眾說紛紜，不知真假！乾道湘江灣，一線江景項目，首開去化成謎！

2025 年 11 月 9 日，湘江新區大王山板塊迎來一新盤首開 —— 長沙乾道湘江灣樓盤正式亮相，然而其實際去化情況卻陷入眾說紛紜的迷霧之中。

開發商宣稱當天去化率達 69.76%，折合 62.78 套，但市場多個渠道給出的信息卻截然不同 —— 有消息稱當天僅去化 15 套，也有說法為 20 余套或 35 套，不同數據口徑讓真實去化情況撲朔迷離，最終真相仍需等待首開一周后的網簽數據揭曉。

長沙乾道湘江灣項目坐落于岳麓區瀟湘南路與蓮坪路交匯處東北角，總建筑面積約 8.96 萬㎡，容積率 2.3，綠化率達 35.78%，整體規劃由 6 棟住宅、1 棟 4F 辦公樓及社區底商構成。

長沙乾道湘江灣樓盤是由湖南鑫盛宇業房地產開發有限公司開發，由湖南乾道物業管理有限公司提供物業服務。

作為緊鄰湘江的江景盤，其親江距離僅約 26 米，堪稱對江景資源的近距離占有。

回溯拿地歷程，該地塊于 2022 年 12 月 30 日由郴州鑫宇以 44193 萬元競得，溢價率 14.1%，樓面價 6389 元 /㎡，后續邵陽乾道地產入股參與合作開發。

在產品規劃上，乾道湘江灣主打高端改善，6 棟住宅均為 24-25F 的全 T2 高層，商品住宅面積段覆蓋 190-353㎡，包含 190㎡（含 194㎡）、221㎡（含 225㎡）、232㎡、280㎡及 353㎡五種戶型，其中 190㎡和 221㎡戶型占比最高，均達 33%，232㎡占比 17%，280㎡占比 16%，353㎡稀缺戶型僅 4 套，占比 1%，項目整體共規劃 276 套房源。

此次首開推出 1#、3# 棟，合計 90 套房源，涵蓋 190-194㎡、221㎡、280㎡、353㎡等半新規毛坯產品，價格呈現明顯梯度：1# 棟因一線臨江，單價區間 1.8-2.1 萬 /㎡；3# 棟主打主臥江景，單價 1.0-1.2 萬 /㎡。

從項目推進節奏來看，營銷中心及實景示范區已于 2025 年 10 月 1 日正式對外開放，11 月 6 日完成取證并啟動認籌，短短數日便迎來首開。

憑借 “26 米親江距離” 這一核心亮點，該項目本被寄予厚望 —— 在長沙多數江景盤與湘江相距 100-200 米的市場背景下，乾道湘江灣不僅咫尺臨江，更正對湘江 1.1 公里最寬江域，擁有約 12 公里無遮擋遠眺視野，無橋梁等建筑物阻隔，通過最大化江景視野，為住戶帶來堪比海景房的環幕觀江體驗。

此外，項目外立面采用玻璃幕墻與鋁板的組合設計，實現 “0 涂料” 配置，既彰顯了建筑的現代質感，也為室內觀景效果提供了充分保障。

然而，光鮮亮點之下，項目的短板也同樣突出。

配套方面，雖基本能滿足生活需求，但能級與便捷度未達最優：軌道交通上，距地鐵 3 號線山塘站約 450-759 米，屬于步行可及范圍，未來可通過規劃中的地鐵 5 號線南延線換乘，快速抵達湘江科技城、奧體新城等高價值片區；商業配套主要依賴洋湖商圈，距洋湖宜家薈聚、京東 MALL 約 2-2.5 公里；教育資源相對豐富，周邊有多所幼兒園（如藍光雍景幼兒園），小學有博才雨潤小學、潭州實驗小學等，中學則有湖南師大附中博才實驗中學、雅禮洋湖實驗中學等知名學府。

更值得關注的是產品設計層面的明顯缺陷。盡管長沙乾道湘江灣項目瞄準高端改善客群，意圖通過江景資源最大化、空間布局優化等滿足需求，但戶型設計卻存在諸多不合理之處。

以 232㎡戶型為例，其端廳南向開間僅 6.9m，次衛被設計在房間正中央，次臥面積僅 10-12㎡，這在同面積段大平層產品中極為罕見；同時，9㎡的廚房空間偏小，與大平層的整體格局形成功能失衡，與市場同類產品存在顯著差距。

此外，作為新規時代下的產品，項目未過多采用飄窗、設備平臺贈送等設計手法，整體得房率僅在 94%-100% 之間，遠低于市場主流新規產品的水平。

這些短板也成為首開去化存疑的重要誘因。

在長沙當前高端改善產品扎堆、品質競爭白熱化的市場環境下，乾道湘江灣雖將江景價值推向極致，但產品設計未能精準契合高端客群需求，疊加新規下贈送不足的劣勢，使其在激烈的市場競爭中顯得力不從心，這或許正是其首開去化陷入迷霧的核心原因。