“金主”變“中介”，多家銀行直接賣房，四川農(nóng)信掛牌量超2.5萬

近日，“銀行直供房”成地產(chǎn)圈熱詞。正如字面意思，銀行由“金主”變“中介”，直接把房賣給你，沒有其他中間商。

例如：一套市場估價(jià)約200萬元的房產(chǎn)，最近在第三方拍賣平臺(tái)上以150萬元成交，購買者并非從普通房東手中購得，而是直接與銀行完成了交易。

這位客戶購買的不是普通二手房，而是近期增加的“銀行直供房”。包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家大型銀行，以及一些中小銀行通過阿里資產(chǎn)、京東等第三方平臺(tái)大量直接銷售房產(chǎn)，部分銀行在售房產(chǎn)標(biāo)的已超過千套。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體采訪時(shí)表示，近期銀行“直售房產(chǎn)”之所以備受關(guān)注，一是規(guī)模突然增加了，當(dāng)然主要還是中小銀行，特別是農(nóng)商行；二是在互聯(lián)網(wǎng)+滲透的情況下，銀行開始重視從“To B”到“To B和To C”并重。

這些被業(yè)內(nèi)稱為“銀行直供房”的房源，實(shí)際上大多來自不良貸款處置。現(xiàn)今樓市下行，當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無力還貸時(shí)，銀行便通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)。而堆在銀行手里的房子多了自然需要處理，隨后銀行就以“房東”身份直接出售或出租房源。

當(dāng)然，這并非是件新鮮事，銀行一直有在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，它屬于不良資產(chǎn)處置中的一種形式，只不過近期數(shù)量較多，熱度也就漲起來了。業(yè)內(nèi)人士透露，銀行加速處置房產(chǎn)，主要是為了提升債權(quán)回收率。在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，這種直售模式正在成為銀行快速盤活資產(chǎn)的新選擇。

那么，具體掛牌數(shù)量有多少？造成這一現(xiàn)象的原因有哪些？銀行下場是否會(huì)影響市場？銀行直售房優(yōu)缺點(diǎn)有哪些？大家對于這背后的疑問并不少。

在阿里資產(chǎn)平臺(tái)的“銀行清倉”欄目中，我們發(fā)現(xiàn)多家銀行正直接掛牌銷售房產(chǎn)。

△ 阿里資產(chǎn)平臺(tái)的“銀行清倉”欄目

梳理多家主流資產(chǎn)交易平臺(tái)我們可以看到，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行、蘭州農(nóng)商行等均在開展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。相比而言，大型銀行和股份制銀行直售房產(chǎn)的數(shù)量較少，而城商行、農(nóng)商行、農(nóng)信社等機(jī)構(gòu)的直售規(guī)模較大。

△部分銀行專場推薦截圖

其中，四川農(nóng)信系統(tǒng)的掛牌規(guī)模尤為引人注目。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，在京東、阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)上，2024年上半年以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過25000個(gè)（未去重，下同），堪比中型開發(fā)商。

遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)則有11000個(gè)。

此外，京東資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2024年蘭州銀行掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1130個(gè)，2025年增至1779個(gè)；吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)超過2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。

△一住宅銀行直售詳情截圖

關(guān)于銀行加速直售房產(chǎn)的現(xiàn)象，其實(shí)可以歸納為兩方面的因素驅(qū)動(dòng)。

一方面，銀行旨在“提升債權(quán)回收率”。一位農(nóng)商行貸后管理人員透露，傳統(tǒng)處置路徑從貸款違約到最終完成房產(chǎn)銷售通常需耗時(shí)兩年以上，而當(dāng)前市場環(huán)境下周期可能進(jìn)一步拉長。

相比之下，直接銷售房產(chǎn)能有效加快資金回收。

目前多數(shù)銀行采取雙軌策略：部分資產(chǎn)沿用傳統(tǒng)方式快速銷賬，另一部分則通過直售提升整體債權(quán)回收率。

開源證券研報(bào)顯示，中報(bào)上市銀行按揭不良整體上行，部分銀行上升幅度超20bp，但由于按揭抵押品充足，同時(shí)利率調(diào)降亦大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率。故當(dāng)前按揭不良率絕對水平在各類零售貸款中仍最低，其風(fēng)險(xiǎn)仍處可控區(qū)間。

另一方面，法拍市場遇冷促使銀行轉(zhuǎn)向直接處置。例如：克而瑞研報(bào)顯示，2025年6月，受季節(jié)性因素影響，法拍房供應(yīng)規(guī)模3.2萬套，創(chuàng)年內(nèi)新高，但僅成交3215套，流拍率居高不下。一名銀行業(yè)內(nèi)人士對媒體表示，在法拍不奏效的情況下，銀行會(huì)選擇實(shí)物抵債，辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后，再擇機(jī)出售房產(chǎn)。

那么，銀行下場賣房對房地產(chǎn)市場影響大嗎？先說結(jié)論，對整體房地產(chǎn)市場的實(shí)質(zhì)影響可以說微乎其微。

從風(fēng)險(xiǎn)看，盡管部分銀行按揭不良率有所上行，但房貸資產(chǎn)在銀行各類貸款中仍最為優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定，尚未引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；從供給量看，此類房源規(guī)模有限，銀行直供房只是市場中的一小部分；從定價(jià)邏輯看，銀行作為持有方，在回收部分本金后，出于資產(chǎn)保全和遵守宏觀政策的需要，并無動(dòng)力通過“打價(jià)格戰(zhàn)”大規(guī)模拋售，從而避免對市場形成二次沖擊。因此，銀行直供房僅是市場調(diào)整期的一個(gè)特殊現(xiàn)象，尚不足以撼動(dòng)整體市場。

有一說一，與普通二手房及法拍房相比，這類“銀行直供房”正以其獨(dú)特優(yōu)勢形成差異化市場。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這類房產(chǎn)普遍具有顯著價(jià)格優(yōu)勢。

以蘭州農(nóng)商行在9月底拍賣的蘭州市城關(guān)區(qū)鐵路東村街道某小區(qū)房產(chǎn)為例，該125平方米的抵債房產(chǎn)獲拍價(jià)為151萬元。

某第三方中介信息顯示，該小區(qū)同面積段戶型的掛牌價(jià)在180萬元至220萬元不等。上述網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人對媒體表示，為加速資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行直供房源通常以低于市場的價(jià)格成交。

由于當(dāng)前房產(chǎn)銷售周期普遍較長，而銀行又需在規(guī)定期限內(nèi)完成資產(chǎn)處置，因此定價(jià)策略上往往采取低價(jià)促銷。

部分房源若經(jīng)歷多次流拍，還會(huì)在每次流拍后進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，以提升成交可能性。

除了直接出售，部分銀行還嘗試通過租賃方式盤活資產(chǎn)。

例如，中國銀行佛山分行將于11月10日拍賣禪城區(qū)一套住宅的租賃權(quán)，起拍價(jià)861元/月，租期一年。此外，該行同時(shí)上架多筆租賃拍賣。

在交易安全方面，多位業(yè)內(nèi)人士指出，與法拍房可能存在的糾紛風(fēng)險(xiǎn)不同，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對手直接為銀行，有效規(guī)避了民間借貸、長期租約等潛在隱患。

在法拍市場遇冷的背景下，銀行直供房以其產(chǎn)權(quán)清晰、價(jià)格低廉的優(yōu)勢正在重塑房產(chǎn)處置格局。

隨著銀行加速處置這些房產(chǎn)，整個(gè)市場的價(jià)格體系可能面臨重構(gòu)，同時(shí)也為部分剛需購房者提供了“撿漏”機(jī)會(huì)。

不過，盡管銀行直供房價(jià)格誘人且產(chǎn)權(quán)清晰，但其背后隱藏著不容忽視的問題。

首先，房產(chǎn)本身可能存在“硬傷”，如樓齡老舊、位置偏遠(yuǎn)或存在物業(yè)費(fèi)、維修基金長期欠繳的情況。其次，存在“清房”風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別房源可能標(biāo)明“不交吉”，意味著購得房產(chǎn)后，可能面臨原住戶或租客拒不搬離的棘手局面。再者，交易流程并不省心，多數(shù)要求全款支付，且需自行核實(shí)所有潛在問題，對購房者的資金實(shí)力和調(diào)查能力要求較高。最后，這類房產(chǎn)未來轉(zhuǎn)手時(shí)流動(dòng)性較差，升值空間也可能受限。說起來，“坑”也不少。

因此，“撿漏”之余務(wù)必審慎評估這些潛在風(fēng)險(xiǎn)。

*本文綜合自：界面新聞，第一財(cái)經(jīng)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)等