日本地產(chǎn)市場火熱引得“地面師”再現(xiàn)江湖，動輒詐騙幾十億的他們究竟是什么人？

東京，這個霓虹閃爍的國際大都會，總給人一種井井有條、規(guī)矩森嚴的印象。可誰能想到，在高樓林立的文京區(qū)，一塊不起眼的土地和兩棟老舊的大樓，竟差點釀成一場價值10億4500萬日元的驚天騙局！

東京警視廳接到報案，逮捕了兩名無業(yè)男子，一個64歲一個59歲，他們不是普通的騙子，而是臭名昭著的“地面師”——那些專以土地為餌、偽裝地主釣大魚的職業(yè)詐騙人。

被逮捕的兩名“地面師”

這起未遂案最后雖只涉及500萬日元的押金，但背后藏著的野心，可直指幾十億的巨款。受害者也不是勢單力薄的個人買家，而是一家雄心勃勃的不動產(chǎn)公司代表。60多歲的老江湖本以為撿到寶地，卻差點落得家破人亡的境地。

這還不是個例，就在幾天后的11月7日，大阪南區(qū)另一個地面師團伙因為在去年涉嫌詐騙14億5000萬日元被判刑。本來以為曾經(jīng)風風火火一時的“地面師”早就隨著制度完善退出歷史舞臺，沒想到這些年日本地產(chǎn)市場火熱，潛伏已久的地面師們像鯊魚聞到血腥一樣，又開始蠢蠢欲動了。

詐騙了14億的大阪“地面師”

直指10億5000萬，

地面師再現(xiàn)江湖

東京文京區(qū)白山地區(qū)，一塊約300平方米的土地和兩棟老舊大樓，靜靜矗立在街道深處。這片地不算金脈，但位置絕佳——離東京大學不遠，周邊是許多文人的舊居，開發(fā)潛力巨大，所有者是位80多歲的阿婆和她兒子經(jīng)營的一家公司。

東京都文京區(qū)

嫌疑人石川量英（64歲，港區(qū)六本木無業(yè)）和松本大樹（59歲，地址不明無業(yè)），這兩個“老江湖”早就盯上了這里。

地面師的把戲，從不靠運氣，全憑情報。

調(diào)查顯示石川可能是團隊的“導演”，他偽裝成中介公司老板，聲稱自己從阿婆那里低價拿到了物件。松本則化身“演員”，親自下場冒充阿婆的兒子。

負責演戲的嫌疑人

2025年6月，一切從一個電話開始。石川假扮地產(chǎn)掮客，聯(lián)系上了一家中型房地產(chǎn)公司，那里的代表是個60多歲的資深商人，叫田中（化名）。電話里，石川聲音低沉穩(wěn)重：“田中桑，我們手頭有塊文京區(qū)的地，加兩棟樓，總價10億4500萬日元。賣家急需資金，低價處理，機會難得?！?/p>

田中心動了，東京的地產(chǎn)市場正熱，文京區(qū)這種文化底蘊厚的地塊，對方開出的價格實在是有點誘人，要是開發(fā)成精品公寓或文化中心，回報率沒準能翻倍。

這幾年東京地產(chǎn)市場火爆

等到真的見了面，對方也表現(xiàn)得無懈可擊，假護照、假健康保險證、假印章證明，一應俱全。合同更是天衣無縫，專用紙上白紙黑字寫著賣方簽名。

可談判過程卻讓田中感覺到了一絲不對勁。賣家作為地主兒子，一再說“地主身體不適，不能見面”，就連田中提出的實地看房要求都被拒絕，說是“最近在騰位置，改天吧”。田中開始有了點疑慮，但嫌疑人急吼吼地催：“其他買家搶著要，押金先付500萬，馬上就簽合同！”500萬日元，對10億大單來說不過是毛毛雨，買家一咬牙，差點就轉(zhuǎn)賬了。

文京區(qū)街景

幸好，老油條還是老油條，在最后關頭田中還是決定得親自聯(lián)系房東本人。他私下借著打個招呼的名義帶著一幫人拎著果盤親自敲開了老太太的家門，老太太打開門一臉詫異“你們誰??？”。果不其然，他們從來沒想要賣過地！這一些都不過是職業(yè)詐騙人的一場戲罷了！

發(fā)現(xiàn)自己差點中了“地面師”的圈套，買家立刻報警。警視廳一查，這倆嫌疑人不簡單。64歲那個住在港區(qū)六本木，屬于東京最高檔的地段之一，卻沒有固定工作，整日游手好閑；59歲那個干脆無固定住所，走到哪算哪。

繁華的六本木

警方以詐騙未遂和偽造公文的罪名逮捕了他們。審訊中，嫌疑人支支吾吾，只說“另有隱情”。更有趣的是，警方在調(diào)查中挖出他們?nèi)ツ炅硪粯锻恋丶m紛，涉案金額不明，但肯定不小。老板田中后怕不已：“幸好留了個心眼，不然不止這500萬，可能十幾億就要打水漂了！”

傳奇地面師，

還被拍成了劇

地面師的把戲其實并不新鮮。早在上世紀80年代日本泡沫經(jīng)濟時，他們就非常活躍。偽造文件、找替身、編故事，一套組合拳下來，打得各大地產(chǎn)巨頭雞犬不寧。

但說起地面師的“巔峰之作”，得回到到2017年，那場震動日本的“積水房屋地面師事件”。由于事件過于爆炸，還被網(wǎng)飛改編成了日劇《地面師們》，去年曾紅極一時，讓許多人第一次聽說了“地面師”這幫人。

網(wǎng)飛根據(jù)真實事件改編的日劇《地面師們》

當時東京正為2020奧運會憋著勁兒蓋大樓，地產(chǎn)市場像打了雞血，地價瘋漲。積水房屋，日本住宅巨頭，年營收上萬億，員工幾萬人，本該是鐵板一塊，卻栽在了一伙兒“老戲骨”手里，受害金額高達55億5900萬日元（合人民幣3億元）。

一切從一棟老旅館開始。

東京品川區(qū)西五反田，海喜館——一個建于江戶時代的木造建筑，占地600坪（約2000平方米），去五反田站只要步行3分鐘，初步估價就要上百億。真主人海老澤佐妃子是個老太太，正深陷晚期胃癌的折磨，長期住院，兒女親屬守在床邊，這讓地面師集團嗅到了機會。

海喜館舊址

主犯小山操曾經(jīng)是個開發(fā)商的財務部長，懂行門清，手下有10來號人，分工明確：有偽造證件的技術人員，有假扮所有者的演員，還有與房屋中介串通一氣的地產(chǎn)掮客。他們先找了個中介，作為轉(zhuǎn)手倒賣地皮的中間人。

主犯小山操

4月4日，中介就把這單生意推給了積水房屋東京公寓事業(yè)部的銷售次長。銷售次長一聽，眼睛都亮了：這么好的地段，主人還急用錢打骨折，積水房屋正愁項目用地呢！中介更是一再強調(diào)地主佐妃子急用錢，買家眾多，得趕緊下手。

銷售次長立刻帶上用地開發(fā)室的課長，4月13日就和中間商、小山他們碰頭談條件。小山這里也是不斷催促，給積水房屋施加壓力。積水房屋內(nèi)部也火速開會，結果“不負所托”，4月14日就拍板決定買下這塊土地。

日本地產(chǎn)巨頭積水房屋

過了幾天，舊中介突然說為了避稅，中間人要換成另一家公司。積水房屋或許是實在是太想要這塊地，竟然在沒有做背景調(diào)查的情況下就同意了，這埋下了重大隱患——新中介其實是家空殼公司。

4月24日，正式簽約：中介公司以60億日元從地主那兒買地，然后積水房屋以70億日元再從中間商那里購買嗎，總價差10億，讓中間商賺筆巨額介紹費。

簽約那天，司法書士檢查了“地主”帶來的護照、印鑒證明和權責書“原件”，一切看起來天衣無縫。積水房屋當場付了14億日元的押金，還辦了所有權轉(zhuǎn)移的臨時登記。地面師團伙這時候已經(jīng)騙到第一桶金，但他們沒停手。

更讓人不可思議的是，5月10日積水房屋突然收到了自稱佐妃子親屬的4封信件，“這是我家的地，你們搞啥??！”，甚至還附上了證明文件。但積水房屋公寓部看了竟然沒當回事，一致認為是競爭對手眼紅自己拿了那么好一塊地，故意寄信來阻礙交易進行，沒有上報總部。

甚至就連在尾款支付當天，警方還因為有卷入被詐騙的可能上門對清水房屋進行勸阻，但清水房屋更進一步堅定了是有人在刻意阻撓交易的想法，不管不顧地付清尾款41.59億日元，實在是好言難勸該死鬼。

總共，他們付了手付金14億 + 尾款41.59億 = 55.59億日元，交易窗口是團伙的空殼公司。錢到手，“地主”、“中介”、“代理人”等等相關人士全部人間蒸發(fā)。地產(chǎn)巨頭清水房屋就這樣被一群群眾演員騙走了55億日元。

地產(chǎn)巨頭被詐騙55億，當時鬧得沸沸揚揚

積水房屋在之后經(jīng)歷了管理層大換血，花了好長時間才重新振作起來。他們心心念念的那塊地更是在之后被競爭對手旭化成不動產(chǎn)通過地主本人拿下，建起了30層的高級公寓，運營得有聲有色，簡直是殺人誅心啊...

事后旭化成不動產(chǎn)建成的高級公寓

歷史悠久的“職業(yè)”

其實地面師這一特殊的“職業(yè)”也是日本過去復雜歷史的一種體現(xiàn)。

二戰(zhàn)結束之后，日本大量私有地失去了事實上的主人空有一紙契約，而經(jīng)濟卻高速起飛，土地成了最硬通的貨幣。1950年代到1980年代，地價像脫韁野馬，從東京銀座一坪幾百萬日元飆到幾十億。銀行放貸、財閥囤地、黑道插手，地產(chǎn)鏈條里到處是灰色地帶。地面師就是從這些縫隙里鉆出來的“寄生蟲”。

他們最早叫“地上げ屋”（地上げ，意為抬高地價強買強賣），靠暴力或威脅逼小地主低價賣地，再轉(zhuǎn)手高價賣給大開發(fā)商。泡沫巔峰時，東京一塊普通住宅地都能換一套豪宅，地面師升級換代，學會了用假文件、假身份、假公司玩空手套白狼。

“地上げ屋”受害者

1986年《宅地建筑物取引業(yè)法》出臺，本以為能掐死這幫人，結果他們轉(zhuǎn)入地下，專挑制度漏洞下手。2017年的積水房屋案就是典型案例。主犯小山操不是街頭混混，他曾是正規(guī)開發(fā)商的高管，深諳銀行流水、司法書士流程、所有權轉(zhuǎn)移登記的每一道關卡。團伙里還有退休的土地家屋調(diào)查士、印章店老板、甚至前警察——這些人把“專業(yè)”兩個字玩成了“犯罪”。

案發(fā)后，日本國土交通省緊急修法，無論是要求買賣雙方必須本人到場確認身份、司法書士需視頻存證等要求都進一步限制了“地面師”發(fā)揮的空間?？煞珊涂萍荚賴烂?，也堵不住人性里的貪婪。前幾天宣判的大阪那起14億5000萬日元的案子，作案手法幾乎和2017年一模一樣：假護照、假印章、假中介、空殼公司。唯一不同的是，受害者換成了地方銀行系的不動產(chǎn)子公司。

修法管得了活人，卻管不了死人。日本老齡化率已超30%，每年有大量土地因繼承人放棄或失聯(lián)變成“所有者不明土地”。光是東京23區(qū)就有3萬塊以上無人繼承或是聯(lián)系不到地主的空地，每塊價值少說5億日元。這些地塊像散落的黃金，地面師只需要偽造一份“失蹤繼承人委托書”，就能把地“賣”給急于拿地的開發(fā)商。

東京警視廳的“地面師對策室”2024年統(tǒng)計：過去5年，全國地面師相關報案雖從300件降到了50件，但平均單案金額卻從8億漲到了15億。地價高漲，能騙得到的錢自然也就越多。這種空手套白狼，回報率接近無限的“買賣”，就這么流行了幾十年，害得無數(shù)人傾家蕩產(chǎn)。

東京的霓虹燈依舊閃爍，高樓越蓋越高，地價的泡沫破了又吹。在大都會，土地從來不只是土地，它是身份、是傳承、是最后一絲發(fā)財?shù)膲粝?。地面師最喜歡做著發(fā)財夢的人。

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