20張圖揭秘澳洲房地產市場11大變化！

想知道澳大利亞各地房地產市場最近有何變化嗎？

今天就讓帶大家根據Cotality發布的20張圖來一探究竟！

本月最重要消息當然是：澳大利亞住宅房地產總價值達到了新的里程碑，突破了12萬億澳元大關，在過去十年間其價值已翻了一番。

其中根據Cotality 十一月月度住房圖報告顯示，獨立屋價值持續高于單元房。房地產市場已出現顯著的結構性轉變，達到新的高點。

目前，澳大利亞首府城市綜合獨立屋中位價為1,091,000澳元，而單元房中位價為728,000澳元，獨立屋較單元房的溢價率已達49.9%，較五年前的20%顯著提升，這主要得益于市場對獨立屋的持續需求。獨立屋價值的強勁增長推動了這一價格差距達到歷史新高。截至10月的三個月內，獨立屋價值增長了3.1%，而單元房僅增長了2.3%。

市場表現繼續受到可負擔能力的強烈影響，中低價值細分市場在大多數首府城市推動了最強勁的增長。市場價值的最低25％或中間50％部分的增值速度最快。在過去近兩年里，低價值細分市場表現優于其他市場，這是可負擔能力限制推動買家轉向更易接受的價格點的明確結果。政府支持計劃，例如最近擴大了首付5％的計劃，其價格上限設定在中位數水平左右，也可能促成了這些細分市場的增長。

房地產一直是澳大利亞財富的基石。

截至2025年10月末，澳大利亞住宅房地產的總價值達到了12萬億澳元。

所有住宅房屋的未償還抵押貸款僅為2.5萬億澳元，對應的貸款價值比（Loan to Value Ratio）僅為21%，處于非常健康的水平。

澳大利亞家庭財富中有55.5%是通過住宅房地產持有的，這也是銀行、政府和澳聯儲（RBA）都不希望房地產市場崩盤的諸多原因之一。

1、澳大利亞住宅價值

全國住宅價值的季度增長持續加速，在截至10月的三個月內上漲了2.8%。這是自2023年7月以來的最大漲幅，當時三個月的變化率為3.2%。

年度趨勢的動能也在持續增強，截至10月的12個月內住宅價值上漲了6.1%，高于2025/2026財年近期低點的3.9%。

在截至10月的三個月內，獨立屋價值的增長速度超過了單元房（3.1%對比2.3%），首府城市獨立屋的溢價已增長至約36.3萬澳元，接近單元房中位價的一半（49.9%），單元房中位價為72.8萬澳元。

2、首府城市市場存在差異化

澳大利亞房地產市場呈現出明顯的分散性，各州的市場表現受當地經濟和市場因素的顯著影響而存在差異。長期以來，各首府城市房價表現中，最低四分位數一直保持著較為強勁的增長態勢；而如今，市場中間的50%也展現出了強勁的增長表現。

下圖展示了每個首府城市市場中不同價格區段的表現差異：

3、各州的表現也大不相同

布里斯班是其中的佼佼者，其房產價值在過去一年內增長了10.8%，目前處于歷史新高。

珀斯的房產價值在過去一年里上漲了9.4%，目前也正處于歷史新高。

悉尼的房產價值在過去一年里增長了4.0%。

墨爾本的房產價值在10月份上漲了0.9%，在過去一年里增長了3.3%，但仍比2022年3月創下的歷史高點低1.4%。

4、目前市場上待售房產數量

盡管新上市房源數量有所上升，但總體上市房源數量仍處于較低水平。強勁的銷售吸納率使得庫存水平保持在低位。從全國層面來看，在截至10月26日的四周內，共有127,833套房產掛牌出售，較去年同期下降了14.8%，較本年度同期平均水平低18.3%。

市場上A級住宅或投資級房產稀缺，優質房產的業主仍在持有他們的房產。春季銷售旺季仍在持續升溫，在截至10月26日的四周內，共有43,503套新上市房源。與7月末相比，這一數字增長了37.0%，但新上市房源數量仍較去年同期低3.0%，與過去五年同期平均水平大致相當。

5、交易量

銷售活動再次呈現上升趨勢。據Cotality估計，10月份全國共完成48,764筆成交。區域市場的年度成交活動保持穩定增長態勢， 12個月的銷售預估量較去年同期增長5.1%，并較過去五年平均水平高出1.6%。與此同時，首府城市的銷售數量較去年同期略有增長（1.1%），但較平均水平高出6.1%。

6、房屋銷售周期延長

在截至10月的三個月內，全國房屋上市中位天數略有上升，達到29天，較第三季度的28天有所增加。盡管這一數字高于去年同期的銷售時長，但當前房屋銷售速度仍比過去十年的平均水平（37天）快約一周。在首府城市中，霍巴特是唯一一個房屋上市中位天數超過十年基準（20天）的城市，其房屋上市中位天數為31天。

7、賣家議價空間

低庫存水平與買家活躍度的不斷上升，進一步推動市場條件向賣方傾斜。全國房屋中位賣家議價空間已降至3.1%，為三年半以來的最低水平。在截至10月的三個月內，布里斯班和珀斯的賣家議價空間均為2.6%，為全國最低；而塔斯馬尼亞地區的賣家議價空間最高，達到3.8%。

8、拍賣清空率

在10月份，拍賣活動持續升溫。截至2025年10月26日的四周內，首府城市共舉辦了3,236場拍賣，僅次于去年復活節前的最高周拍賣量（3,519場）。盡管拍賣數量有所增加，但成功拍賣率卻有所下降，四周平均清空率從9月末的70.1%降至10月末的67.0%。

9、澳大利亞的租賃市場危機仍在持續

全國租金價值的增長勢頭持續增強，截至10月的滾動12個月變化率達到了4.6%，為今年以來的最高水平。在綜合區域市場中，過去一年租金上漲了6.1%，相當于在中位周租金水平上每周增加了34澳元。與此同時，首府城市的租金上漲了4.0%，在過去12個月中，典型的租金賬單每周大約增加了27澳元。

10、房屋審批和住房信貸

在經歷了幾個月的疲軟之后，房屋審批在9月實現了健康的增長，房屋數量上升了4.4%，單位數量激增了23.7%，整體房屋審批量提升了12.0%。

盡管房屋的審批數量每月都在增長，但它們仍持續低于長期平均水平（以年度計算），成本壓力和勞動力市場的緊張狀況依然是市場供應增加的關鍵阻礙。

11、融資與貸款

在6月季度，新住房貸款承諾的數量和價值均有所上升，分別增長了1.9%和2.0%。其中，投資者是推動數量增加的主要力量，其貸款承諾在該季度增長了3.5%，而自住業主的貸款承諾僅增長了0.9%。然而，在貸款價值方面，自住業主占據了大部分增長，貸款承諾的總價值增長了2.4%，而投資者貸款價值的總增長僅為1.4%。

首次購房者融資在6月季度有所上升，有助于緩解3月季度出現的部分下降趨勢。

首次購房者的貸款數量在該季度增長了1.7%，其中塔斯馬尼亞州和北領地分別增長了15.4%和13.6%。

在16.3億澳元，首次購房者的貸款承諾總價值（5.7%）也有所上升，其中塔斯馬尼亞州（10.6%）和澳大利亞首都領地（8.3%）出現了最大幅度的增長，跨越各州和領地。

最后，澳大利亞房地產市場的走勢分化愈發顯著。如今，投資者不僅要深入了解市場動態、政策以及各區域的發展趨勢，還需具備基本的稅法，結構組合知識。

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