房地產到底有多慘？

本文是圓方的第1351篇原創

（點擊標題下方小耳機標志可收聽音頻）

01

過去房地產有金九銀十的說法，那么2025年的10月過去了，現在房地產的情況怎么樣了呢？

10.14日，國家統計局公布2025年1—10月份全國房地產市場基本情況。

1—10月份，全國房地產開發投資73563億元，同比下降14.7%（按可比口徑計算，詳見附注6）；其中，住宅投資56595億元，下降13.8%。

1—10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；其中住宅銷售面積下降7.0%。新建商品房銷售額69017億元， 下降9.6% ；其中住宅銷售額下降9.4%。

投資和銷售雙雙下降

或許有的小伙伴會說，這投資下降14.7%和銷售額下降9.6%，也沒有那么夸張，似乎沒有體感的那么強烈呀。

實際上這里有個“統計學魔法”

這里有個數學題

已知1-9月份房地產開發投資同比下降13.9%，那么如果1-10月份房地產開發投資同比下降到14.7%，那么單獨10月份的投資同比下降是多少呢？

圓方問了一下Deepseek，ai給出來一個同比下降21.9%的比例，這個就和大家的體感比較契合了。

02

其實整體的數是一方面，看更細分的數據更有參考意義。

一方面，區域之間的分化更加明顯

另一方面，城市之間的分化更加慘烈

特別去看70個大中城市二手住宅銷售價格指數的我們會發現

10月份的同比降幅，大多都超過了5%。

比較猛烈的大城市比如：

呼和浩特 -6.8%

南京 -6.4%

合肥 -6.5%

南昌 -6.2%

鄭州 -8.2%

武漢 -6.9%

長沙 -7.0%

昆明 -6.9%

西安 -7.4%

應該說算得上觸目驚心

根據圓方自己的體感來判斷的話，這個同比的降幅，大概是需要X2，可能才是市場真實二手房的成交價的降幅。

所以，房地產到底有多慘？從這些冷冰冰的數據，想來大家都能感受到了。

那么未來半年情況會有所轉變么？

03

眾所周知，圓方這里面一直認為，今天，我們的城市已經真正進去了淘汰賽。

那些注定不會進入決賽圈的城市咱們先不說，未來半年，中國Top10城市的房價，會出現什么樣的變化。

其實答案在上個季度，圓方寫的中已經給出時間表了。

當時文章中，圓方就說：

而七月份，這1.1%的環比下跌，也就意味著，在7月，北京很多前期購房者的心里價位已經被“擊穿”，開始出現“恐慌式拋盤”。

而這個趨勢如果不被快速遏制，很有可能產生“雪崩效應”，擊穿更多前期購房者的資產負債表。

與此同時圓方還判斷：

2026年一季度，統計數據企穩，出現環比穩定。

2026年二季度，統計數據回升，出現環比上升。

2026年三季度，會看到北京出現地王的消息。

2026年四季度，北京的房價數據會追平今年的高點。

今天，圓方依然保持這個判斷。而除了北上深以外的top10城市，大概會比這個這個時間表晚一個季度到兩個季度。

所以，可能許多城市（哪怕是核心省會城市）想要真正渡過漫長的“房地產寒冬”，希望看到數據回升，可能還有一年的時間，慢慢等待……