銷的表現，不難看出，城市型的度假資產，離塵不離城的度假方式，也正成為國人追逐的新潮向；

三亞灣，海坡，擁有了三亞，乃至海南最優良的城市度假場景：既能享受椰風海韻，又能擁有超全配套和城市煙火，這種場景和趨勢，也正在推高HP02-03-05B地塊的預期價值。

這兩年，鳳凰機場搬遷的消息，在不斷傳出。今年，新機場的選址消息也被官方規劃披露。未來，鳳凰機場的搬遷，對板塊的交通出行并不影響，卻又將給該板塊帶來居住價值的全面升格；

產品猜想：灣區低密度頂豪要來了

除了盛產地王，三亞灣板塊，同樣盛產豪宅！

從魯能三亞灣新城時代開始，三亞灣就已經是三亞豪宅板塊的代名詞，打開地圖，HP02-03-05B地塊周邊豪宅林立：

貝殼數據顯示，三亞灣目前在售的幾大主力樓盤，房價均價達到了4萬元/㎡以上，部分頂豪產品均價，甚至摸到了5萬+、6萬+的天花板；

數據來源：貝殼

與該地塊相臨的魯能三亞灣的均價40000元/㎡，而一路之隔的魯能三亞灣高爾夫小區，均價也在5萬+；

而海南省統計局數據顯示，三亞新房今年1-9月的銷售均價為34135元/㎡，三亞灣片區的主力房價，整整高出三亞均價超過6000元/㎡，是高端旅居的價值高地無疑！

地處豪宅云集板塊，已經具備打造高端的基本面，而從地塊具體信息來看，HP02-03-05B地塊的先天條件堪稱卓越：

位于三亞灣新城路與規劃新城支路交匯處，四至環境優越，是區域內少有的“景觀無遮擋、環境純低密”優質宅地。

地塊位置及實景

如實景圖所見，方正形態降低規劃難度，可高效布局樓棟與園林，提升土地利用率。地塊靠海方向，視線正前方僅2棟建筑，且樓層都不高，長面寬、窄進深，可最大化實現每戶景觀視野。

不難看出，建成后，大部分的戶型是可以享有海景視覺的，甚至部分高層，可以實現南向無遮擋的瞰海視野。這在三亞灣板塊，是絕對的資源頂配；

桃源河實景

除了頂配的海景資源之外，從另一個實景角度看，該地塊還擁有三亞灣其它項目少有的河景資源。

前瞰海，南向距離椰夢長廊絕版海岸線僅幾百米；后擁江，桃源河水系環繞；再疊加周邊的千畝果嶺綠地，形成“海景+河景+綠地”三重生態景觀閉環。這三大頂級資源在手，三亞市場上，基本上對手少有；

周邊實景圖

另外幾個核心指標參數，也同樣指向高端：

從三亞自規局此前發布的地塊指標來看：2.2的容積率，給低密舒適高端社區預留充足空間。當前三亞樓市的住宅產品，容積率普遍在2.5-3.0之間，而這種低密度的豪宅吸引力，會強的可怕。

建筑限高60米，就意味著產品集中的20層以內的高層或小高層產品；

雖然地塊剛剛掛出，但是市場對這宗地塊未來入市期待值已經拉滿。另外，小易也多方打探到，已有巨頭對該地塊意向強烈，所以進入后面的實操階段，也會是順理成章的事；

結合上述幾個方面參數，未來入市的產品小易可以大膽猜測一波：

豪宅是必然的！加上60米限高和低密、海景資源優勢，產品范圍可以進一步縮小：大概率會是一個頂豪大平層產品。

如果真的出現，那么，三亞灣的終極版頂豪可能要來了！

隨著自貿港封關時代到來，對一些想要配置自貿港頂級資產的投資者來說，這個產品，可以期待一下了！

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