限購(gòu)放開(kāi)在即???外來(lái)資金支撐上海豪宅

2025年11月8日，由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》在頭版發(fā)表了一篇社評(píng)，直接建議北京、上海、深圳和三亞等城市擇機(jī)全域放開(kāi)限購(gòu)。官媒的這種表態(tài)被市場(chǎng)人士解讀為主管部門(mén)釋放的“樓市新政”信號(hào)。

“步子要快一點(diǎn)，辦法要多一點(diǎn)”，社評(píng)的這一表述似乎在敦促上海放出樓市“大招”，強(qiáng)調(diào)要通過(guò)清理住房消費(fèi)不合理限制性措施來(lái)擴(kuò)大住房消費(fèi)，激活低迷樓市。“網(wǎng)友之聲”出現(xiàn)在主媒之前，有網(wǎng)友建議將“穩(wěn)住房?jī)r(jià)”的提法改為“鼓勵(lì)房?jī)r(jià)上漲”，理由是中國(guó)居民家庭財(cái)產(chǎn)的70%至80%為房產(chǎn)，房?jī)r(jià)大跌導(dǎo)致中國(guó)居民財(cái)產(chǎn)大縮水，“一夜回到10年前”令人心痛。

杭州和廣州放開(kāi)了限購(gòu)，北廣深放開(kāi)限購(gòu)的日子還會(huì)遠(yuǎn)嗎？從杭州和廣州等樓市熱點(diǎn)城市放開(kāi)限購(gòu)的效果來(lái)看，外地人購(gòu)房對(duì)本地樓市的沖擊相當(dāng)有限，遠(yuǎn)沒(méi)有預(yù)想得那么嚴(yán)重，少部分市中心的高端房產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)，大部分次新房和“老破小”的價(jià)格則出現(xiàn)幅度不等的下跌，遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)甚至“腰斬”，對(duì)折“甩賣”也找不到“接盤(pán)俠”。

上海樓市的“分化效應(yīng)”同樣明顯，冷熱不均，豪宅熱賣，普通房有些無(wú)人問(wèn)津，一旦放開(kāi)限購(gòu)，上海樓市最先受到影響的是豪宅市場(chǎng)，富豪多花或少花幾千萬(wàn)購(gòu)房，不會(huì)對(duì)普通大眾的購(gòu)房需求產(chǎn)生多大影響。

從“新政效應(yīng)”或“組合拳效應(yīng)”的視角來(lái)看，“限購(gòu)效應(yīng)”、“限價(jià)效應(yīng)”和“限貸效應(yīng)”幾乎旗鼓相當(dāng)，適從近似性等效原理或等效性近似原理，由此可以將新哲學(xué)基本的“等效效應(yīng)”生動(dòng)地描述為“旗鼓效應(yīng)”，將“等效原理”形象地解釋為“旗鼓原理”。

據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國(guó)5000萬(wàn)以上豪宅成交了621套，上海占到其中的482套，占比高達(dá)78%，“住在上海”成了頂層富豪的“標(biāo)配”，外地富豪即使沒(méi)有上海戶籍或繳納上海社保，也可以通過(guò)公司購(gòu)房等方式繞開(kāi)限購(gòu)，超一線城市對(duì)富豪的住房限購(gòu)實(shí)際上成了“一紙空文”。

企業(yè)家和影視明星熱衷于在超一線城市量業(yè)，上海首當(dāng)其中，魔都確實(shí)成了富豪的“夢(mèng)想樂(lè)園”，但與高端市場(chǎng)“紅紅火火”形成鮮明對(duì)比的是上海普通住宅市場(chǎng)的“冷冷清清”。上海人口從2023年開(kāi)始從凈流入轉(zhuǎn)為凈流出，人口流出和老化的危機(jī)逐漸表現(xiàn)為樓市的下行，上海住房存量已達(dá)7.4億㎡，2000年僅為2億㎡，普通住宅的供需關(guān)系發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，放開(kāi)限購(gòu)顯然有利于上海樓市的穩(wěn)定。