北京買房：理清思路，購房建議1713

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我最近在找朝陽門附近的房子，總價500萬以內。看到了新金山公寓時感覺樓齡挺新，所以想請教下您的看法。以我目前購房總額在朝陽門附近找房子的話，從保值角度來看是個好的選擇嗎？

A：

1、新金山是奧運盤，2008年前后開盤的，確實比較新。又是典型的酒店式公寓，物業費應該在8塊錢左右，所以維護的不錯，也就顯的更新。真要是喜歡這種產品的話就買唄，房子是用來住的，這種性質的房子本來就是自住為主，居住的性價比相對高。

2、不過保值角度的話這種產品不算強，或者說公寓類房產在奧運之前很受追捧，因為買房人都覺得能從外國人身上賺錢，包括房價和租金。但既然大家都這么認為，開發商也就拼了命的多蓋唄，因此也就供大于求了。所以奧運之后這種產品的價格走勢一直偏弱，否則也不會是今天的價格。

新金山就很典型，奧運之前這里的價格是北京大盤均價的2倍以上，而現在大盤5萬多6萬吧，這里或許都到不了這價格了。當然居住的性價比是偏高的，租售比估計都到不了500，減去物業費等持有成本的話收益率肯定在平均值以上。

3、總之甘蔗不能兩頭甜，在預算不太高的情況下，居住和投資通常是相悖的，居住的性價比高一般都說明保值一般，價格漲的慢才顯的性價比合適。所以看自己更重視哪方面吧，或許新金山這種公寓以后的價格走勢能好點兒，最好成績能跟上北京大盤，只是逆襲的可能性幾乎沒有。

僅供參考。

二

Q:

我是替朋友問一下X產權的事情，是別墅，有村委會申請的手續，是山地，沒有可耕種的價值。已經買了不少年了，前幾次都說那什么，但都被村民堅守給攔了，因為也有村民的房子。但是旁邊的一個別墅區聽說前些天給那什么了，所以我們也擔心，想問問您的建議。

A：

1、您這語焉不詳的就甭說是朋友的了，直接說自己的吧，沒什么可藏著掖著的。

2、簡單說就是沒有任何手續的X產權別墅，用的是村里的農業用地，只不過不是農田而已。是這意思吧？那這種情況就是沒有任何手續，也不可能有手續的，早晚都是“那什么”。

至于村民堅守沒多大意義，這肯定不是他們的宅基地，否則也就不用堅守了。但既然不是宅基地，那再怎么堅守也只能是權宜之計唄，下次或許就不管用了。

3、總之吧，如果是大規模的普宅，那已經入住的一般沒人拆，通州太月園和昌平宏福苑都踏踏實實住著呢。但別墅就沒譜兒了，不管規模大小都早晚是同樣命運，這種房子得不到法院支持。

僅供參考。

三

Q:

請問，我男友是北京集體戶，央企國管公積金，能貸滿額。但因為收入不高，所以有合同到期換工作的想法，請問到時候公積金貸款會不會受影響？

另外我們現在因為錢不多，所以除了常規的買套通州小戶型之外，還有個想法是先買個商住自住，就不用貸款了，過幾年等攢的錢多點再換普宅，到時候或許就直接換學區房了。您有什么建議？

A：

1、公積金貸款只要批了就沒影響，按時還款就行，合同受法律保護。或者說換工作之后的公積金數額有可能變化，但已經貸的款不受影響。

2、先買商住自住，這也只能是全款啊，除非用違規的消費貸。不過這種房的常規建議是要么就別買，買了也就輕易別賣了，因為不好賣。而且商住的價格走勢一般都弱于普宅，等你們換房時有吃虧的可能，也就是用漲的少的公寓去換漲的多的普宅。

而且公寓也不能落戶啊。那您男友離職后的戶口放哪兒？公共戶嗎？

3、總之一般不建議買公寓，除非是純自住或出租，這才能發揮出性價比高的優勢。但也考慮好風險，一是房產稅，商業地產早就有了成熟法規，只是沒收而已，一旦整體開征，大概率先從公寓開始。二是土地出讓金，到期后或許讓再交錢，這就會再一次影響價格走勢。三是政策，很難有利好，就算有也是短期的，持續壓制才符合政府的利益呢。

所以考慮好吧，結婚+買房+換工作都是人生大事，謹慎行事。

僅供參考。

四

Q:

請問，我是換房，豐臺的老破小剛剛賣掉，想在房山長陽買適合養老的房子。問題一，當地碧桂園應該不是楊家的那個，但開發理念應該是一樣的是吧？問題二，此小區保值情況如何？頂層復式是否建議購買？問題三，現有價格是否合理？140平210萬。

A：

1、開發理念是否一樣？可以說是一樣的，畢竟是開發商宋老板去廣東考察時看到了碧桂園，所以不僅借了名字，也借鑒了理念唄。

但這畢竟是20多年前的事兒了，連廣東碧桂園自己的理念都調整了好幾回，這會兒再強調什么開發理念就意義不大了。而且理念和現實兩碼事兒，還是多考察現實情況吧。養老房更要注重居住體驗和配套，別看廣告看療效。

2、碧桂園的保值普通吧。畢竟房產的價值由地段兒決定，至少是大部分。這里的地塊被鐵道河道與高速給分割了，離地鐵又遠點兒，不太好引進大型配套。所以雖然長陽板塊整體上價格走勢還不錯，但碧桂園這里稍微弱點兒，否則也不會現在的價格。

頂層復式看自己的喜好，不用聽別人的建議。這種戶型從投資角度的優勢就是有贈送面積，居住的性價比相對高。劣勢是出手時掛牌期長，價格走勢也略弱，最好成績是不落后小區大盤。

3、價格我不知道，這只能問當地中介。不過210/140=1.5萬，這價格可夠低的，要么就是撿漏兒了，要么就說明升值不太好。否則以二期“梧杖愛”前些年的價格來說，怎么也得4萬左右才算合適，低于3萬就弱點兒了。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是北京人，剛參加工作在崇文門附近，現在家里想給買房，預算800萬全款。兩個思路，一是買在東城的學區房，連將來孩子的學校一并解決。但我不太想這么做，感覺一下子限定了至少十多年的房子，想換都換不了。

主要是這預算在東城不算高，能買的基本都是老破小，居住感太差。二是買方莊或朝陽三環的次新房，居住效果會好的多，但是將來孩子上學時又不得不置換了。

所以想聽聽您的意見，一是這會買房的時機如何，二是您建議哪個方案，三是有沒有可推薦的小區？

A：

1、這會兒的時機還行吧，年底一般都是淡季，價格相對低。另外從北京整體房價來說也算低谷期，平均租金回報率都超過銀行存款利率了。歷史上這種時期不多，每次都是相對低谷。房子是用來住的，有需求就買，不著急就等著也行，看看行情。

2、我建議也是第二個方案唄。剛畢業，等結婚生孩子到上學至少得七八年吧，沒必要太早準備學區房。尤其是這會兒的學區溢價還屬于比較高的時期，而從明年起就入學人數斷崖下降了。到時候如果沒有政策的支持，溢價部分的保值有可能受影響。

也就是說，如果現在買學區房，800萬也就買到600萬的居住體驗，那200萬資金閑置，而且有保值風險。畢竟800萬在東城不算太高的總價，溢價的比例也就降不下來。

3、這還是先考慮好是否買學區房吧

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。