如何理解銀行跨界賣房，是新增業(yè)務(wù)還是超范圍經(jīng)營(yíng)？

近日，四川農(nóng)信社掛牌2.4萬套房公開出售的消息引發(fā)熱議，吉林、甘肅等地多家銀行緊隨其后，紛紛在資產(chǎn)平臺(tái)上架各類房產(chǎn)標(biāo)的，小到幾萬元的剛需住宅，大到數(shù)億元的商業(yè)地產(chǎn)，銀行“賣房”儼然成為金融與地產(chǎn)領(lǐng)域的新現(xiàn)象。這一打破大眾固有認(rèn)知的操作，不僅讓人疑惑：銀行為何突然涉足房產(chǎn)銷售？這是否屬于超范圍經(jīng)營(yíng)？背后又釋放出怎樣的市場(chǎng)信號(hào)？

銀行跨界賣房，本質(zhì)并非主動(dòng)拓展房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，而是不良資產(chǎn)處置的被動(dòng)選擇。這些掛牌房產(chǎn)的核心來源是貸款抵押物——當(dāng)企業(yè)或個(gè)人無力償還銀行貸款時(shí)，銀行通過法律程序收回抵押物，在完成產(chǎn)權(quán)登記、厘清債務(wù)糾紛后，將這些產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)公開出售，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)回收。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，傳統(tǒng)的債權(quán)打包轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等處置方式回收率偏低，而銀行直接掛牌銷售能最大限度提升資產(chǎn)變現(xiàn)效率，減少財(cái)務(wù)損失。例如蘭州農(nóng)商行出售的學(xué)區(qū)房單價(jià)僅2300元/平方米，較市場(chǎng)價(jià)低30%以上，通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)加速變現(xiàn)，正是銀行優(yōu)化不良資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的務(wù)實(shí)之舉。

面對(duì)“超范圍經(jīng)營(yíng)”的質(zhì)疑，需從法律定義與業(yè)務(wù)性質(zhì)雙重層面厘清。根據(jù)《商業(yè)銀行法》規(guī)定，銀行的核心業(yè)務(wù)范圍是存貸款、結(jié)算等金融服務(wù)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照中并不包含“房產(chǎn)銷售”這一常規(guī)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，但這并不意味著銀行賣房屬于違法經(jīng)營(yíng)。從法律性質(zhì)來看，銀行銷售房產(chǎn)是不良資產(chǎn)處置的法定權(quán)利，而非主動(dòng)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或銷售業(yè)務(wù)，其依據(jù)是《金融企業(yè)不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中“依法合規(guī)、公開透明”的處置原則，屬于金融機(jī)構(gòu)的正當(dāng)權(quán)利范疇。與房地產(chǎn)中介的盈利性經(jīng)紀(jì)服務(wù)不同，銀行賣房不以賺取傭金為目的，核心是回收貸款本金，本質(zhì)是金融風(fēng)險(xiǎn)化解行為，而非跨界經(jīng)營(yíng)。
值得注意的是，銀行批量賣房背后釋放的市場(chǎng)信號(hào)不容忽視。一方面，城商行、農(nóng)商行等機(jī)構(gòu)集中上架大量抵債房產(chǎn)，反映出部分領(lǐng)域信貸風(fēng)險(xiǎn)的集中釋放，尤其是中小微企業(yè)和個(gè)人房貸違約形成的不良資產(chǎn)需要加速處置；另一方面，銀行通過京東、阿里等公開平臺(tái)直售房產(chǎn)，且價(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)，既為購(gòu)房者提供了性價(jià)比更高的選擇，也側(cè)面反映出市場(chǎng)對(duì)不良資產(chǎn)消化的需求缺口。這種“金融機(jī)構(gòu)+資產(chǎn)平臺(tái)”的處置模式，正在成為化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的重要渠道，既幫助銀行盤活沉淀資產(chǎn)，也為市場(chǎng)提供了更安全的交易標(biāo)的——相較于法拍房可能存在的產(chǎn)權(quán)瑕疵、騰房糾紛，銀行直售房經(jīng)過嚴(yán)格風(fēng)控審核，交易風(fēng)險(xiǎn)更低。
回到“是否違法”的核心疑問，答案已然明確：銀行賣房不屬于超范圍經(jīng)營(yíng)，而是符合監(jiān)管要求的不良資產(chǎn)處置行為。我國(guó)《公司法》對(duì)超范圍經(jīng)營(yíng)的界定，核心在于是否未經(jīng)許可從事需特許經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)，而銀行處置抵債房產(chǎn)無需額外取得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可，其行為完全符合財(cái)政部關(guān)于不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，不存在法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，銀行作為金融機(jī)構(gòu)，并非專業(yè)房產(chǎn)銷售主體，在房源信息披露、交易流程規(guī)范等方面仍需加強(qiáng)，部分銀行嘗試與房產(chǎn)中介合作導(dǎo)流，正是完善服務(wù)的必要舉措。
銀行“賣房”的背后，是金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的縮影，而非盲目跨界的經(jīng)營(yíng)亂象。這一現(xiàn)象既體現(xiàn)了當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)處置的緊迫性，也展現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)適應(yīng)市場(chǎng)變化的靈活應(yīng)變能力。對(duì)于購(gòu)房者而言，銀行直售房提供了更安全、高性價(jià)比的選擇；對(duì)于市場(chǎng)而言，這一模式有助于加速不良資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。隨著監(jiān)管體系的不斷完善和處置流程的日益規(guī)范，銀行不良資產(chǎn)處置中的房產(chǎn)銷售將成為常態(tài)化操作，在風(fēng)險(xiǎn)化解與市場(chǎng)平衡中發(fā)揮重要作用。