樓市一周：豪宅回歸 供應迎來大突破

市 場 關 注 】

• 國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。10月70大中城市新房房價環(huán)比下降0.5%，二手房房價環(huán)比下跌0.7%，環(huán)比降幅均較9月擴大了0.1個百分點。

• 國家統(tǒng)計局11月14日發(fā)布2025年1—10月份全國房地產(chǎn)市場基本情況。1—10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；其中住宅銷售面積下降7.0%。新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%；其中住宅銷售額下降9.4%。

• 日前，航頭鎮(zhèn)航南社區(qū)航東鶴鳴等地塊“城中村”改造項目啟動簽約。與新區(qū)其它“城中村”改造項目不同的是，該項目首次引入了房票安置。

• 中國人民銀行發(fā)布《2025年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》。報告認為，當前外部不穩(wěn)定不確定性因素較多，國內(nèi)經(jīng)濟回升向好基礎仍需加力鞏固。實施好適度寬松的貨幣政策。保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預期目標相匹配，持續(xù)營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

【 一 周 綜 述 】

上周成交止跌反彈，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（11.10—11.16）新建商品住宅成交面積6.19萬平方米，環(huán)比增加15.99%。

上周樓市雖然成交略有放大，但只有大浦東一個區(qū)成交面積回升到1萬平方米以上。該區(qū)成交1.15萬平方米，環(huán)比增加32.18%。寶山、嘉定這些交易主力成交繼續(xù)在6千平方米左右波動，沒有感受到市場開始升溫跡象。次中心區(qū)域基于前期有入市的區(qū)有一些零星簽約，因此會慣性延續(xù)，比如閔行區(qū)成交4千多平方米。市中心近期一直在低位運行，上周徐匯、楊浦只有1千多平方米。

成交結(jié)構(gòu)上豪宅類產(chǎn)品開始回歸，不過兩級分化比較明顯，多聚焦在豪宅或是剛改類項目。成交前十榜單中10萬+的樓盤數(shù)量回升到5個，且4個在前5的位置，這些樓盤的均價都在16萬元/平方米以上。榜單中3-6萬元/平方米的首次改善項目有4個，也是近期比較多的數(shù)量。

基于豪宅類產(chǎn)品簽約略有提升，成交均價反彈為78114元/平方米，環(huán)比上漲12.84%。均價也止住了連續(xù)下跌的勢頭。

供應方面，在持續(xù)休整2周后，上周迎來集中放量，入市17.78萬平方米，環(huán)比增加1014.13%。也是最近7周以來供應最多的一次。入市的9個項目中有4個項目是10萬+的豪宅。金陵華庭項目均價為20.60萬元/平方米，是本期投放中價格最貴的項目。此外，湯臣君品均價達到19.68萬元/平方米。表面上海高價房產(chǎn)品的投放相當有信心。

雖然成交略有反彈，但回升速度太慢，主要是供應少牽制的成交發(fā)揮。尤其是前期豪宅類項目入市少，單靠剛改類產(chǎn)品無法承托住整個市場。上周統(tǒng)計局公布70城房價數(shù)據(jù)，上海新房繼續(xù)領跑全國，背后是大戶型、高價房產(chǎn)品在帶領市場向前沖。隨著近期高價房供應到位，預計后續(xù)成交有望快速上行。