樓繼偉透底，房產稅的靴子還要懸多久？

前兩天，財政部原部長樓繼偉在財新峰會上的一番話，在圈子里引起了不小的震動。

很多老讀者知道，咱們國家有個慣例，很多重大的政策轉向，往往不是現任直接拍板說出來的，而是讓德高望重的老同志先出來吹吹風，試試水的溫度。

樓部長這次說得非常直白，簡直就是把窗戶紙給捅破了。

核心意思就幾點：

房產稅立法已經在人大那邊走完了，法律層面沒障礙。

技術上的難點（比如誰家有幾套房、值多少錢）也基本搞定了。

但是，現在樓市太冷，大家日子都不好過，所以現在不是推出的好時機。

這番話的信息量極大，如果把它翻譯成咱們普通人能聽懂的大白話，其實就一句：

萬事俱備，只欠回暖。

這就像懸在所有人頭頂的那把達摩克利斯之劍，很多人以為它消失了，其實它只是在等一個你脖子最硬的時候落下來。

今天咱們就來深度嘮嘮這事。

01| 從打獵到種地

首先，我們要搞清楚一個最底層的邏輯：國家為什么要收房產稅？

很多人第一反應是打壓房價。

其實這完全是想偏了。任何一個國家的政府，都不會希望自己國家的資產價格崩盤。

收稅的目的從來不是為了把稅源搞死，而是為了細水長流。

樓部長這次提到了一個非常專業的詞，叫“激勵相容”。

這詞聽著挺唬人，其實道理很簡單。

過去這二三十年，地方政府的主要收入來源是“賣地”。

這模式像什么呢？像“打獵”。

我看中一塊地，那是獵物，我把它賣給開發商，這就是打了一槍，把獵物打死，肉一次性吃完。哪怕這塊地以后漲到天上去，跟地方財政也沒多大關系了，因為錢早就收進兜里花掉了。

這種模式下，地方政府的動力在于不斷地找新地、賣新地。所以你會看到城市不斷向外擴張，新區一個接一個。

但問題來了，獵物總有打完的一天。

現在的形勢大家也看到了，房子賣不動，開發商不拿地，土地出讓金腰斬。地方上要修路、要建地鐵、要發工資、要維護公園，錢從哪來？

這時候，就必須從打獵模式切換到種地模式。

什么是種地？就是房產稅。

以后我不指望賣地那點一次性收入了，我指望你們手里的房子。

只要我把城市的公共服務搞好，把學校建好，醫院弄好，治安搞好，你家房子的價值就會上升。房價漲了，或者房租高了，我按比例收稅，收到的稅更多，我又可以拿去搞建設。

這就是樓部長說的“激勵相容”。

在這個模式下，地方政府和房主變成了一根繩上的螞蚱。 也就是從這一刻起，政府的角色從“土地批發商”變成了最大的“物業公司”。

既然是物業公司，那以后收物業費（房產稅）就是天經地義的事。畢竟，地主家也沒有余糧了，這種財政模式的轉型，是歷史的必然，不以人的意志為轉移。

02 | 那個云淡風輕的下午

邏輯通了，大家最關心的就是：到底什么時候來？

樓部長說現在不是時候。確實，現在的樓市就像一個剛做完大手術的病人，身體虛得很。這時候你再給他抽一管血（收稅），那人可能直接就掛了。

所以，目前的策略很明確：先養病，再干活。

但這并不意味著你可以高枕無憂。

我想問大家一句，還記得“延遲退休”嗎？

這事兒也是討論了多少年，專家吹風、媒體討論，大家一開始很焦慮，后來聽多了也就麻木了，覺得“狼來了”喊多了狼就不會來。

結果呢？就在前不久，一個云淡風輕的下午，文件突然就發出來了。沒有預兆，沒有大張旗鼓的聽證，就是直接落地。

房產稅大概率也是這個劇本。

現在的暫緩，是為了將來的落地。樓部長話里的潛臺詞其實是：等這輪樓市調整到位，泡沫擠干凈了，經濟開始回暖了，這事兒就會立馬提上日程。

這就像那個經典的“灰犀牛”理論。

它就在那里，體型巨大，你也看見了，但它一直不動。你以為它無害，直到有一天它突然沖過來，把你撞飛。

對于決策層來說，他們在等一個“安全窗口期”。

什么是安全窗口期？就是大概率會讓樓市先調整到位，有足夠多的剛需進場，房價跌無可跌，形成了真正的鐵底。這時候推出房產稅，對市場的沖擊最小，既能補上財政的缺口，又不至于引發系統性風險。

所以，不要去賭永遠不收，在宏觀大趨勢面前，個人的僥幸心理是不堪一擊的。

03 | 誰在瑟瑟發抖？

既然要來，那誰最慘？

很多人擔心房產稅會成為壓死駱駝的最后一根稻草，導致房價崩盤。

其實大可不必。咱們看看先吃螃蟹的上海和重慶。這倆地方2011年就開始試點，十幾年過去了，大家該買房買房，該漲價漲價，普通人幾乎沒感覺。

為什么？因為有“免征面積”。

上海人均免征60平米。一家三口，180平米以內不交稅。說實話，絕大多數家庭，哪怕是中產，這輩子也就奮斗這一套100來平的房子。

對于只有一套自住房的人來說，房產稅跟你半毛錢關系都沒有。 國家制定政策，從來都是抓大放小，不可能為了這點稅收去激怒基本盤。

真正應該瑟瑟發抖的，是兩類人。

第一類，是手握大量房產的“炒房客”。

以前咱們說“房東”，手里攥著十幾套甚至幾十套房子。在過去，房子是最好的儲蓄罐，買了就放那，不吃草不吃料，還能自己升值。

但房產稅一來，邏輯全變了。房子從資產變成了負債。

你想想，如果你有10套房，每年要交房價1%的稅，十年就是一套房沒了。如果房價不漲，或者漲幅跑不贏稅率、通脹，那你就是在通過持有房子來“慢性自殺”。

另外最近有個新聞，就是銀行在大量出售房產，春江水暖鴨先知，這對普通人也是一個值得注意的信號。

第二類，是持有低租售比豪宅的人。

那種市中心的老破小，雖然破，但好租，租金能抵扣一部分稅。最怕就是那種遠郊的大別墅，或者死貴死貴的大平層，如果你不住，也租不出去，那就是純純的稅源。

所以，樓部長這次吹風，其實是在給市場發最后一次信號：

趁著靴子還沒落地，趕緊優化你的資產配置。

手里那些沒有居住價值、沒有租金回報、純粹為了炒而囤的房子，該處理就處理。等到房產稅真的宣布那一刻，二手房市場掛牌量絕對會是一個天文數字，到時候你想跑，門都沒有。

這其實就是國家一直在強調的“房住不炒”的終極大招。

用行政手段限購，那是堵；用稅收手段調節，那是疏。讓持有房子的成本高到你肉疼，你自然就不囤了。

04 | 普通人的活法

說到底，大家最關心的問題其實只有一個：房產稅來了，我該怎么辦？

老實講，這事兒比你想象得更簡單，也比你想象得更無奈。因為它不是你能主導的，是國家財政、人口結構、城市化進程、土地收益模式全疊加之后的選擇。

房產稅不是為了收你那幾千塊錢，而是為了重建一個能持續運轉的地方財政系統。

它的本質是制度升級，不過只是落在個人頭上，就變成了影響。

所以，普通人要做的第一件事，就是意識到房地產的那個靠信息差吃肉的時代，徹底結束了。

房產稅就是那個告訴你風停了的信號。

那么接下來怎么辦？

先說第一條：

1. 自住需求不用慌，安心住你的房

你有一套房，或者還背著貸款，或者準備買第一套房，這類人幾乎是國家重點保護對象。因為自住群體是城市穩定的壓艙石，任何政策都不會動這部分人的奶酪。

這是最簡單的政治智慧。

你用了半輩子的積蓄換一個住的地方，沒誰會因為房產稅對你下手。

所以，你的策略很簡單：

買得起就買，量力而行，不要幻想升值，用得舒服最重要。

再說第二條：

2. 想改善？未來三年是窗口期

你有一套老破小，想換大一點的位置或面積？以前換不起，是因為新房動不動比老房貴三四倍。現在開發商扛不住了，改善盤價格越來越理性，二手房掛的越來越多，議價空間巨大。

我知道你可能還在等最低點。但是我跟你講一句很現實的話：

普通人永遠買不到最低點，只能買到能接受的點。

樓市的底部不是突然砸出來的，而是緩慢磨出來的。什么時候你感覺“怎么大家都開始買房了？”那其實已經漲起來了。你要的不是最低價，而是在別人猶豫的時候，你敢不敢做決策。

然后第三條，也是最關鍵的那條：

3. 手里有三套以上的，要當心了

這類人過去靠房子躺著漲，未來躺不住了。房產稅不會讓他們破產，但會讓他們算賬。一個人最怕的就是算賬，一旦算清楚哪套房不劃算，就要么賣，要么降價賣。

等房產稅正式落地，他們不是不想賣，是賣不出去了。所以聰明點的，已經在悄悄甩貨了。

這也是為什么最近二手房掛牌量像漲潮一樣往上頂，銀行都下場賣房了。市場永遠有它自己的節奏，政策不會公開喊跑路，但會釋放信號讓聰明人先跑。

你不是投資客，所以你無需恐慌。但你要理解一件事：

未來城市里的房子，會慢慢變成住的東西，不是賭的東西。

等這一點徹底落實，房價自然就穩了，甚至還會回到一個你可以接受、工資能支撐的水平。

最后我想說一句最關鍵的話：房產稅不是打擊普通人的，是給未來一代鋪路的。

過去二十年，中國的城市化速度太快了，大家靠房地產賺的那波錢，說實話屬于時代奇跡。現在這條路走到頭了，你不能指望一輩子靠賣地過日子。房產稅會讓城市變得更健康：

— 地方有穩定收入，不靠賣地；

— 公共服務有錢維護，不會爛尾；

— 年輕人不用背著天價房價啃一輩子的貸款；

— 家家戶戶不再把房子當存款，而是當居所。

你看，表面上看是稅，實際上是城市治理的大換擋。

未來最可能的結果是這樣的：

房價整體穩住，中樞緩慢下調，改善盤便宜，投資盤涼透。

時代的風口過去了，但生活不會。

站在正確的位置上，你就不會被風刮倒。

全文完。