現(xiàn)房銷售，聽聽很新鮮，想想很古老，嘗嘗很苦澀

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譚浩俊

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據(jù)澎湃新聞報(bào)道，近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中，刊登了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。倪虹表示，要改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

現(xiàn)實(shí)生活中，有些名詞很新鮮，是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)生活豐富、尤其是進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代而誕生的，是真正的新名詞。有些則是看似新鮮，實(shí)則很古老。譬如現(xiàn)房銷售，要論歷史，恐怕已經(jīng)很長(zhǎng)很長(zhǎng)。

在古時(shí)候，可能沒(méi)有現(xiàn)在這樣的大興土木，也沒(méi)有現(xiàn)在這樣的發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是，買賣房屋也是常有的事。那時(shí)的房屋買賣，都是現(xiàn)貨交易，亦即必須把房子建好后再出售，甚至建成很長(zhǎng)時(shí)間后再出售，而不可能出現(xiàn)預(yù)售、期房等方面的概念。因此，也不存在建房者跑路、爛尾等方面的問(wèn)題。

但是，現(xiàn)在不一樣，本應(yīng)當(dāng)很正常的一手交錢、一手交貨，卻變成了先交錢、再等貨，居民要把東拼西湊聚集起來(lái)的錢，先交到開發(fā)商手里，然后再等待開發(fā)商慢慢把房子建好后，交到購(gòu)房者手里。有良心的開發(fā)商，會(huì)在約定的時(shí)間內(nèi)交房，且交出質(zhì)量合格的房。沒(méi)良心的開發(fā)商，不僅不能在約定時(shí)間內(nèi)交房，有的還拿錢跑路了，讓房子爛了尾。即便交房，質(zhì)量方面也存在很大問(wèn)題。

出臺(tái)這種政策者，也有自己的理由。在房地產(chǎn)市場(chǎng)放開的初期，各方面的資金都比較緊張，讓購(gòu)房者先掏錢，可以幫助開發(fā)商減輕融資負(fù)擔(dān)。這就奇怪了，沒(méi)錢當(dāng)什么開發(fā)商呀。生產(chǎn)產(chǎn)品，不就是應(yīng)當(dāng)先把產(chǎn)品生產(chǎn)好，然后一手交錢、一手交貨嘛。既然政策上允許，自然，也就讓無(wú)良者有機(jī)可乘了，許家印們也就有了“用武之地”了。

直到地方政府被爛尾、跑路等弄得筋疲力盡了，開始思考預(yù)售、期房等存在的問(wèn)題了。于是，古老而新鮮的“現(xiàn)房銷售”概念，也就來(lái)到了廣大居民的面前。只是，這個(gè)名詞，對(duì)絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是苦澀的，是帶著淚水的。如果不是“現(xiàn)房銷售”的概念到現(xiàn)在才出來(lái)，買房的速度會(huì)慢一點(diǎn)，住上新房的時(shí)間會(huì)晚一點(diǎn)，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)和壓力也會(huì)大大降低。

而所以同意現(xiàn)房改期房，最主要的也不是為了解決廣大居民的住房問(wèn)題，而是地方政府的政績(jī)問(wèn)題。因?yàn)?，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)政績(jī)的拉動(dòng)效應(yīng)實(shí)在太大了，產(chǎn)生政績(jī)的爆發(fā)力實(shí)在太強(qiáng)了?？梢赃@樣說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)地方官員不把房地產(chǎn)當(dāng)作是自己仕途的最重要抓手。自然，也就不會(huì)考慮未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)考慮購(gòu)房者的利益，不會(huì)考慮房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。

這就是今天為什么會(huì)把“現(xiàn)房銷售”當(dāng)作新名詞的主要原因之一，恰恰是，“現(xiàn)房銷售”成為新名詞的背后，是預(yù)售、期房留下的巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，那些率先推行現(xiàn)房銷售的地區(qū)，大多是被預(yù)售制和期房害苦了的，或周邊有被預(yù)售、期房害苦案例的地方。

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，自2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超30個(gè)?。ㄊ校┰圏c(diǎn)現(xiàn)房銷售及出臺(tái)相關(guān)支持政策。其中，合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。而今年以來(lái)，湖北省荊門市、湖南省邵陽(yáng)市、河南省信陽(yáng)市、湖南省平江縣等也先后出臺(tái)文件，明確新房必須是現(xiàn)房銷售。

支持預(yù)售和期房，被稱作改革、創(chuàng)新，繼而很快在全國(guó)各地推開，成為當(dāng)時(shí)非常風(fēng)行的一種做法，并一直延續(xù)到現(xiàn)在。實(shí)施現(xiàn)房銷售，則成為各地加強(qiáng)管理的一種新舉措，成為相關(guān)職能部門的有擔(dān)當(dāng)、敢作為。無(wú)法知道，到底哪個(gè)方面才是真正的成績(jī)。

也許有人會(huì)說(shuō)，一個(gè)年代有一個(gè)年代的做法。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的時(shí)候，采用預(yù)售和期房沒(méi)有錯(cuò)，現(xiàn)在改現(xiàn)房銷售也沒(méi)錯(cuò)。我們要說(shuō)的是，這兩種方式都沒(méi)有錯(cuò)，錯(cuò)就錯(cuò)在沒(méi)有進(jìn)退有序，張馳有度，預(yù)售和期房，到了一定時(shí)候，應(yīng)當(dāng)慢慢收縮，而不是無(wú)限擴(kuò)大。但是，地方政府為了政績(jī)，根本就不去考慮風(fēng)險(xiǎn)，而是放任開發(fā)商擴(kuò)大債務(wù)，制造風(fēng)險(xiǎn)，這才是最需要總結(jié)的地方。恰恰是，到了這個(gè)時(shí)候，就算推行現(xiàn)房銷售，也沒(méi)有多少居民愿意再去購(gòu)房了，他們的錢，都被預(yù)售和期房套住了。特別是房貸倒掛者，別說(shuō)買房，賣房也成了問(wèn)題。

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作者｜譚浩俊

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