“十五五”指引：公寓行業從規模擴張轉向生態構建

“十五五”時期（2026-2030年）作為中國實現2035年遠景目標的關鍵階段，其政策導向備受關注。值得注意的是，與“十四五”規劃明確提及“完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”相比，“十五五”規劃中這些具體表述確實不再單獨出現。

本期，URI觀察到，這并非政策的退坡，而是標志著住房租賃行業已經進入新的發展階段——從規模擴張轉向質量提升，從單獨施策轉向系統融合。

01

戰略升維，住房租賃新定位

“長租房”、“保障性租賃住房”等字眼的“消失”，背后是住房租賃市場核心任務的深刻轉變。

“十四五”開局之時，“租購并舉”剛提出不久，租賃市場存在巨大短板，政策重心在于增量擴張，目標明確地要求“完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”，并下達了籌集870萬套（間）保租房的硬性任務。經過五年發展，保障性租賃住房已初具規模，國家首部《住房租賃條例》今年9月1日也已施行，行業“基本法”得以確立。

URI在此背景下，“十五五”規劃為公寓行業鋪設了一條更堅實、更寬闊的賽道——一條與消費、要素配置、風險防控和高質量發展深度融合的賽道。

·與“提振消費”掛鉤：規劃明確提出“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”。一個穩定、有保障的租房市場能釋放3億租房人口的消費潛力。當年輕人不為住房過度焦慮時，才敢在其他領域消費，這賦予了公寓行業拉動內需的戰略使命。

·與“市場化”掛鉤：規劃強調“盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施”。這意味著，未來公寓供給的主力，將從新增建設用地轉向存量資產的改造和盤活。這為專業公寓運營商提供了將閑置商辦、酒店、老舊廠房等物業改造為租賃住房的巨大機遇。

·與“防風險”掛鉤：統籌化解房地產風險是重中之重。健康的公寓市場能有效分流購房需求，平滑房地產市場波動，其本身就是防范系統性風險的重要穩定器。

·與“高質量發展”掛鉤：規劃提出“推動房地產高質量發展”，建設“安全舒適綠色智慧的‘好房子’”。這倒逼公寓企業進行產品升級，未來，“安全、舒適、綠色、智慧”將成為租賃住房的標配。

02

科技賦能，人居煥新

URI觀察到，科技創新在“十五五”規劃中被提升到前所未有的戰略高度，這為公寓行業的智能化升級提供了澎湃動力。

人工智能正以前所未有的速度發展。2025年中國日均Tokens消耗量已突破30萬億，且每兩三個月就翻一番。DeepSeek、阿里、字節跳動等企業的模型性能已接近全球頂尖水平。在算力層面，中國算力總規模位居全球第二，智能算力規模同比增長超70%。

這些技術浪潮正深刻沖刷著公寓行業的每一個環節。人工智能技術的應用將推動智能家居系統升級，提升物業管理效率，最終為租戶創造更加智能化、個性化的居住體驗。

前瞻性的公寓運營商必須密切關注技術發展動態，提前布局智慧社區建設，將AI技術融入安防、能耗管理、社區服務等場景，把握科技賦能居住空間的新機遇。

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產業融合，空間升級

建設現代化產業體系是“十五五”時期的重點任務，其帶來的空間重構直接影響公寓行業的布局與產品設計。

制造業的智能化升級將推動工業園區、產業集聚區重新布局，催生對新型員工公寓的集中需求。同時，建筑行業的技術進步，如綠色建筑、裝配式建筑等，將直接提升公寓項目的建設品質。

對于公寓運營商而言，必須把握產業升級趨勢，主動優化項目布局和產品設計。在新興產業園區、制造業集群周邊，開發匹配企業員工需求的公寓產品；并積極引入新建造技術和新材料，滿足市場對更高品質居住空間的期待。

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智能制造，AI賦能新變革

智能制造在“十五五”期間將進入與人工智能深度融合的新階段。國務院印發的《關于深入實施“人工智能+”行動的意見》明確推進“人工智能+產業發展”。

這對公寓行業產生雙重影響：一方面，制造業就業結構變化將影響公寓主力客群的特征與需求；另一方面，智能制造技術在建筑領域的應用，如預制裝配式建筑、智能施工設備、數字化運維系統等，正在改變傳統公寓的開發建設方式。

能夠積極引入這些新技術的公寓運營商，將能顯著提升開發效率、降低建設成本，并實現更精細化的后期運維，從而在競爭中建立起核心優勢。

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芯片攻堅，生態構建新格局

半導體產業在“十五五”期間面臨攻堅任務，實現高端芯片自主可控是核心目標。美國對華的科技遏制策略，倒逼中國加快構建自主可控的產業生態。

這一宏觀背景警示公寓行業：在推進智能化升級過程中，需要尋求開放與自主的平衡。在部署智能家居系統、樓宇自動化系統時，既要積極引進國際先進技術，也要有意識地培育自主可控能力，并建立兼容開放的技術標準，避免在未來陷入特定技術生態的依賴困境。

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能源轉型，綠色發展新路徑

能源低碳轉型在“十五五”時期進入關鍵窗口期。

對于公寓行業而言，綠色建筑認證、節能技術改造、分布式能源應用等，不再是成本項，而是提升資產價值的重要途徑。同時，租戶對居住環境可持續性的關注度日益上升，綠色低碳將成為公寓產品的核心賣點。

此外，面對人口老齡化加速和健康需求升級，適老化改造、健康管理服務、智慧醫療配套正成為提升公寓品質的重要維度。布局“銀發經濟”與健康社區，意味著切入一個預計2035年達30萬億元的巨大市場。

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健康引領，社區革新

消費已成為中國經濟增長的核心驅動力，且服務消費增速顯著高于商品消費。對于公寓行業而言，這意味著商業模式的根本轉變：從單純提供“居住空間”轉向打造“綜合生活服務平臺”。

租戶日益多元化的需求，如社群活動、家政服務、健身娛樂等，都是潛在的增值服務切入點。通過提供高品質的服務，公寓運營商不僅能增強客戶粘性、提升租金溢價，更能重塑其在資本市場的資產價值模型。

“十五五”規劃的字里行間，已為公寓行業描繪出嶄新的發展圖景。政策的“不語”，并非放棄，而是寄予厚望。公寓行業的基因已深深融入國家戰略的血脈之中。

未來的贏家，將是那些能夠精準把握存量盤活機遇、以前沿科技賦能運營、以綠色健康理念提升產品、以增值服務創造價值，并建立起穩健財務模型的專業住房租賃企業。一個更成熟、更穩定、也更值得期待的公寓行業新時代，正悄然來臨。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶