房子掛出去178天，價格調了5次，房子總算成交了

《如果你是業主，請忽略這篇文章，別看·······》

首先，買房子談價格，并不只是中介的工作，他們反倒是希望，你能加越多越好。

一個會談價格的人，在買房的過程中，可以占據比較大的優勢。不說房子是否買對時機，至少在談判的過程中，可以有很好的主動權，特別是在當下以買方市場的機會點，與業主見面時候，教大家幾招。

砍價話術需分三步——建立信任→用數據說服→靈活讓步，核心是讓房東覺得“降價不虧”。

了解市場行情：通過房地產網站、中介公司等多渠道了解同一個小區、同樣的戶型近期的成交價格，以及同區域不同小區的價格差異。特別要注意比較相同小區的類似房源價格、你看中的房源掛牌時間的長短。掛牌時間越長，議價空間可能越大。

了解賣家情況：通過中介或鄰居打聽賣家賣房的原因和緊迫性，比如賣家是因為移民、離婚、債務等原因賣房且比較急切，那么議價空間就比較大。同時了解是否有其他看中這套房的人，如果沒有，議價空間就大。

找出房屋缺陷：看房時仔細檢查房屋，找出房屋的缺陷，如結構問題、裝修老化、采光和噪音問題、物業費和停車費等，這些都可以作為砍價的依據。

近期，成交的二手房不少，有一些掛牌一個月成交，也有一些掛牌幾個月，更有超過一兩年的房子，經過無數次降價，才得以成交。

看到以下這套房子成交，給大家做個參考案例分析。

成交小區：鼓樓庭院；

成交時間：2025年10月；

成交數據：產權167.26平米，5房2廳，頂層復式樓，精裝修，東南北朝向，205萬，成交單價12257元/平米。

房源成交分析：

1、該房源掛牌時間178天，業主掛牌到成交，調價5次，成交前掛牌價格243萬，買家談價38萬后達成交易，期間帶看客戶10余次，從開篇我表達的一樣，如果你學會判斷一個業主，且抓住比較好的時機，在價格會占一點優勢。

現在，某些房產主播，已經開始承接談判業務，協助客戶如何出價，談價，簽約等工作，需要額外付費給他們，一般在幾千元至幾萬之間不等。

2、鼓樓庭院，位于福州市鼓樓區，大儒世家片區，地段不算中心，是鼓樓區的最西側，也相當于是邊角區域。這個小區屬于2005年左右交付的商品房，共有27棟樓，808戶業主，早期的樓梯小高層建筑，以蘇州園林景觀的風格開發，綠化率超40%，比較難得的高綠化，低密度的房子。

3、由于地段，年限，樓梯房的原因，鼓樓庭院這幾年的價格，下跌幅度較大，從2020年均價23000元，下跌至現在14000元左右。也是因為當下價格低，所以交易量還挺不錯，平均每個月都有房源成交的案例，可以有很直觀的參考價值。

平層110平米，加裝電梯的房子，單價在15000元左右。

復式樓170平米，樓梯房頂層，單價在12000元左右。

平層單元房，沒有電梯的房子，單價普遍在14000元左右。

4、鼓樓庭院的復式樓，值得我們去說說一下，也是小編個人比較喜歡的類型。它是雙平層的結構，單層面積大約在110平米，第一層和第二層均有臥室，對于多口人居家，更為合適。第三層還能做一個斜頂，儲存一些雜物特別的好，關鍵是房子有一個很大的露臺，這點就不用我說明了。

想必，有很多人和我一樣，都喜歡復式樓吧。

購房建議：

以該套房源為例，業主調價5次，最后成交之前，還讓價38萬，可見這個業主的賣房誠意度非常的高，否則也不會在短短的幾個月時間里，調價這么頻繁。

大家在買房的時候，第一步是看房子，選擇一個自己喜歡的房子，對房子的缺點也要有一定的了解。第二步是了解房東的售房意向，通過中介，通過掛牌的時間，調價的次數，以及帶看的情況，做個簡單分析，側面了解房源背后，業主的情況。第三步是談價格，不管成交價格是多少，先談10%都是合理的范圍，不用擔心中介覺得你沒誠意。

如果你正在看房，不妨在評論區，聊聊你買房，談價的感受。

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