修水管咋還鬧僵了？別急！調解組織這樣化解鄰里矛盾

張某、薛某等8戶業主與陳某相鄰關系糾紛調解案

——行業調解組織化解維修水管引發的相鄰糾紛

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關鍵詞

民事 相鄰關系糾紛 維修下水管道 挖掘補償費用 行業調解

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基本案情

某棟樓因下水管道破裂，影響張某、薛某等8戶業主正常生活，8戶業主找到物業公司要求維修，物業公司提出的維修方案需將一樓陳某所有的商業用房的地面及地熱管道進行局部挖掘，這將對陳某正常經營產生一定影響，陳某要求給予其一定補償，否則不同意維修。就挖掘補償事宜，8戶業主與陳某無法協商一致。張某、薛某等8戶業主向其他部門反映未獲妥善處理后，訴至法院，要求陳某配合維修下水管道。

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處理方式方法

法院收到起訴材料后，為高效化解糾紛，確保業主盡快恢復正常生產生活，征得當事人同意后，委托物業糾紛調解組織開展先行調解工作，并指派法官指導調解。

一是實地勘查，找準癥結。指導法官和調解員第一時間來到小區查看現場，并分別同各方當事人見面，充分聽取各方意見，結合下水漏點情況等證據和8戶業主的陳述后，確認了物業公司提出的必須部分挖掘商業用房地面是唯一修復方案。陳某同意配合維修，但要求恢復原狀并補償經營損失費5000元；8戶業主希望通過維修基金支付該筆費用，但維修基金的使用需要物業公司進行申請，而物業公司認為，維修、修復費用可以由維修基金支付，但不知曉業主要求的經濟補償是否屬于“維修共同部分造成損失的賠償范圍”，如果可以納入維修基金，則可以通過維修基金解決。

二是釋法明理，引導促和。指導法官通過查閱相關規定，認為維修共同部分給業主造成的損失范圍是指施工時直接損壞的物品，顯然商戶經營損失費不在其中。調解員先分別與雙方進行溝通，希望雙方換位思考，相互理解，并強調鄰里間和睦友善相處的重要性。經過溝通，張某、薛某等8戶業主提出可以給予適當補償。

三是面對面溝通，促成和解。調解員邀請張某、薛某等8戶業主代表及陳某進行“面對面”調解，將調解的重點放在雙方認可的補償金額上，并提出“以速度換金錢”的思路，即通過快速施工盡量減少商戶損失。最終，雙方就補償費用及支付形式達成一致意見。物業公司先墊付維修款，購買零件施工，同時準備好申請專項維修資金的全部材料，盡快辦理手續，在保證了8戶業主正常生活的同時盡量減少陳某因維修造成的經營損失。調解成功后，調解員經走訪得知，雙方均表示非常滿意。

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處理結果

雙方達成調解協議，張某、薛某等8戶業主每戶補償陳某300元，共計2400元；物業公司在兩天之內修復漏水點并將地面恢復原狀。

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解紛依據

《中華人民共和國民法典》第288條、第290條

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解紛要旨

本案系因維修漏水管引發的相鄰關系糾紛。此類糾紛具有復雜性和多發性特點，常涉及多方利益訴求。一方面，相鄰業主在共用設施設備的使用、維護上存在緊密聯系；另一方面，各自的權益訴求可能相互沖突，極易引發矛盾。本案化解難點在于：商戶要求的營業收入損失，未經評估鑒定程序無法確定具體數額，但維修行為又確實會對其經營造成客觀影響，若僅依據法定程序簡單處理，難以平衡雙方利益；若完全按照業主訴求處理，又缺乏法律支撐。本案中，法院委托物業糾紛調解組織進行先行調解，發揮行業調解組織對小區情況熟悉、與業主聯系緊密的優勢，為雙方搭建溝通橋梁。調解過程中，調解員深入了解雙方需求和矛盾根源，注重情感溝通，引導雙方換位思考、互諒互讓；法院則發揮指導調解職能，做好釋法明理，確保調解工作的規范性和權威性，并指導調解員在法律框架內兼顧實際情況和當事人合理訴求，最終提出雙方均認可的化解方案，促使糾紛高效化解，快速恢復居民正常生產生活秩序，助力鄰里和諧。

推薦部門：營口市鲅魚圈區人民法院

化解單位（調解組織）：營口市鲅魚圈區人民法院 營口市鲅魚圈區物業糾紛調解委員會

來源：多元解紛案例庫

審核丨黃艷輝

編輯丨秀 姿

制作丨李夢飛