我國“房貸倒掛”苗頭顯現(xiàn)：如何破解？

“房貸倒掛”有多種表現(xiàn)形式。一方面是價(jià)值倒掛，即購房者所欠銀行的房貸余額超過了其房產(chǎn)當(dāng)前的市值，通常是房地產(chǎn)價(jià)格下跌，房產(chǎn)價(jià)值縮水，而貸款本金償還速度未能跟上跌幅所致。另一方面是利率倒掛，存量房貸者仍背負(fù)著較高的利率，如5%以上，而2025年新房貸利率已進(jìn)入“3時(shí)代”，長期承受著利息差壓力。此外，還出現(xiàn)了商貸比公積金貸還便宜的情況，2024年10月5年期以上LPR降至3.6%后，廣州多家銀行首套房貸利率低至2.6%，而當(dāng)時(shí)全國多數(shù)城市5年以上公積金貸款利率為2.85%。

“房貸倒掛”之所以需要高度警惕，是因?yàn)樗赡軒硪幌盗酗L(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于購房者而言，價(jià)值倒掛使得房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)，若出售房產(chǎn)還需倒貼錢，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。在利率倒掛的情況下，還款壓力增大，可能導(dǎo)致部分家庭出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，而斷供不僅會(huì)使購房者失去房產(chǎn)，還會(huì)嚴(yán)重影響個(gè)人信用記錄。從金融機(jī)構(gòu)角度看，大量的斷供可能導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)增加，影響銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)市場與眾多上下游產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，“房貸倒掛”引發(fā)的房地產(chǎn)市場波動(dòng)可能會(huì)波及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，拖累經(jīng)濟(jì)增長。

要破解“房貸倒掛”難題，需要政府、金融機(jī)構(gòu)和購房者多方共同努力。

政府層面，應(yīng)發(fā)揮政策引導(dǎo)作用。適度調(diào)整公積金貸款政策，使其能夠更靈活地應(yīng)對(duì)市場變化，縮小與商貸的利率差距。同時(shí)，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，在穩(wěn)定房價(jià)的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。例如，合理調(diào)整限購、限貸政策，避免過度調(diào)控對(duì)市場造成過大沖擊。

金融機(jī)構(gòu)要積極創(chuàng)新和加強(qiáng)服務(wù)。銀行可以推出創(chuàng)新型的貸款產(chǎn)品，如混合貸款方案，將商業(yè)貸款與公積金貸款結(jié)合，為購房者提供更多選擇。通過市場化手段，如金融衍生工具等，靈活調(diào)整貸款組合，平衡利率差異對(duì)業(yè)務(wù)的影響。加強(qiáng)與購房者的溝通，提供詳盡的貸款信息和專業(yè)建議，幫助購房者根據(jù)自身情況做出合理選擇。此外，銀行還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與管控，優(yōu)化貸款審批流程，嚴(yán)格把控放貸標(biāo)準(zhǔn)，從源頭上減少風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能。

購房者自身也需要積極應(yīng)對(duì)。及時(shí)與銀行溝通，了解是否有可能調(diào)整還款計(jì)劃或申請(qǐng)延期。合理規(guī)劃財(cái)務(wù)，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，增加收入來源，緩解還款壓力。如果確實(shí)無力繼續(xù)還款，可以選擇“以租養(yǎng)貸”，把房子租出去，用租金覆蓋一部分房貸；或者和銀行協(xié)商“轉(zhuǎn)按揭”，把房子轉(zhuǎn)給他人，由對(duì)方繼續(xù)償還貸款。