10月數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)別無選擇，只能繼續(xù)救市

童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀(jì)價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實盤分享。未來大號《朱羅紀(jì)》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號多為企業(yè)價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

來看下國家統(tǒng)計局今天發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示“經(jīng)濟運行基本平穩(wěn) 穩(wěn)中有進(jìn)態(tài)勢持續(xù)”。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額（最重要的房地產(chǎn)先行指標(biāo)）：前10月73563億，同降14.7%；其中，住宅開發(fā)投資56595億，同降13.8%。

新建商品房銷售面積71982萬平米，同降6.8%；其中住宅銷售面積下降7.0%。新建商品房銷售額69017億，同降9.6%；其中住宅銷售額同降9.4%。

10月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.43。

10月，70大中城市新建住宅價格環(huán)比下降0.45%，為一年以來最大跌幅；二手房價格下跌0.66%，為13個月來最大降幅。

簡單說，唯一一個事實：所有指標(biāo)，都創(chuàng)下了年內(nèi)最低或者最大跌幅紀(jì)錄。對照上述官方圖表，一目了然。

但這個也沒有什么要值得大驚小怪的，因為之前幾乎每個月也都是這樣，創(chuàng)下當(dāng)時的最低或最大跌幅紀(jì)錄。就是說，市場在今年、以及2021年第二季度以來，一直在陰跌不休。

上海的情況稍微要說明一下，它是唯一一個新房價格上漲的城市，但這個也不是第一次出現(xiàn)了。原因之前解釋過，上海從2024年開始瘋狂的推出“超級寶地-超級豪宅”，單價動輒高達(dá)20萬/平米，單套總價動輒6000萬以上，9-10月尤其多。如：9月黃埔超豪金陵華庭開盤，均價20.5萬/平米，套均總價超8200萬；10月黃埔高福云境開盤，均價21萬/平米，套均總價7600萬。這些超級豪宅的出現(xiàn)，它們拉高了全市的新房平均價格，但實際上是一個“分化市場”。

注意，這個趨勢正在向全國所有一線城市擴散，尤其是京穗深杭，進(jìn)而構(gòu)成我在《》這篇文中說的“未來將是一個高度分化的K型市場”。一方面是大量的剛需住宅、二手住宅賣不掉、拋壓嚴(yán)重，成交乏力，它們在“K”字的下半條腿。而另一方面，是稀缺地段的寶藏地塊，陸陸續(xù)續(xù)入市，給到前些年被限購限價壓抑的富人群體購買，它們構(gòu)成了“K”字的上半條腿。對于個人，眼下形勢也是如此，經(jīng)濟越是TS、越是危機，你越會看到“不平等的進(jìn)一步加劇”。“K”字上半條腿的人群財富依然在增加，而“K”字下半條腿的人群比原來還慘。（多扯一句，這可不僅僅是我們這樣，全世界都一樣，美國更甚。發(fā)展和平等的問題，某些時候就像個鐘擺一樣。你想要自由市場，就一定會有不平等，你因為不平等而要追求“分配平等”，結(jié)果就是不平等的進(jìn)一步加劇。很難解，我沒見過有多少解好的。就個人而言，少點控訴，多點學(xué)習(xí)，盡最大努力別讓自己掉入“K” 字的下半條腿吧。）

以上，說明了什么？

整體上，說明房地產(chǎn)市場并沒有“止跌企穩(wěn)”，依然處在繼續(xù)向下探底的過程中；也說明了，房地產(chǎn)既往的救市政策沒有起到預(yù)想中的效果——8月底9月初，京滬深都放寬限購，但效果不咋地，持續(xù)驗證政策的邊際效果越來越衰減（如果大家有印象，應(yīng)該還記得去年9.24以及今年5月放開限購時，不少人還認(rèn)為市場即將展開暴力反彈。今時今日，可以說人們已經(jīng)接受了一點：任你限購全解除、首付低到5%，房價也會是照跌不誤。當(dāng)然，我也不想再說“我早就說過了”這類的話，越來越?jīng)]意思了）。

還說明了一點，今年持續(xù)大漲的A股，市場財富大為膨脹。但是，財富效應(yīng)還沒有傳導(dǎo)到實體市場，大部分實體行業(yè)依然萎靡。

如果是看GJ統(tǒng)計局的房價數(shù)據(jù)，既不直觀又不真實，我后來比較多使用民間數(shù)據(jù)。據(jù)香港中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計，截至10月，深圳房價本輪真實最大下跌幅度是：42%，回到2016年2月；北京最大跌幅35.6%，回到2016年4月；上海最大跌幅36.3%，回到2016年1月；廣州最大跌幅38.0%，回到2017年1月；香港最大跌幅25.5%，回到2015年4月。

這一組數(shù)據(jù)，相信和我們個人的體感更為接近。

如果看宏觀一點，10月份的CPI是0.2%，依然是趴在0%附近。往好里說，轉(zhuǎn)正了。好差里說，聊勝于無，還是個TS的持續(xù)狀態(tài)。10月的PPI是-2.1%，往好里說，持續(xù)3個月好轉(zhuǎn)，往差里說，還是個負(fù)值。就是說：大家都賺不到錢。尤其是餐飲消費，我也沒搞懂10月以來是咋回事，64塊錢都能吃兩葷兩素4個菜了，以前是想都不敢想（外賣三傻的功勞？）。照這么高，還賺個屁錢、還過個屁年。

形勢就是這么個形勢，10月份和9月份、和6月份、和去年6月份，沒有啥本質(zhì)性的變化，就醬。往下走，我判斷大概也還是會差不多這個樣子。作為個人，只能面對它，你做不了什么。

以這樣的局面，未來到年底之前，我認(rèn)為政策將別無選擇，只能是繼續(xù)發(fā)力救市。年底前最重要的時間節(jié)點在11月底-12月上旬，ZY經(jīng)濟工作會議會召開，那是每年萬眾矚目的事。

在我們盤算還會有什么政策出臺之前，我們需要先復(fù)盤一下，為何房地產(chǎn)4年多了還在趴窩，跌勢無盡頭？從2021年第二季度算起，整整是17個季度零1個月了，還看不到底。前所未見，令人擔(dān)憂。

幾個理由：1）救不起來；2）不真想救；3）政策力度不夠；4）政策方向錯了。

你們覺得是哪一個？或者說，哪一個因素占比大？

下面還會有什么政策？

1）限購全部解除。現(xiàn)在都這樣了，限購還有，想想也覺得很迷。別無選擇，只能是繼續(xù)放寬，所有區(qū)域的限購全解除。即便如此，市場還是會軟不塌的，不用擔(dān)心房價漲。

2）繼續(xù)賣寶地。使用“寶藏地塊+超級豪宅”的法子，繼續(xù)努力的賣好地，所有的監(jiān)管政策全取消，讓開發(fā)商建高價豪宅，先把新房價格“搞起來”！至少數(shù)據(jù)上看，是“止跌企穩(wěn)”了，上海已經(jīng)打了個樣，一線城市都會這么做。

3）利率下調(diào)。貸款利率雖然已經(jīng)是歷史最低，雖然比較難再下調(diào)，但是相對于現(xiàn)在的投資回報預(yù)期，居民的惜貸意愿太強了，根本扛不住。別無選擇，只能繼續(xù)往下調(diào)，我希望是一步到2%以下，不過不可能，只會慢慢搞。對當(dāng)前房地產(chǎn)而言，利率下調(diào)，要比首付下調(diào)、限購解除更有價值。因為首付下調(diào)他還是要貸款，而現(xiàn)在限購的區(qū)域都是貴得要死的地方，解除不解除跟絕大部分買家也已經(jīng)沒有關(guān)系。

就蹲這幾個政策了，其它政策，也不知道會有什么價值了。你們覺得還會有什么政策？

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