20張圖揭秘澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)11大變化！

想知道澳大利亞各地房地產(chǎn)市場(chǎng)最近有何變化嗎？

今天就讓帶大家根據(jù)Cotality發(fā)布的20張圖來一探究竟！

本月最重要消息當(dāng)然是：澳大利亞住宅房地產(chǎn)總價(jià)值達(dá)到了新的里程碑，突破了12萬(wàn)億澳元大關(guān)，在過去十年間其價(jià)值已翻了一番。

其中根據(jù)Cotality 十一月月度住房圖報(bào)告顯示，獨(dú)立屋價(jià)值持續(xù)高于單元房。房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，達(dá)到新的高點(diǎn)。

目前，澳大利亞首府城市綜合獨(dú)立屋中位價(jià)為1,091,000澳元，而單元房中位價(jià)為728,000澳元，獨(dú)立屋較單元房的溢價(jià)率已達(dá)49.9%，較五年前的20%顯著提升，這主要得益于市場(chǎng)對(duì)獨(dú)立屋的持續(xù)需求。獨(dú)立屋價(jià)值的強(qiáng)勁增長(zhǎng)推動(dòng)了這一價(jià)格差距達(dá)到歷史新高。截至10月的三個(gè)月內(nèi)，獨(dú)立屋價(jià)值增長(zhǎng)了3.1%，而單元房?jī)H增長(zhǎng)了2.3%。

市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)受到可負(fù)擔(dān)能力的強(qiáng)烈影響，中低價(jià)值細(xì)分市場(chǎng)在大多數(shù)首府城市推動(dòng)了最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。市場(chǎng)價(jià)值的最低25％或中間50％部分的增值速度最快。在過去近兩年里，低價(jià)值細(xì)分市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于其他市場(chǎng)，這是可負(fù)擔(dān)能力限制推動(dòng)買家轉(zhuǎn)向更易接受的價(jià)格點(diǎn)的明確結(jié)果。政府支持計(jì)劃，例如最近擴(kuò)大了首付5％的計(jì)劃，其價(jià)格上限設(shè)定在中位數(shù)水平左右，也可能促成了這些細(xì)分市場(chǎng)的增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)一直是澳大利亞財(cái)富的基石。

截至2025年10月末，澳大利亞住宅房地產(chǎn)的總價(jià)值達(dá)到了12萬(wàn)億澳元。

所有住宅房屋的未償還抵押貸款僅為2.5萬(wàn)億澳元，對(duì)應(yīng)的貸款價(jià)值比（Loan to Value Ratio）僅為21%，處于非常健康的水平。

澳大利亞家庭財(cái)富中有55.5%是通過住宅房地產(chǎn)持有的，這也是銀行、政府和澳聯(lián)儲(chǔ)（RBA）都不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的諸多原因之一。

1、澳大利亞住宅價(jià)值

全國(guó)住宅價(jià)值的季度增長(zhǎng)持續(xù)加速，在截至10月的三個(gè)月內(nèi)上漲了2.8%。這是自2023年7月以來的最大漲幅，當(dāng)時(shí)三個(gè)月的變化率為3.2%。

年度趨勢(shì)的動(dòng)能也在持續(xù)增強(qiáng)，截至10月的12個(gè)月內(nèi)住宅價(jià)值上漲了6.1%，高于2025/2026財(cái)年近期低點(diǎn)的3.9%。

在截至10月的三個(gè)月內(nèi)，獨(dú)立屋價(jià)值的增長(zhǎng)速度超過了單元房（3.1%對(duì)比2.3%），首府城市獨(dú)立屋的溢價(jià)已增長(zhǎng)至約36.3萬(wàn)澳元，接近單元房中位價(jià)的一半（49.9%），單元房中位價(jià)為72.8萬(wàn)澳元。

2、首府城市市場(chǎng)存在差異化

澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的分散性，各州的市場(chǎng)表現(xiàn)受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和市場(chǎng)因素的顯著影響而存在差異。長(zhǎng)期以來，各首府城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)中，最低四分位數(shù)一直保持著較為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；而如今，市場(chǎng)中間的50%也展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)表現(xiàn)。

下圖展示了每個(gè)首府城市市場(chǎng)中不同價(jià)格區(qū)段的表現(xiàn)差異：

3、各州的表現(xiàn)也大不相同

布里斯班是其中的佼佼者，其房產(chǎn)價(jià)值在過去一年內(nèi)增長(zhǎng)了10.8%，目前處于歷史新高。

珀斯的房產(chǎn)價(jià)值在過去一年里上漲了9.4%，目前也正處于歷史新高。

悉尼的房產(chǎn)價(jià)值在過去一年里增長(zhǎng)了4.0%。

墨爾本的房產(chǎn)價(jià)值在10月份上漲了0.9%，在過去一年里增長(zhǎng)了3.3%，但仍比2022年3月創(chuàng)下的歷史高點(diǎn)低1.4%。

4、目前市場(chǎng)上待售房產(chǎn)數(shù)量

盡管新上市房源數(shù)量有所上升，但總體上市房源數(shù)量仍處于較低水平。強(qiáng)勁的銷售吸納率使得庫(kù)存水平保持在低位。從全國(guó)層面來看，在截至10月26日的四周內(nèi)，共有127,833套房產(chǎn)掛牌出售，較去年同期下降了14.8%，較本年度同期平均水平低18.3%。

市場(chǎng)上A級(jí)住宅或投資級(jí)房產(chǎn)稀缺，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的業(yè)主仍在持有他們的房產(chǎn)。春季銷售旺季仍在持續(xù)升溫，在截至10月26日的四周內(nèi)，共有43,503套新上市房源。與7月末相比，這一數(shù)字增長(zhǎng)了37.0%，但新上市房源數(shù)量仍較去年同期低3.0%，與過去五年同期平均水平大致相當(dāng)。

5、交易量

銷售活動(dòng)再次呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。據(jù)Cotality估計(jì)，10月份全國(guó)共完成48,764筆成交。區(qū)域市場(chǎng)的年度成交活動(dòng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 12個(gè)月的銷售預(yù)估量較去年同期增長(zhǎng)5.1%，并較過去五年平均水平高出1.6%。與此同時(shí)，首府城市的銷售數(shù)量較去年同期略有增長(zhǎng)（1.1%），但較平均水平高出6.1%。

6、房屋銷售周期延長(zhǎng)

在截至10月的三個(gè)月內(nèi)，全國(guó)房屋上市中位天數(shù)略有上升，達(dá)到29天，較第三季度的28天有所增加。盡管這一數(shù)字高于去年同期的銷售時(shí)長(zhǎng)，但當(dāng)前房屋銷售速度仍比過去十年的平均水平（37天）快約一周。在首府城市中，霍巴特是唯一一個(gè)房屋上市中位天數(shù)超過十年基準(zhǔn)（20天）的城市，其房屋上市中位天數(shù)為31天。

7、賣家議價(jià)空間

低庫(kù)存水平與買家活躍度的不斷上升，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)條件向賣方傾斜。全國(guó)房屋中位賣家議價(jià)空間已降至3.1%，為三年半以來的最低水平。在截至10月的三個(gè)月內(nèi)，布里斯班和珀斯的賣家議價(jià)空間均為2.6%，為全國(guó)最低；而塔斯馬尼亞地區(qū)的賣家議價(jià)空間最高，達(dá)到3.8%。

8、拍賣清空率

在10月份，拍賣活動(dòng)持續(xù)升溫。截至2025年10月26日的四周內(nèi)，首府城市共舉辦了3,236場(chǎng)拍賣，僅次于去年復(fù)活節(jié)前的最高周拍賣量（3,519場(chǎng)）。盡管拍賣數(shù)量有所增加，但成功拍賣率卻有所下降，四周平均清空率從9月末的70.1%降至10月末的67.0%。

9、澳大利亞的租賃市場(chǎng)危機(jī)仍在持續(xù)

全國(guó)租金價(jià)值的增長(zhǎng)勢(shì)頭持續(xù)增強(qiáng)，截至10月的滾動(dòng)12個(gè)月變化率達(dá)到了4.6%，為今年以來的最高水平。在綜合區(qū)域市場(chǎng)中，過去一年租金上漲了6.1%，相當(dāng)于在中位周租金水平上每周增加了34澳元。與此同時(shí)，首府城市的租金上漲了4.0%，在過去12個(gè)月中，典型的租金賬單每周大約增加了27澳元。

10、房屋審批和住房信貸

在經(jīng)歷了幾個(gè)月的疲軟之后，房屋審批在9月實(shí)現(xiàn)了健康的增長(zhǎng)，房屋數(shù)量上升了4.4%，單位數(shù)量激增了23.7%，整體房屋審批量提升了12.0%。

盡管房屋的審批數(shù)量每月都在增長(zhǎng)，但它們?nèi)猿掷m(xù)低于長(zhǎng)期平均水平（以年度計(jì)算），成本壓力和勞動(dòng)力市場(chǎng)的緊張狀況依然是市場(chǎng)供應(yīng)增加的關(guān)鍵阻礙。

11、融資與貸款

在6月季度，新住房貸款承諾的數(shù)量和價(jià)值均有所上升，分別增長(zhǎng)了1.9%和2.0%。其中，投資者是推動(dòng)數(shù)量增加的主要力量，其貸款承諾在該季度增長(zhǎng)了3.5%，而自住業(yè)主的貸款承諾僅增長(zhǎng)了0.9%。然而，在貸款價(jià)值方面，自住業(yè)主占據(jù)了大部分增長(zhǎng)，貸款承諾的總價(jià)值增長(zhǎng)了2.4%，而投資者貸款價(jià)值的總增長(zhǎng)僅為1.4%。

首次購(gòu)房者融資在6月季度有所上升，有助于緩解3月季度出現(xiàn)的部分下降趨勢(shì)。

首次購(gòu)房者的貸款數(shù)量在該季度增長(zhǎng)了1.7%，其中塔斯馬尼亞州和北領(lǐng)地分別增長(zhǎng)了15.4%和13.6%。

在16.3億澳元，首次購(gòu)房者的貸款承諾總價(jià)值（5.7%）也有所上升，其中塔斯馬尼亞州（10.6%）和澳大利亞首都領(lǐng)地（8.3%）出現(xiàn)了最大幅度的增長(zhǎng)，跨越各州和領(lǐng)地。

最后，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)分化愈發(fā)顯著。如今，投資者不僅要深入了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、政策以及各區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)，還需具備基本的稅法，結(jié)構(gòu)組合知識(shí)。

如果您對(duì)澳大利亞市場(chǎng)感興趣，歡迎掃碼關(guān)注。

后期我將第一時(shí)間為大家分享最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與投資策略，并誠(chéng)邀您加入討論群組，共同交流。