銀行開(kāi)始賣房了，普通人得徹底拋棄幻想了

以前去銀行，柜員問(wèn)您辦什么業(yè)務(wù)；現(xiàn)在去銀行，柜員問(wèn)您買(mǎi)房不，抵債的，老便宜了。

作者 | 磊叔
編輯 | 磊叔
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以前你去銀行，柜員笑瞇瞇地問(wèn)你辦什么業(yè)務(wù)，是存錢(qián)還是買(mǎi)理財(cái)。現(xiàn)在你去銀行，柜員還是笑瞇瞇的，但開(kāi)口問(wèn)你的是：“大哥，買(mǎi)房不？抵債的，老便宜了！”

這畫(huà)面，想想就魔幻。放貸的，成了賣樓的。以前是求你貸款買(mǎi)房，現(xiàn)在是求你把抵押出去的房子買(mǎi)回來(lái)。

銀行下場(chǎng)賣房，不是什么新鮮戰(zhàn)術(shù)，而是徹頭徹尾的“斷臂求生”。胳膊壞了，與其等著爛全身，不如自己抄起家伙剁了。只是這剁下來(lái)的胳膊，還得自個(gè)兒擺攤吆喝賣出去。

銀行賣房，賣的不是磚頭水泥，是一個(gè)時(shí)代的背影，是一地雞毛的狂歡后，必須面對(duì)的狼藉現(xiàn)場(chǎng)。

自己放的貸，含著淚也得賣完。

只是，當(dāng)最大的債主開(kāi)始清倉(cāng)甩賣，所有人都該明白，游戲規(guī)則，真的變了。

銀行最核心的本事是風(fēng)控。什么是風(fēng)控？就是晴天送傘，雨天收傘。過(guò)去十幾年，房地產(chǎn)是最大的晴天，銀行們排著隊(duì)送傘，恨不得給你撐起一片天。

房子，就是那把最結(jié)實(shí)的傘骨，是硬邦邦的抵押物，是“安全資產(chǎn)”的代名詞。

結(jié)果，天氣說(shuō)變就變。暴雨傾盆，借傘的人要么跑了，要么癱在地上還不起傘錢(qián)。銀行手里攥著一大把收回來(lái)的、濕漉漉的破傘，看著都堵心。

據(jù)開(kāi)源證券研報(bào)，當(dāng)前銀行加快抵債房產(chǎn)處置速度源于三重壓力：降低資本消耗、補(bǔ)充盈利、規(guī)避房?jī)r(jià)波動(dòng)。根據(jù)財(cái)政部《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》，銀行取得抵債不動(dòng)產(chǎn)后應(yīng)于兩年內(nèi)處置，若超期未處置，則在資本計(jì)量時(shí)施加懲罰性風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。

年關(guān)將近，為了報(bào)表好看，在諸多考核壓力下，銀行急于處理抵債房產(chǎn)，甩掉不良資產(chǎn)的包袱也在情理之中。

法拍？那流程長(zhǎng)得能熬走兩任支行行長(zhǎng)。平均兩年以上，流拍率還高得嚇人。銀行等不起啊，利息每天都在算，物業(yè)費(fèi)還得幫著欠債的業(yè)主墊著。這房子在手里，不像資產(chǎn)，像請(qǐng)了個(gè)祖宗。

干脆，別走那費(fèi)勁的流程了，自己來(lái)，直接“以物抵債”，掛上牌，打折賣！

現(xiàn)在阿里拍賣APP上，專門(mén)新開(kāi)辟了“銀行清倉(cāng)”專區(qū)，里面掛滿了各大銀行直供的房源。從國(guó)有大行到地方農(nóng)商行，無(wú)一不在拋售房產(chǎn)。

以前銀行的風(fēng)控經(jīng)理，天天研究企業(yè)報(bào)表；現(xiàn)在的風(fēng)控經(jīng)理，得開(kāi)始研究小區(qū)周邊配套、戶型得房率、以及怎么跟中介砍傭金了。

銀行賣房，最狠的一招，就是“擊穿底價(jià)”的價(jià)格。

市場(chǎng)價(jià)200萬(wàn)的房子，銀行拍出來(lái)：150萬(wàn)，拎包入住（當(dāng)然，包里的東西可能早就被原房主搬空了）。這哪是賣房，這是往平靜的湖面扔深水炸彈。

黑龍江木蘭農(nóng)村商業(yè)銀行拍賣哈爾濱裕興園小區(qū)一套105㎡的房產(chǎn)，起拍價(jià)僅為19.78萬(wàn)元，低于市場(chǎng)均價(jià)54%。這可不是特例，銀行直供房普遍比同區(qū)域二手房市場(chǎng)價(jià)便宜10-30%。

這叫“價(jià)格錨定效應(yīng)”。以前小區(qū)業(yè)主們抱團(tuán)護(hù)盤(pán)，微信群名叫“守望相助，房?jī)r(jià)永漲”。現(xiàn)在好了，銀行直接在小區(qū)的價(jià)格體系上鑿了個(gè)大洞。

它才不跟你講什么鄰里情誼、市場(chǎng)默契，它的核心訴求就一個(gè)：快！點(diǎn)！變！現(xiàn)！

于是，你看到某些小區(qū)，因?yàn)殂y行出了一批低價(jià)直供房，周邊二手房?jī)r(jià)格應(yīng)聲下跌。二手房業(yè)主們哭暈在廁所，昨天還想著能賣200萬(wàn)換個(gè)大平層，今天就得琢磨著是不是降價(jià)20萬(wàn)趕緊出手。

這就形成了一個(gè)完美的“負(fù)循環(huán)”：拋售→房?jī)r(jià)下跌→更多斷供→銀行收回更多房→繼續(xù)拋售。尤其在三、四線城市和那些畫(huà)大餅畫(huà)出來(lái)的遠(yuǎn)郊新區(qū)，這循環(huán)轉(zhuǎn)得跟風(fēng)火輪似的。

遼寧沈撫新區(qū)有些房子單價(jià)干到2300一平，這價(jià)格，是回到了2005年嗎？不，2005年可能都沒(méi)這么刺激。這買(mǎi)的不是房，是行為藝術(shù)，是紀(jì)念一段瘋狂的歲月。

開(kāi)發(fā)商也傻眼了。本來(lái)賣著精裝修，每平加個(gè)四五千。現(xiàn)在隔壁銀行甩賣毛坯“工抵房”，價(jià)格直接腰斬。怎么辦？只能跟著降價(jià)賣。

對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行賣房，看起來(lái)是天上下餡餅了。

“產(chǎn)權(quán)清晰！”——開(kāi)源證券研報(bào)指出，這類“銀行直供房”不同于法拍房產(chǎn)，其主要來(lái)自不良貸款處置時(shí)取得的抵債資產(chǎn)，銀行具有完整產(chǎn)權(quán)，故在出售時(shí)避免了法律糾紛。

“價(jià)格便宜25%-40%！”——這絕對(duì)是心動(dòng)的感覺(jué)。

“免中介費(fèi)！”——又省下一筆。

這里提醒一句：天上掉下來(lái)的，不一定是餡餅，也可能是鳥(niǎo)屎，或者是從別人家窗戶飛出來(lái)的花盆。

這些銀行直售房，很多是“有故事”的房子。位置可能比較“清奇”，在城市的毛細(xì)血管末端，甚至是在闌尾上。可能還欠著一屁股的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，等著新業(yè)主去填坑。

看房可能也不方便，原房主雖然搬走了，但那股子“愛(ài)恨情仇”的氣息可能還留在墻上。

更關(guān)鍵的是，銀行直供房的成交率極低。以四川農(nóng)信系統(tǒng)為例，2024年累計(jì)掛網(wǎng)拍賣不動(dòng)產(chǎn)1.12萬(wàn)宗次，最終僅成交1000宗左右，成交率不足10%。而且，不少銀行直供房要求“全款支付”！這就把大部分需要貸款的剛需客擋在了門(mén)外，能撿這便宜的，多半是手里有閑錢(qián)的“抄底”客。

這不是給普通剛需準(zhǔn)備的盛宴，更像是一場(chǎng)針對(duì)“現(xiàn)金土豪”的尋寶游戲。淘到了，是運(yùn)氣；淘到的要是個(gè)麻煩，那也得自己扛著。

最慘的還是那些普通的二手房業(yè)主。他們招誰(shuí)惹誰(shuí)了？辛辛苦苦還著月供，守著家業(yè)，突然就被銀行的“價(jià)格錨”給“誤傷”了。想賣房改善？對(duì)不起，得比銀行價(jià)還低才可能有人看房。不賣？那就眼看著資產(chǎn)縮水。

他們成了這場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清過(guò)程中，最無(wú)奈的“陪綁者”。

銀行下場(chǎng)賣房，看似荒誕，實(shí)則是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫被戳破后，必然要經(jīng)歷的“刮骨療毒”。

房地產(chǎn)被金融化了十幾年，成了最大的信用創(chuàng)造機(jī)器。大家玩的都是擊鼓傳花的游戲，銀行是那個(gè)最大、最興奮的鼓手。現(xiàn)在鼓聲停了，花（風(fēng)險(xiǎn)）爛在了一大堆人手里，銀行手里的最多。它不能再假裝看不見(jiàn)了，必須把這些壞掉的“膿包”擠掉。

近期涌現(xiàn)的大量中小銀行兜售房產(chǎn)現(xiàn)象，和近年來(lái)的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。過(guò)去經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，銀行不良資產(chǎn)并不多，抵債房產(chǎn)很快能夠處理掉。

但在當(dāng)前環(huán)境下，銀行也不得不親自下場(chǎng)，加大處置不良資產(chǎn)的宣傳。

對(duì)于銀行而言，雖然處置過(guò)程會(huì)產(chǎn)生一定運(yùn)營(yíng)成本，但能快速降低不良資產(chǎn)率，總體利大于弊。

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)拍賣房產(chǎn)是銀行的“常規(guī)操作”，并非新增“房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)”，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)無(wú)關(guān)。

年底盤(pán)活資產(chǎn)、加快資金回籠，是銀行降低不良資產(chǎn)率的常規(guī)手段。近期銀行處置房產(chǎn)的規(guī)模看似增加，本質(zhì)是年底資產(chǎn)盤(pán)活動(dòng)作。

這意味著，那個(gè)“買(mǎi)房必賺”、“房?jī)r(jià)永漲”的神話，徹底破產(chǎn)了。房地產(chǎn)正在從一個(gè)金光閃閃的投資品，回歸其本來(lái)面目：一個(gè)巨大的、昂貴的耐用消費(fèi)品。房子首先是用來(lái)住的，這個(gè)常識(shí)，我們用了十幾年時(shí)間和慘痛的代價(jià)，才重新?lián)炱饋?lái)。

未來(lái)2-3年，將是擠泡沫的關(guān)鍵窗口期。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，得徹底摒棄幻想。剛需客，可以理性地去銀行攤位上“撿撿漏”，但眼睛要擦亮，遠(yuǎn)郊、劣質(zhì)、有硬傷的房子，再便宜也要謹(jǐn)慎。

而手里攥著多套房的，尤其是三四線城市的，是時(shí)候好好優(yōu)化一下資產(chǎn)結(jié)構(gòu)了。