四代宅+好房子，到底是不是一場“居住革命”？

空中花園、垂直森林、超高贈送率...四代宅+好房子這兩年突然流行起來了。

重慶已建成和在建的四代宅項目超過20個，預計未來兩年將突破80個項目。

狂熱的背后，不知道大家有沒有想過，四代宅+好房子，是真正的居住革命還是一場泡沫？

真正的“四代宅”，以及最新提出的“好房子”，到底應(yīng)該是什么樣子的呢？

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四代宅+好房子的邏輯：政策驅(qū)動與改善需求

四代宅+好房子的爆發(fā)本質(zhì)上源于政策紅利。

以重慶為例，2023年，重慶發(fā)布《中心城區(qū)立體綠化住宅試點工作細則》，對符合條件的開敞式戶屬立體綠化庭院不計容積率。

這一政策為開發(fā)商提供了設(shè)計想象空間，直接刺激了“能擁有一座空中花園”的四代宅在重慶的興起。

2025年5月，《支持實施高品質(zhì)住宅的若干規(guī)劃措施》發(fā)布，規(guī)定單套住宅的綠化平臺、陽臺、設(shè)備平臺、空調(diào)外機擱板等，面積之和不大于套內(nèi)面積40%，取消了四代宅立體綠化平臺50㎡的上限。意味著“贈送面積”又提高了。

同理，2025年3月重慶《政府工作報告》提出建設(shè)“好房子”要求，今年7月末《好房子技術(shù)導則（商品住房）》發(fā)布，進一步從各個細節(jié)明確好房子的規(guī)制。

從國家，到地方，這兩年緊鑼密鼓的推動四代宅+好房子的開發(fā)建設(shè)，其核心目的，是為樓市注入新的產(chǎn)品活力，提升人們的居住品質(zhì)，激發(fā)改善換房欲望。

新的產(chǎn)品，的確效果顯著。

四代宅、好房子，對于購房者而言，最大的吸引力在于其高實際得房率。

按照目前的市場行情，四代宅得房率普遍在120%以上，最高甚至宣稱可達150%左右。相比之下，二手房的得房率普遍在75-85%左右。

但是，隨著新款住宅的興起，很多人也發(fā)現(xiàn)了其中的一些問題，尤其對于“四代宅”這個新物種。

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理想與現(xiàn)實：四代宅的小問題

四代宅贈送了一個大庭院，實際得房率的確大幅提升了，但是，這個庭院也引發(fā)了一些思考。

例如，隱私+安全，是四代宅最為人擔心的問題之一。

四代宅和過去“層層退臺”式花園洋房很像，雖然擁有了一處空中庭院，有了豐富的立體想象空間，但是，也導致上下、左右住戶之間存在的視線干擾，甚至是安全擔憂。

低層住戶的庭院活動很容易被上層住戶或是斜上層住戶一覽無余，私密性難以保障。

左右也一樣，一些四代宅的庭院是凸出設(shè)計，左右一扭頭，就能看到鄰居。

其次，是裝修成本、維護成本擔憂。

當你有了一個20多平米的花園空間，大多數(shù)人都不會讓他簡單單調(diào)刷墻貼磚，但要想裝修成一個高品質(zhì)的花園庭院，造價就上來了。

因為包括綠化覆土、排水、立體空間軟硬裝等，都要花錢。

第三，是空中庭院有“三分靠做、七分靠養(yǎng)”的特性。

一座花園，看起來很美，但一定要花時間精力去打理，有時間去享受他的空間；

如果疏于打理，或是平時沒什么時間去這個露臺，那么用不了多久，這里就會成為雜物堆放、雜草叢生的地方；

更進一步，還有物業(yè)管理的問題。

有鄰居封窗，怎么辦？物業(yè)是否足夠負責？

后來人們發(fā)現(xiàn)，我們想要的四代宅，以及好房子，絕不僅僅應(yīng)該只是多了一個“空中花園”！

這個送的花園，值得我們換房嗎？

03

真正的好房子是什么？

實際上目前四代宅，也有極大的市場分化！

去年剛出來的時候，很多人會被“空中花園”吸引、被樣板間吸引而下單，但后來隨著產(chǎn)品認知的深化，不同的四代宅項目，有的火爆熱銷，可有的卻開始陷入滯銷！

什么原因造成的？

大致有幾點：

一是產(chǎn)品同質(zhì)化問題。

其實真正的四代宅，以及好房子，標準非常嚴苛，絕不只是多一個XX平的贈送空間。但個別開發(fā)商似乎卻陷入了誤區(qū)，認為多個挑高陽臺就是四代宅。最終導致產(chǎn)品同質(zhì)化。

本質(zhì)上而言，這種“四代宅”空間可利用性并不高，舒適度品質(zhì)感也未必高。

二是低標準的問題。

在相關(guān)文件里，對好房子的建造標準有著明確的要求。

大到建筑的綠色環(huán)保、隔音降噪要求；

細到層高、門凈寬、套內(nèi)外地面高差、窗地面積比；

以及智能化系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)測技術(shù)（水質(zhì)、空氣）等方面，都有明確標準。

但說實話，很多樓盤只是噱頭上的“好房子”，細節(jié)上并非好房子。

三是“好房子”不只是房子，而是一整套體系。

10月29日，住建部強調(diào)將“系統(tǒng)推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，建設(shè)安全舒適綠色智慧的好房子。”

什么意思呢？

也就是說，好房子不只是房子產(chǎn)品本身好，而是需要內(nèi)外部都達到較好的生活居住條件。

包括地段，包括配套，然后才是安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

真正的好房子，對地段、配套有著更加嚴苛的依賴！

04

從概念炒作到實質(zhì)提升

四代宅是創(chuàng)新產(chǎn)品，從出現(xiàn)，到成熟，他需要一定的觀察期，或許才能切實解決居住和使用過程中存在的各種問題。

從國家到地方，都在大力推動住宅品質(zhì)升級，是樓市發(fā)展的趨勢。

而重慶目前在四代宅，在好房子建設(shè)層面，已經(jīng)處于全國領(lǐng)先的位置，開局非常好。

但目前打著“四代宅、好房子”旗號賣房的項目，卻已然出現(xiàn)了分化。

一些項目還在過度強調(diào)大面積露臺、挑高等物理空間指標；

一些項目卻開始更加注重空間的功能復合性，真正實現(xiàn)空間利用效率與舒適度的平衡。

包括針對隱私保護、防風防雨、綠化維護等關(guān)鍵問題，也開始有了新的創(chuàng)新突破。

區(qū)位地段、資源配套、公區(qū)環(huán)境、品質(zhì)創(chuàng)新是提升居住品質(zhì)的核心要素，而非單純追求“贈送空間”的大小。

同時，物業(yè)服務(wù)體系是否同步升級，更是影響居住品質(zhì)的另一大核心支撐！

從市場發(fā)展角度看，其實今天的改善需求們，拋開外部的地段和配套條件，他們要的是一處：

實用性更強、更好維護的住宅產(chǎn)品以及花園；

更高標準的物業(yè)服務(wù)體系；

更能與生活適配的公共空間...

這樣的房子，無論是四代宅，還是非四代宅，才能真正意義上稱之為“好房子”！

重慶住宅的進化，其實正是中國城市發(fā)展，人們居住品質(zhì)升級的一道縮影。

那就是在好城區(qū)、好社區(qū)、好小區(qū)里，住上安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

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