很多房企做好房子，徹底跑偏了

今年，“好房子”首次被寫入《政府工作報告》，整個行業(yè)都在加速入局。

可到底怎么樣的房子，才算是“好房子”？對于這個問題，每家房企都有不同的理解，探索和創(chuàng)新的方向也不盡相同。

目前，我們已經(jīng)可以看到有不少房企，已經(jīng)梳理出了比較亮眼的新體系。但與此同時，在這波熱潮的快速席卷之下，也有一些開發(fā)商陷入了觀念誤區(qū)。

今年以來明源君走訪了不少項目，幾乎所有項目都在宣傳自己是“好房子”，但能看出其中有一些項目對“好房子”的理解還是過于片面，甚至在探索方向和成本投入上有些跑偏了。

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好房子宣傳停留在營銷層面

產(chǎn)品理念和品質(zhì)并未改變

這一類樓盤大致想法是無論如何，先在宣傳上跟上大潮流，把好房子的名頭打出去再說。但實際上，在產(chǎn)品細節(jié)的優(yōu)化、品質(zhì)的提升，甚至是在客戶研究方面，投入都是滯后的，甚至沒有。

本質(zhì) 上這是一種僥幸心理，完全把好房子當(dāng)作一個可以借勢營銷的熱點詞在用，對于整個設(shè)計、工程環(huán)節(jié)并沒有任何啟發(fā)和推動。

個別大力宣傳好房子概念的樓盤，客戶一進到案場就被各類新奇詞匯包圍，比如入戶光廳、全景艙、LDKB、全屋AI等等。

這些聽上去都是非常好的概念，但再看樣板房才發(fā)現(xiàn)，基本都是業(yè)內(nèi)早就有的東西，沒有什么新的升級。更令人失望的是，這些所謂的好房子宣傳點，其實跟客戶的真實需求和生活場景缺少關(guān)聯(lián)。

比如有個樓盤喜歡宣傳產(chǎn)品打造的全景艙，但社區(qū)只有兩棟樓，園林面積非常小，外部城市界面也以城市道路為主，沒有什么突出的景觀條件。

在這種情況下總是強調(diào)全景艙概念，客戶根本感知不到價值。

又比如有些樓盤強調(diào)自己的產(chǎn)品搭載了全屋AI管家，但其實只是一個玄關(guān)邊上的中控屏，只能簡單控制空調(diào)和燈光，遠遠稱不上管家的程度，更與AI沒關(guān)系……

實際上，真正想做好房子，一定會伴隨著實打?qū)嵉脑O(shè)計和成本投入，才有可能體現(xiàn)出來品質(zhì)的提升。

按照2025年3月正式實施的《住宅項目規(guī)范》來看，結(jié)構(gòu)成本、設(shè)施設(shè)備成本、綠建成本、智能化成本、適老化設(shè)施成本等方面的成本增加，是一定會產(chǎn)生的。

但開發(fā)商如果抱著僥幸心理，將舊賣點用好房子的名頭進行包裝，那和競品的距離只會越拉越大。尤其是同行們都在加速卷品質(zhì)的情況下，對這一類只拼噱頭的樓盤，客戶很容易看出差距。 低成本建高品質(zhì)“好房子”，戳此了解

跟上好房子大潮的唯一方法，就是積極行動、踏實做好研發(fā)，把產(chǎn)品功能性和品質(zhì)的提升，通過合理的展示去傳達給客戶。

2

盲目模仿標桿項目

產(chǎn)品偏離客戶的實際需求

在白熱化的產(chǎn)品競爭中，最直接的應(yīng)對方法就是對標標桿項目，同行之間相互學(xué)習(xí)借鑒這本無可厚非。

但有些樓盤既想圖快，迅速跟上浪潮；又想圖省事，不想在研發(fā)環(huán)節(jié)多做研究。所以結(jié)果就是盲目模仿市場標桿，熱銷產(chǎn)品拿來就用，最終卻發(fā)現(xiàn)本地客戶根本不買單。

其實多年以來，地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)品定位環(huán)節(jié)上，都多少存在經(jīng)驗主義的問題，競品跟隨策略風(fēng)靡?guī)资辏瑢?dǎo)致不少房企在做項目的時候，目標客戶的面目完全是模糊的。

但這幾年來，房地產(chǎn)已經(jīng)倒向買方市場，客戶的選擇越來越多，個性化的、地緣化的需求也越來越豐富多樣。這一趨勢其實對房企的市場嗅覺與研發(fā)專業(yè)性，提出了很高的要求。

但仍有不少房企停留在過去的固有思維模式中，眼里總是盯著標桿和競品，唯獨沒有客戶。

隨著好房子理念的普及、新設(shè)計規(guī)范的實施，以及改善時代的到來，這兩年市場上出現(xiàn)了不少產(chǎn)品創(chuàng)新的標桿，引發(fā)了許多房企的復(fù)制潮。

然而在對標的同時，過于盲目的全盤照抄、偏離客戶需求，是很致命的問題。

比如有些房企喜歡把好房子和第四代住宅劃等號，曾有某北方樓盤盲目模仿市面上的標桿四代宅項目，做了許多錯層大露臺。

結(jié)果被大批客戶吐槽，這種大露臺在北方寒冷或沙塵天頻繁的地區(qū)根本不適用。一旦寒冬大風(fēng)天來臨，露臺基本無法使用；如果是風(fēng)沙天氣持續(xù)幾天，露臺更是無從清理，賣點愣是變成了槽點。

發(fā)生這樣的問題，除了圍繞四代宅標準本身的爭議之外，更重要的原因還是開發(fā)商脫離了客戶的實際需求，過于盲目的采用標桿項目的做法。

他們都忽略了好房子理念中一個最重要的內(nèi)核，就是用戶需求。這是強調(diào)以人為本的好房子時代下，產(chǎn)品所有升級創(chuàng)新方向的核心驅(qū)動力和參照系。 VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

所以明源君認為， 這其實是一個客研部門重新崛起的時代。越是強調(diào)以人為本，客研工作就越重要。

任何房企在宣傳自己是好房子之前，都應(yīng)該想想自己的產(chǎn)品是否做了扎實的市場調(diào)研？是否足夠了解目標客戶的真實生活場景？產(chǎn)品細節(jié)是否因地制宜，與本土生活習(xí)慣和氣候條件相符？

其實許多頭部房企都在這方面加大了投入，比如華潤、越秀等房企，現(xiàn)在的客研工作都已經(jīng)越做越細，早已不僅停留在問卷層面，而是更多的采用入戶深訪的方式，近距離觀察客戶的生活場景，甚至還有高管帶隊親自做深訪調(diào)研。

還有不少房企正在積極采用數(shù)字化技術(shù)，來對海量客戶數(shù)據(jù)進行分析，以便做出更理性、符合市場動向的產(chǎn)品決策。 了解移動銷售，不浪費一個客戶

借鑒標桿本身沒有問題，但行業(yè)必須意識到，好房子理念的本質(zhì)，是回歸人本位的視角去做產(chǎn)品。無論是借鑒還是原創(chuàng)，最忌的就是繼續(xù)拿經(jīng)驗主義造房子，與客戶越走越遠。

3

一味追求高端化、大贈送

忽略了最重要的功能性

一些房企對好房子的理解，就是“高端化”。尤其是改善時代的到來，讓更多樓盤的目光聚焦在了如何把產(chǎn)品做得更“豪”上。

同時，隨著住宅設(shè)計新規(guī)的實施，不少地區(qū)的樓盤開始瘋狂的追求大贈送，甚至有一些城市的新房得房率已經(jīng)“卷”到了130%，這也是當(dāng)下一些樓盤最大的宣傳賣點。

以上做法雖然沒問題，但理解還是過于狹隘。 因為高端、面積大并不直接與好房子劃等號。好房子的最終目標，是安全、舒適、綠色、智慧等等，并不是把房子做得足夠氣派就可以達到的。

比如明源君曾走訪過許多高端改善項目，那些動輒200方起跳的大平層，乍一出門確實氣宇非凡。但細看才發(fā)現(xiàn)，面積基本都給到了客廳、主臥，甚至是廚房。但小孩房、老人房等空間，卻逼仄的跟剛需戶型一樣。

這類結(jié)構(gòu)遭到了許多客戶的吐槽。那些有實力購買大平層的客戶，通常不是只有三口人的小家庭，而且家庭觀念很重。

拼搏了幾十年只為給家人更好生活的頂梁柱，到頭來卻讓老人孩子住在不如廚房大的次臥里？客戶聽了直搖頭，表示這根本無法接受。

這就是典型的思維錯位。開發(fā)商認為豪宅客只要“面子”，但實際上當(dāng)然是“面子”“里子”都要。你可以豪華，但不能只有豪華，還必須考慮到客戶的真實生活和家庭關(guān)系。

又比如某樓盤宣傳產(chǎn)品贈送面積大，但看了樣板房才知道所謂的贈送，實際上是一片狹長的連廊式空間，幾乎沒有辦法正常使用，特別雞肋。

精裝修和贈送面積，如何能夠轉(zhuǎn)換成真正服務(wù)于人、服務(wù)于生活的功能性，才是樓盤構(gòu)建好房子競爭力的關(guān)鍵。

實際上今年以來，已有一些城市開始收緊住宅產(chǎn)品的設(shè)計規(guī)范。

比如廣州就已明確要求飄窗必須外凸，不再允許通過內(nèi)凹飄窗變相擴充室內(nèi)面積。又比如成都把房企報建時的平面尺寸、板率、層高等，都納入了后期驗收核查，如果實測誤差值過高可能實施處罰。

如果這個趨勢延續(xù)下去，那么大家很快會回到同一個起點。對于生活痛點的解決方案、健康與智能科技的加持、服務(wù)的完善性等等多維度的綜合競爭，才是真正的焦點。

而且， 好房子的概念遠非局限于豪宅或改善市場，剛需市場甚至是舊改，都是好房子理念可以充分發(fā)揮的領(lǐng)域。

比如廣州某剛需項目，就把贈送面積與戶內(nèi)結(jié)構(gòu)進行了很好的融合，建面約73㎡的戶型，做出了三房兩衛(wèi)的結(jié)構(gòu)，而且還做出了270度的環(huán)幕飄窗，整個空間體驗基本達到了90㎡的舒適度。

所以其實裝修高端與否、贈送多少與否并不是最關(guān)鍵的點，重點是怎么運用這些手法去和居住者的生活創(chuàng)造鏈接，讓硬件擁有溫度，為居住者創(chuàng)造實打?qū)嵉膬r值。 好房子，安心交付，點擊了解

4

目光局限于開發(fā)

輕視服務(wù)與社群運營

好房子浪潮出現(xiàn)以來，很多開發(fā)商的目光都高度聚焦在怎么優(yōu)化產(chǎn)品上，但這其實只是好房子理念的其中一部分。

其實中央對于好房子的提法很明確，要求全鏈條提升住房設(shè)計、建造、維護、服務(wù)水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。

這其中，服務(wù)是最后一個環(huán)節(jié)，但也可能是未來最重要的一個環(huán)節(jié)。

過去開發(fā)商習(xí)慣于做一錘子買賣，一個項目賣完了就迅速撤場，到了下一個項目再重新蓄客。而宣傳期的那些完備的配套，最后卻淪為自助空間，完全沒有溫度。

這一方面是對存量客戶資源的嚴重浪費，另一方面也放棄了利用服務(wù)來強化老業(yè)主粘性、提升品牌滿意度的絕佳機會。

在以前行情好的時候可以不在乎這些，但當(dāng)前是毋庸置疑的存量時代，存量資源就是房企的金礦。

對存量資源的運營水平，將會是好房子時代的一個勝負手。誰布局的早，誰就有先機，這一點在許多頭部房企身上其實已經(jīng)被驗證了。

所以做好房子，必須把項目后端的服務(wù)意識建立起來，做好長周期的運營投入。

一方面，可以積極活化社區(qū)配套，把那些所謂的四點半學(xué)堂、家宴廳都真正運營起來，主動為業(yè)主嫁接各類外部商戶資源，提供更豐富的軟性服務(wù)，讓社區(qū)功能更具整合性、多元性。

另一方面，可以強化對老業(yè)主資源的日常運營和激活。比如華潤的“潤比鄰”社群品牌，就會以季節(jié)、興趣愛好等主題來策劃各種各樣的社群活動，強化房企與老業(yè)主群體的粘性。

這么做的好處是顯而易見的，在增量客戶越來越難找的當(dāng)下，存量客戶可以為新房項目貢獻大量高價值的客戶線索。

據(jù)明源君了解，存量激活這一獲客通路在頭部房企當(dāng)中的成交貢獻率，增長速度非常快，甚至逐年在翻倍。

強化服務(wù)水平不僅符合好房子導(dǎo)向，更是構(gòu)建品牌競爭力的一個“奇招”。布局早的房企們已經(jīng)吃到了紅利，還沒有行動的房企，務(wù)必重視起來。

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結(jié)語

好房子概念雖然火，但符合中央所倡導(dǎo)標準的優(yōu)質(zhì)項目，其實是少數(shù)。

住建部倪虹部長曾明確表示：“建好房子是一個系統(tǒng)工程。”它涉及到產(chǎn)品細節(jié)的優(yōu)化、品質(zhì)的升級、技術(shù)的加持與服務(wù)的完善，絕不是簡單的口號和營銷噱頭。

房企要在新時代下不被卷出去，就一定要避免以上那些觀念上的誤區(qū)，以腳踏實地的態(tài)度回歸用戶視角，觀察生活的本質(zhì)，扎實提升產(chǎn)品的競爭力。

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