北京買房：理清思路，購房建議1708

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我和男友準備結婚，我有京戶，有購房資格。現在兩個選擇，一是兩家合資+按揭買一套通州兩居，自住兼保值，預算是首付160萬，貸款200萬左右。二是我父母建議我婚前先用資格買一套商住公寓，50萬左右的，然后再買普通住宅。

但這第二個選項會導致房子的品質下降，或者是面積減小。優勢只是多了每月1K多的租金而已。所以我們小兩口是傾向第一方案的，但我們也理解我父母的想法，是想給我在婚前做個保障。想聽聽您的意見，這種通州小公寓有投資價值嗎？

A：

1、您這又是屬于家務事兒的，外人就算提出了建議也沒什么意義啊，最后只能是關起門來自家人商量。

2、我只談公寓的優劣勢吧。優勢是能用較低的成本解決居住問題，出租的話租金收益率也明顯高于普宅平均值。再一個不太算優勢的是，有可能再次暴漲暴跌，對專業炒房客來說有可能靠短期炒作賺錢。

公寓的劣勢，一是居住體驗不太好，得房率低+環境比較亂+公共設施損耗大。二是有潛在的風險，比如房產稅如果征收，大概率是從公寓開始，因為商業地產的房產稅法規早就制定了。再有就是土地年限短，到期后有可能征收高額土地出讓金。還有就是政策在大多數時期都是打壓的，甚至越來越嚴，那公寓的優勢就降低或不存在了。

之所以到目前為止沒有基金和機構投資公寓，就是因為雖然表面利潤高，但潛在的風險大，所以才沒有大資金來投資。

3、所以對公寓的常規建議是，如果注重租金高那就買，注重其他的就意義不大了。而且建議是隨時關注政策，感覺不對就盡快出手。其他沒建議，家務事只能自家人商量。

僅供參考。

二

Q:

請問：我的情況是單身男士，35歲，離異狀態。離婚時我們只有兩套燕郊的投資房產，當時房價已經下跌不少了，所以也就沒作價都給前妻了，其他的財產都是個人名下的。

現在是我想買房，有多事的朋友把消息透露給前妻了，她于是聯系我希望我接下燕郊這兩套房，按照中介評估的市場價，當然還要再適當加些錢，因為這幾年燕郊又跌了不少，如果不是首付還高的話早就資不抵債了。

我想問您的是現在接回燕郊的房子合適嗎？兩套都是福成的小戶型，加起來100多萬吧，價格要比市場價稍高些，算是給前妻的再次補償。

A：

1、您這是家務事，外人要給建議的話不也等于是多事了嗎？而且還不是完全的市場價，是要稍高一些的，那這既不自住，也算不上投資，只能是自己考量了唄。

2、或者這么說吧，假定沒有之前的這些情節，您只是來問現在是否應該買燕郊的房子？那我的回答是能自住就買，不能自住就最好別買。

因為燕郊的房價雖然已經跌去很多，但如果計算租售比或租金收益率的話，仍然是明顯低于通州的，更低于朝陽區。這從地段兒角度來說可以算正常的，但也代表著居住的性價比低于北京+保值風險高于北京。

所以我建議是能自住再買，不能自住就算了。或者說是如果持有燕郊的房子，能自住的留著，不能自住的最好賣掉。

3、其他我沒什么可說的，您和前妻的補償問題只能自己考量，我不敢多事。

僅供參考。

三

Q:

請問，海淀紫竹橋有套化工大學的老房，同事家的現在要賣，65平兩居400萬帶電梯，能買嗎？價格您覺得是否合適？還有溢價嗎？買來之后我是給孩子當學區房兼顧保值的。

A：

1、這具體的房源我可說不出什么，不到現場的話看戶型圖沒什么用，這都得看具體情況評估的。所以您還是問當地中介吧，只有他們熟悉情況。

2、不過400/65=6.15萬，這單價好像明顯偏低似的，這地方按說怎么的得8萬左右，那這套房為什么這么便宜？真的是因為你們同事關系好嗎？我覺得還是搞清楚吧，如果關系沒到同甘共苦的程度，那這價格就不太合情理了。

3、我建議是先看房子有沒有硬傷或瑕疵，比如是不是臨街噪音大？是不是頂層底層？戶型朝向如何，采光有沒有遮擋？然后再看室內設施有沒有硬傷，承重墻是否有損壞，管道是否有堵塞？電路是否正常？

都沒問題的話就先跟中介打聽，然后再去物業或居委會問問，這家是否有產權糾紛，是否有官司？跟鄰居是否有矛盾？主要問鄰居是不是神經病？是不是不講理？是不是有惡疾？是不是制造噪音或有貓狗+廢品囤積什么的？

還沒有結果就去小區樓下找大爺大媽之類的再聊聊，反正就是盡量搞清楚便宜的原因。任何商品都不怕便宜，但要有便宜的道理，別貪便宜卻買來一堆麻煩。

4、如果這么便宜+沒硬傷，那就應該是沒溢價了唄，買到手的話各項都能兼顧。但我總覺得這有點兒太便宜了，還是問清楚吧。或者說如果這價格就是現在的市場價，那肯定還有溢價，但如果是特殊的便宜那就沒溢價了。

僅供參考。

四

Q:

請問，我兒子和他女友在北京一直想買房，他們認為是北京房價不像老家小城市，已經到底了。但說實話，我們老家的房價跌的很厲害，最高六七千的現在三千多都賣不掉，還在跌。

我們不知道北京的情況，但我們也看老家的樓房，使用率真的不高的，不像農村的房子，一天到晚都得進進出出的忙，而城里樓房不光有公攤面積，而且也就是晚上回來睡個覺，連20%的利用率都達不到。

所以我們雖然也能湊出錢，幾十萬吧，但加上孩子們的也就不到200萬，在北京買不了什么好房子，只能是郊區很遠的，利用率更低，我們覺得很不值，想等等。

A：

1、那就等等吧，等市場行情明朗了再說。尤其是買近郊房子的，肯定不會是率先領漲，所以只要不是反應太慢的話也不至于踏空了吃虧。

另外這屬于家務事，我好像也幫不上什么忙，還是自己和孩子們商量吧。你們兩邊都有道理，互相理解吧。

2、不過您這用利用率來比較農村和城市的房產不太合適，完全沒有可比性。如果較真兒，那養老社區的房子利用率最高，但這就沒什么意思了。

另外很多商品的利用率其實都不高的，比如羽絨服，一年要閑置至少8個月。汽車，除非是開出租跑運輸，否則90%的時間都閑置。電視，我們家的一年就春節開幾天。好像也就是手機的利用率最高，但夜里總不能也開著直播睡覺吧？

3、所以房子的利用率這事兒沒什么意思，這就是城市的特色，尤其是大城市，居住和工作地點大多數都是分開的，北京通勤一小時之內都算近的了，沒辦法只能接受。所以您還是跟孩子聊其他的吧，比如購房時機和地段兒什么的，所謂利用率沒有說服力。

對了，突然想到個不恰當的比方。房子的公攤確實不能直接利用，但咱們天天用手紙，其利用率也只是看上去很高，而實際真正有用的面積不超過20%。可誰能不用手紙了嗎？或者能只裁下那20%來用？估計就得用“手指”來替代手紙的公攤了。這只是個笑話，別在意。

僅供參考。

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