限購放開在即???外來資金支撐上海豪宅

2025年11月8日，由國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的《中國房地產(chǎn)報(bào)》在頭版發(fā)表了一篇社評，直接建議北京、上海、深圳和三亞等城市擇機(jī)全域放開限購。官媒的這種表態(tài)被市場人士解讀為主管部門釋放的“樓市新政”信號。

“步子要快一點(diǎn)，辦法要多一點(diǎn)”，社評的這一表述似乎在敦促上海放出樓市“大招”，強(qiáng)調(diào)要通過清理住房消費(fèi)不合理限制性措施來擴(kuò)大住房消費(fèi)，激活低迷樓市。“網(wǎng)友之聲”出現(xiàn)在主媒之前，有網(wǎng)友建議將“穩(wěn)住房價(jià)”的提法改為“鼓勵(lì)房價(jià)上漲”，理由是中國居民家庭財(cái)產(chǎn)的70%至80%為房產(chǎn)，房價(jià)大跌導(dǎo)致中國居民財(cái)產(chǎn)大縮水，“一夜回到10年前”令人心痛。

杭州和廣州放開了限購，北廣深放開限購的日子還會遠(yuǎn)嗎？從杭州和廣州等樓市熱點(diǎn)城市放開限購的效果來看，外地人購房對本地樓市的沖擊相當(dāng)有限，遠(yuǎn)沒有預(yù)想得那么嚴(yán)重，少部分市中心的高端房產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)，大部分次新房和“老破小”的價(jià)格則出現(xiàn)幅度不等的下跌，遠(yuǎn)郊區(qū)的房價(jià)甚至“腰斬”，對折“甩賣”也找不到“接盤俠”。

上海樓市的“分化效應(yīng)”同樣明顯，冷熱不均，豪宅熱賣，普通房有些無人問津，一旦放開限購，上海樓市最先受到影響的是豪宅市場，富豪多花或少花幾千萬購房，不會對普通大眾的購房需求產(chǎn)生多大影響。

從“新政效應(yīng)”或“組合拳效應(yīng)”的視角來看，“限購效應(yīng)”、“限價(jià)效應(yīng)”和“限貸效應(yīng)”幾乎旗鼓相當(dāng)，適從近似性等效原理或等效性近似原理，由此可以將新哲學(xué)基本的“等效效應(yīng)”生動地描述為“旗鼓效應(yīng)”，將“等效原理”形象地解釋為“旗鼓原理”。

據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國5000萬以上豪宅成交了621套，上海占到其中的482套，占比高達(dá)78%，“住在上海”成了頂層富豪的“標(biāo)配”，外地富豪即使沒有上海戶籍或繳納上海社保，也可以通過公司購房等方式繞開限購，超一線城市對富豪的住房限購實(shí)際上成了“一紙空文”。

企業(yè)家和影視明星熱衷于在超一線城市量業(yè)，上海首當(dāng)其中，魔都確實(shí)成了富豪的“夢想樂園”，但與高端市場“紅紅火火”形成鮮明對比的是上海普通住宅市場的“冷冷清清”。上海人口從2023年開始從凈流入轉(zhuǎn)為凈流出，人口流出和老化的危機(jī)逐漸表現(xiàn)為樓市的下行，上海住房存量已達(dá)7.4億㎡，2000年僅為2億㎡，普通住宅的供需關(guān)系發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，放開限購顯然有利于上海樓市的穩(wěn)定。