最后197套，企鵝島對面的海景盤，即將開盤！

歲末將至，上演豪宅壓軸大戲——此前備受矚目的豪宅項目“保利瑧譽”再度取證入市。

此次收官之作，共推出197套建面約115-143㎡純四房戶型，備案均價9.99萬/㎡。折后總價區(qū)間約為960萬至1500萬。

據壹地產了解，截止發(fā)稿前，項目凍資比列已超1:1，將于11月22日正式開盤。

作為保利瑧譽的最后一批房源，此次推售無疑為關注高端市場的購房者提供了難得的機會，值得重點關注。

01.

3大價值維度
讀懂保利瑧譽的“稀缺”

眾所周知，真正有價值的房子，永遠藏在“稀缺”二字里——

既要踞守城芯稀貴地段，

更要在這片寸土寸金的土地上，打造出不可多得的產品。

保利瑧譽，正是其最好的代名詞。

今年8月23日，寶中首個新規(guī)項目保利瑧譽首開，推售202套房源，吸引487批客戶凍資，凍資比高達1：2.41。開盤當天即實現銷售額約23億元，去化率約96%。

這份超預期的成績單，為當時平靜的市場帶來了不小的震撼。

此次的收官之作，它又是憑借什么，再次點燃塔尖人群的購買熱情，為其一擲千金？

壹地產剖析后發(fā)現，稀缺性是其關鍵所在。

“這份稀缺，首先源于片區(qū)人才加速聚集與土地稀缺鑄就的時代機遇。

當這片曾經以藍領技術工人為主的區(qū)域，蛻變?yōu)榘最I科技人才的聚集地，寶安最顯著的變化莫過于——高層次人才的加速匯聚。

2024年最新數據顯示，寶安396.6平方公里的土地上已匯聚460萬常住人口，人口密度高達11500人/平方公里，已超越深圳、廣州、上海、北京4城的均值，可見其人口吸附力的強大。

人才結構也正在發(fā)生質的飛躍， 高端產業(yè)加速聚集，驅動高學歷、高收入人才持續(xù)涌入，直接推升了片區(qū)對高端住宅的需求。這一趨勢，在寶中表現得尤為突出。

然而，與人口高度集聚形成鮮明對比的是，寶中的住宅用地供給極為有限：

2018 -2 020年間寶中并無涉宅地塊出讓；

2021-2025年，寶中一共成功出讓了6宗涉宅地塊，相當于過去8年間，平均1年0.75宗。

這種稀缺性也使得寶中土拍市場屢現熱潮。最近一次南街坊地塊的出讓，最終溢價率為34.8%，據網傳入市可能賣13w+。

「人多地少」是寶中的現狀，且從未來土地規(guī)劃來看，住宅用地仍將保持相對稀缺狀態(tài)。

在此背景下，保利瑧譽此次推售的產品為收官之作，算是稀缺中的稀缺。

“其次，本次推售的建面約115-143㎡純四房戶型，在核心區(qū)域同樣具備“獨一份”的稀缺性。

眾所周知，深圳核心區(qū)域向來以“大戶型+高單價”著稱。

縱觀南山、前海、福田等核心板塊，市場呈現兩種主要趨勢：

一、當前在售項目，主為三房、四房混合，且4房主力戶型基本都在120m2以上，門檻相對較高；

二、從待售項目來看，核心地段新出讓地塊的項目幾乎全面導向大戶型化。寶中、南山等地的待售新盤，四房起步面積已逼近200㎡。

ps：待售項目的面積段均為網傳，以項目實際公布為準

在此背景下，保利瑧譽的優(yōu)勢尤為突出：

一方面以“純四房”社區(qū)保證了產品的純粹性與圈層統(tǒng)一性；

另一方面，其115m2的四房起步面積，顯著低于主流120m2的門檻，構成了總價優(yōu)勢。

換言之，在未來很長一段時間，核心區(qū)很難找到比它戶型更純粹且入門門檻更低的四房產品，這正是其“獨一份”價值的硬核支撐。

“其三，寶中首個新規(guī)產品，帶來的是“高實用率”+“景觀視野”的雙重稀缺。

作為寶中首個新規(guī)產品，從三個維度上看，這是一筆非常清晰的買房賬。

第一筆算的是“實用賬”，在高使用率下，同樣的價格可以買到更大戶型。

以建面約115m2的戶型為例，就有通過飄窗 極 大拓展了實際使用空間， 其中主臥飄窗也是采用了市面上少見的「L形無柱飄窗」 ，沒有立柱遮擋，不僅極大提升了空間感，更將采光與視野轉化為日常的生活享受， 讓 每一寸空間都得到有效的利用。

劃重點的是，該戶型更實現獨立電梯廳入戶，僅此一處，面積便達約9.4㎡。 這一方過渡空間，不僅保證了居住的私密感，也能超越功能本身，成為家的延伸。

建面約115m2戶型圖

第二筆賬是“可成長性”， 這種預設的靈活彈性，讓住宅成為可隨家庭需求持續(xù)進化的 “生長型住宅” 。

像建面約123m2戶型，打破傳統(tǒng)格局，創(chuàng)新性地將一次臥與客餐廳之間的墻體設計為非承重結構。

這意味著一堵墻的去留，完全可以根據家庭結構的變化而靈活決定。它可以是今天的孩子房，明天打通后，便與公共區(qū)域融為一體，升級為一個包含閱讀區(qū)、健身區(qū)或家庭互動區(qū)的“x空間”。

建面約123m2戶型圖

第三筆賬是“景觀賬”，高凈值人群 在為視野付費時，本質上也是為“不可復制資源”投票，鎖定的不僅是風景，更是對稀缺資產的占有。

項目直面前海灣，擁有約15公里海岸線的環(huán)幕視野。 中高區(qū)視野開闊無阻，可遠眺企鵝島的現代輪廓與蜿蜒海岸線，部分戶型更將濱海文化公園的繁華綠意盡收眼底，共同融匯成“園、島、海”三景交織的獨特盛境。

景觀示意；僅供參考

以建面約143m2戶型為例，南北通設計，南向觀海，北面看城。

南向，約7.6米的闊景陽臺連接著客廳與次臥，一副巨幕取景框就此形成，將潮汐變幻與海天一色一并邀入室內；

轉身北向，寶中CBD的繁華天際線盡收眼底，晝夜交替，燈火璀璨，實現“海城雙景”并存的格局。

這種景觀面，在地產范疇內屬于 收藏級 的稀缺資源。

建面約143m2戶型圖

此外，項目本次新加推的138m2相比143m2少了5平，但仍保證了客廳開間的尺度與居住的舒適度。且總價約1200萬起步，更有優(yōu)勢，是性價比之選。

即便是放眼當前市場，在同價位四房產品中多以120m2為主，無論是空間利用、功能配置還是居住質感，均展現出顯著優(yōu)勢。

建面約138m2戶型圖

02.

從物理空間奢享到圈層共鳴
于空間之上，締造塔尖生活場域

稀缺，分為兩種：

一種源于時代與地段天賦，另一種，則憑遠見與匠心創(chuàng)造。

之前的豪宅，是要人去適應的、彰顯身份的“勛章”；

而現在豪宅，則轉向以人為核心——定制化成為了關鍵，讓家來匹配生活。

保利瑧譽深諳此道，特邀五位國際大師聯(lián)袂，以風靡全球高凈值圈的LANA酒店為藍本，將“潮奢、藝術、前衛(wèi)”的度假美學融入社區(qū)，定制了一套專屬“保利瑧譽”的酒店式生活方式。

在這里，彰顯身份的面子只是基礎，而定制化的生活，正悄然鋪展。

保利瑧譽其實滿足了兩類客群的需求。

一類是見過世界的人：

年齡在30歲以下的年輕群體，審美高是他們的標簽，接觸過潮流、設計、文化和生活方式，更追求設計感、個性化等等。

以他們的視角來看，保利瑧譽的設計都打在了審美點上。

比如入口處，以水景為引，獨特的貝殼形態(tài)成為歸家的初始禮序。約30米寬（含墻景）墻?11米高的社區(qū)門廳，以宏大的尺度與精致的墻景，構筑起尊崇的歸家儀式感。

人行入口實景圖

包括在 藝境會客廳上，也是 深圳首個以LANA酒店為范本打造的，將生活空間升華為一場持續(xù)演進的藝術實踐。

社區(qū)內部巧妙融入雙層立體會所、10米高疊水、藝術長廊、譽花園，模糊了自然、藝術與生活的邊界，讓每一次歸家，不再只是空間的轉換，而是一場穿越立體花園的沉浸式美學巡禮。

項目示意圖

在園林上同樣將藝術和垂直森林理念搬了進來，這種自然立體的園林景觀豐富度遠超平面設計。

項目實景圖

一類是經歷過世界的人：

年齡在40歲左右，既處于奮斗的關鍵階段，背后又站著一個家庭，他們更看重產品的核心功能，傾向提升生活的質感與效率等。

在保利瑧譽，約1800㎡雙層藝術泛會所，一定程度上就能很好滿足他們的生活所需。

泛會所以新加坡“垂直花園城市”為藍本，構筑了一個立體生長的垂直社區(qū)。

一層，屬于自我：

在30-40歲左右的這個年齡段，屬于自己的時間其實是很少的，所以項目規(guī)劃六大主題功能區(qū)，覆蓋了社交、閱讀、宴請、觀景、品茗與休閑的全維生活場景。回家下樓，便能迅速卸下社會角色的盔甲，于此從容切換心境。

二層，留給家人：

全齡化架空層配套，涵蓋兒童游樂、長者休閑、家庭會客，以及社區(qū)圖書與健身等多元功能區(qū)，滿足每一位家庭成員的需求。

這些超越傳統(tǒng)居住范疇的功能場景，正是對高凈值人群生活方式的前瞻洞察與精準兌現。

項目實景圖

從尊崇的外觀到定制化的生活，保利瑧譽雕琢每一處空間細節(jié)，都為居者呈現與其身份高度契合的「唯一居所」。

然而，物理空間的奢華僅是基礎，其真正內核在于構建了一個無形的、具有高度認同感和排他性的圈層場域。

這種無形的身份共識與社交資產，才是最頂級的奢侈，也是最動人的稀缺。

03.

寶中4.0時代
“西進”讓城市核心價值更聚焦

若說此前呈現的種種，是保利瑧譽以匠心回應市場的姿態(tài)；那么其所在的寶中腹地，則是不可復制的天賦舞臺。

這里不僅是地理意義上的城市中心，更是資源、人才與資本高度聚合的價值極核。

回顧寶安的發(fā)展歷程，寶中已正式邁入4.0時代，這一階段的本質是 “西進”時代的深化。

2022年“超級岸線”方案勝出，規(guī)劃10個特色區(qū)塊，為這片區(qū)域劃定了決定性的藍圖：

寶中中軸：從區(qū)政府延伸至濱海文化公園，串聯(lián)灣區(qū)之眼、寶安圖書館等地標，形成城市封面；

東組團：寶華潮街+臨海文創(chuàng)區(qū)+會展綠灣組成，構建活力生活圈；

西組團：由廊橋總部+紅樹科創(chuàng)區(qū)+灣尖能量區(qū)+騰訊產業(yè)島組成，則是區(qū)域發(fā)展的核心動力。

圖源“超級岸線”方案視頻截圖

過去幾年，隨著規(guī)劃的快速兌現，這一趨勢已從藍圖轉化為現實。如今的寶中，呈現出愈發(fā)鮮明的兩面性：

于生活，它是高規(guī)格的TOP級主場。

時間的刻度，標記這片土地的每一次進階：

• 2010年，寶安體育館啟用，作為深圳西部規(guī)格最高的體育場館，可容納數千觀眾，曾承辦CBA與國際級體操賽事；

• 2013年，寶安圖書館開放，迅速成為城市西部重要的文化知識中樞；

• 2021年，歡樂港灣全面亮相，約38萬㎡的體量融合海濱公園、“灣區(qū)之光”摩天輪、演藝中心與商業(yè)街區(qū)，重塑濱海生活體驗，成為深圳的打卡標的；

直至當下，“灣區(qū)之眼”盛大啟幕，這座全球最大實體書城與新一代文化綜合體，被公認為“深圳最好的一塊地”，進一步抬升城市文化能級。

如今的寶中，已是深圳最具熱度的片區(qū)——就連第十五屆全運會閉幕式，也選址于寶安歡樂劇場舉行。

寶中實景；圖源在深圳

于產業(yè)，它是持續(xù)進階的價值引擎。

當前，保利瑧譽所在的西側片區(qū)已匯聚了怡亞通、vivo、易尚、中意等一批企業(yè)總部，企鵝島首批員工正式登島。

這些產業(yè)巨頭不僅構成了強大的資本聚集地，更帶來了決定未來城市活力的人才基礎，單騰訊“企鵝島”一個項目，就預計能帶來近十萬規(guī)模的科技人才。

寶安中心效果圖

一個值得深入觀察的變局也正在發(fā)生：

以人工智能為代表的新技術革命席卷全球，而寶中，正精準瞄準了下一代產業(yè)核心——“具身智能”。

在這一前沿賽道上，除騰訊持續(xù)深耕外，華為也加速落子前海-寶中-大鏟灣片區(qū)，先后推動深港人工智能算力中心、華為云數據經紀人創(chuàng)新中心、華為（深圳）全球具身智能產業(yè)創(chuàng)新中心等多個關鍵平臺投入運營。

打開地圖可見，沿前海至寶安中心區(qū)海岸線，一條覆蓋上游核心技術與組件、中游智能本體制造、下游多元場景應用的具身智能全產業(yè)鏈已然貫通。

圖源深圳夢

這一布局背后，是極具想象力的產業(yè)前景。

據36氪研究院發(fā)布的《2024年具身智能產業(yè)發(fā)展研究報告》預測，未來五年該市場規(guī)模將持續(xù)快速增長，并有望在2026年突破萬億元。

高盛進一步判斷，到2035年，具身智能有望承擔全球制造業(yè)25%的工作任務。

隨著龍頭企業(yè)的持續(xù)匯聚與產業(yè)生態(tài)的不斷完善，寶中正加快發(fā)展現代服務業(yè)體系。

人才、資本與創(chuàng)新資源在此加速流動、碰撞與融合，其潛在價值有望在這一輪灣區(qū)融合與科技變革的浪潮中得到充分釋放。

與此同時，保利瑧譽、南街坊等高端住宅項目與灣區(qū)之眼等TOP級配套集中落地，共同構建了“總部經濟 + 高端居住 + 頂級配套”的黃金閉環(huán)。

寶中實景；圖源在深圳

這種“西進”態(tài)勢，標志著寶中不再僅僅是寶安區(qū)的中心，更是深圳面向大灣區(qū)、服務大灣區(qū)的“客廳”與“門戶”，這一角色的轉變，為寶中開啟了前所未有的“黃金時代”，不僅只在承接，更要創(chuàng)造，也是寶中價值兌現的下一個主戰(zhàn)場。

保利瑧譽，正立于這波價值洪流的中心。

壹地產獲悉，項目將于11月22日開盤。 此次收官推售，不僅是一次占據發(fā)展核心的機遇，更是將宏大的灣區(qū)紅利，轉化為可擁有的優(yōu)質資產。

示意效果圖，僅供參考

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