北京買房：理清思路，購房建議1709

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我看您寫中國房地產崩盤過好幾回，但在現實中我所看到的卻都是一直在上漲，直到這次從三年前的下跌。再結合日本的房地產歷史，也是一直上漲到90年代然后就開始下跌三十年。

所以我不認為您說的所謂周期理論，因為房地產是特殊商品，經歷的都是大的周期，是在人們大多數沒房的時候一直漲，一旦過了高峰期就只能持續下跌了。尤其是結合人口下降，所以也就不存在什么周期了。

A：

1、那這就不抬杠了吧，因為咱對房地產歷史的認知差距較大，實在不好探討。打個比方就跟討論西方歷史似的，大多數人不太懂，所以就有很多刻板印象。比如歐洲為什么沒有農民起義啊？為什么沒有改朝換代啊？為什么沒有土地兼并啊？等等吧，其實不是沒有，而是沒讀過的不知道而已。

房地產和經濟史也一樣，因為和普通人的工作生活無關，所以也就不太關注。等關注的時候又觀察面比較窄，自然也就知道的不多了。

2、比如溫鐵軍先生有本書叫《八次危機》，很多人看了聽了之后都驚訝，建國后竟然有這么多次危機？其實溫先生講的還都是大的經濟危機呢，小型危機或金融危機他基本沒有講，那些就是大多數人更不了解的了。

房地產業一樣，自從出現商品房，就一直存在著高潮低谷的循環。甚至都不是建國后，而是從古代的銀本位時期就開始，民國時期則是更加頻繁和明顯，因為戰爭和金本位+信用本位貨幣的影響增多。90年代之后則影響更大，但畢竟普通人在不想買房的時候沒必要關注，而想買的時候幾乎都是房價上漲的時候，否則就更不會關注了，所以就留下了房價一直漲的印象。

3、簡單就這點事兒吧。我理解您的觀點，大多數人都是這種刻板印象，但這無所謂，也沒必要討論，因為事實就是事實，無論是否認可都曾經發生過。

4、總之吧，這世上凡是能人為干預的市場，就一定存在高潮低谷的周期，繁榮+危機，這是資本主義的特征，無可避免。馬克思老先生也正是因此而寫出了《資本論》，是其中之一的重要觀點，要不您可以讀一下，看完也就懂了。

另外日本樓市確實崩盤30年，但東京在2003年之后基本橫盤，2012年安倍上臺后上漲，就因為“安倍三支箭”的刺激。當然只是東京大阪等大城市上漲，且只有東京恢復到高點+又創新高，其他中小城市依然低迷。

僅供參考。

二

Q:

請教一下，我和老公奧運前在北京工作時買了一套房，南三環趙公口的雙城公寓160平三居室。這十多年來一直出租，目前租金約10萬元一年，感覺不劃算，所以有想法索性賣掉。但也有想法給兒子留著，將來去北京的時候當個產業，您覺得是繼續出租好還是賣掉？

A：

1、雙城公寓，您是**系統的？這里是系統內的福利房。

2、租金感覺不劃算，確實不太劃算。160平，按4萬多一平怎么也得價值700萬左右，至少600多萬吧。年租金10萬就是月租8000，租售比達到800左右，年化收益率到不了1.5%，而且還是沒減去物業費取暖費的情況下。這收益率不高，很不高。

但這是不是因為委托給中介，他們扣除了1個月租金之后的啊？如果是，那只能說也不太高吧，湊合算中等。

3、我建議如果確定不自住了，那就索性賣掉吧，套現后或是買套保值更好或租金更高的，或是投資其他渠道。

因為南三環這地段兒不算多強，價格走勢弱于北城，城市界面改造之后雖然好了一些，但更利好品質高的商品房小區，雙城公寓這種塔樓小區沒得到什么利好。而且戶型這么大，導致辦公的比較多，進一步影響了價格。再加上租金收益也不劃算，那為什么還留著啊？優勢在哪里？

4、總之您這租金如果是真實數字，那我認為留著的意義不大，各方面都不占優，索性賣掉或置換吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們是非京戶，來北京工作很多年了一直想買房，感覺現在是房價的低點了，但鑒于居住舒適度的考慮，我們想還是先買在燕郊，這樣能全款買兩居。當然，之所以想買燕郊有兩點考慮，一是感覺這里的價格也應該跌到谷底了，二是想地鐵開通后應該能有利好漲一些。不知我們考慮的是否正確？

A：

1、我天，您這開頭兒反轉的跟當年網友們諷刺羅永浩似的，感覺錘子手機的價格性價比很高了，所以只要是發了工資，我一定先買個華為。

2、考慮的部分正確吧。我也認為燕郊大部分小區的價格跌到谷底了，這可以算算租售比，如果和通州的平均值接近，那就說明沒什么泡沫了。但我對燕郊現在的價格不熟，對租金更不熟，還是咨詢當地中介吧。

地鐵則也是有可能利好部分小區，主要就是離地鐵站近的，遠點兒的則就未必了。一是因為這地鐵規劃早就不是秘密，所以想買的早買了，不會非得等到開通后才加價購買。二是參考北京各個郊區的地鐵線路吧，基本開通后只利好站點周邊，主要是租金帶動的。稍微遠點兒的就波瀾不驚了，因為影響不大，無論租房還是買房人都犯不上為了坐地鐵而多花錢。

3、總之房子是用來住的，如果是為了居住體驗，那買在燕郊合適。但如果是為了投資甚至炒地鐵房的想法，我覺得意義不大，未必能有多高的收益，或許還不如稅費成本呢。

僅供參考。

四

Q:

請問，我和對象都是海淀集體戶，工作單位在魏公村，月收入合計2.4萬稅后。買房需求是海淀中上學區的小兩居，或者朝陽這邊對標同等學區的商品房兩居，請問您能推薦幾個小區嗎？

Ps：首付150左右，月供希望1萬左右，再高恐怕無法承受。希望如果是海淀老小區的話要做過改造的，環境好一些，全南或南北戶型，電梯樓。

A：

1、推薦不了，海淀和朝陽都沒有符合要求的，要不您還是問問中介吧，按總價匹配房源他們最在行。

2、主要是您的預算不太高，150萬+1萬月供=350萬左右總價。這在任何一個中上學區都只能是占坑兒房，4/50到頭兒了，而且各項條件還不會太好。可您要的是海淀兩居或朝陽商品房，還有環境的要求，那這海淀的差價至少在150萬左右，朝陽則差的或許更多，因為商品房的面積大。

3、總之我是真的無法推薦，根本就沒有這種房。我建議還是先了解一下市場吧，然后適當降低要求，比如朝陽不帶學區的，應該能買到不帶硬傷的老房，但面積也到不了兩居。

另外多說一句，跟中介提要求的時候最好別這么高，要不他們或許是根本不搭理，或許就更敢忽悠了。

僅供參考。

這兩天接到好幾個這種不靠譜兒要求的，有的也不是不了解市場，但卻總抱著一種不切實際的幻想，就認為北京一定存在能撿漏兒的房子。但實際上哪有這種事兒啊，真要有這種房，那人家中介就先自己買了，為什么要讓外人占便宜？就算中介買不起，隨便找個投資客很難嗎？

五

Q:

請問，我現在的房子在北四環奧園附近，老小區兩居室，**院的家屬樓，很破舊了。單位本來也在附近，上班很方便，但現在單位要在大興建物流基地，問我是否愿意過去上班，工資待遇提點兒，還能給十萬八萬的住行補貼。說實話我有點兒心動，想趁機把房子給升級一下，老破小實在有點住夠了。

看了大興地鐵沿線的房子了，四萬多600萬能買相當不錯的次新房，超過我現在的不知多少。但是這想法被幾乎所有親友反對，都認為北四環的保值性遠遠超過南五環外，這么換房將來會后悔的。我也有點拿不定主意了，想聽您的建議，主要是居住和長遠的投資角度。

A：

1、房子是用來住的，那如果真的到大興上班，從居住改善的角度就應該更換啊。而且要不然就只能租房了吧？又不是沒能力解決，何必呢。房子的其他功能都是副產品，包括地段兒保值和學區等等，不考慮也就不糾結了。

2、不過單從投資角度來說，到目前為止是北邊相對強，北京歷來都是北強南弱，短期內不太好改變。

再一點，如果是在大興買600萬的房子，在一般來說流動性會比北部弱點兒，也就是出手時不太好賣。因為這預算在北邊兒算普通，而在大興就屬于略高的了，掛牌時間長。常規建議是如果較高的預算，按最好先看高米店西紅門一帶，離市區近，單價也相對高。

3、總之我沒什么明確建議，只能是列出這些供參考。還是這句話，房子是用來住的，多從居住角度考慮吧。

僅供參考。

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