空置率攀升如何突圍？我們與業主聊了聊……

10月28日，仲量聯行成功舉辦“睿見辦公思想匯”系列活動之——“空間博弈 策略共贏”2025年成都辦公樓企業流動研究報告發布業主閉門會，逾70位辦公樓業主代表及行業同仁齊聚一堂，聚焦當前市場周期承壓、流動性加劇的現實挑戰，共話資產運營策略升級的轉型路徑。

在成都辦公樓市場供需失衡、空置攀升的背景下，如何留住優質租戶、識別增量機會、構建資產韌性成為市場核心關注。本次閉門會圍繞仲量聯行全新發布的《2025年成都辦公樓企業流動研究報告》，為業主在當前市場中保持競爭力提供有“據”可循的思路。報告基于對成都931條企業搬遷記錄、2,900萬㎡商辦與產辦載體、超2.7萬家企業的跨周期全景分析，系統揭示企業遷移動因與產業落位規律，為業主提供可落地的決策參考。

活動上，仲量聯行華西區董事總經理佟恩致歡迎辭。他表示，當前成都辦公樓市場正處于周期承壓、存量博弈的關鍵階段，租金下行、空置攀升、租戶頻繁調整成為普遍現象。在此背景下，如何從被動應對轉向主動布局，是每一位資產持有者必須面對的課題。

“我們希望通過這份報告，為業主提供一份基于數據、面向實戰的決策參考。”佟恩指出，“希望能以此為契機，與大家碰撞出更具落地性的合作路徑，攜手應對挑戰，把握未來機遇。”

成都市樓宇經濟促進會秘書長張楊波出席活動并發表致辭。他表示，在當前供需關系階段性失衡的背景下，行業應理性看待“內卷”，避免陷入無序價格競爭。他提出三點建議：一是關注政策導向，把握“房地產十七條”、土地供應與空置率掛鉤等調控信號；二是正視市場現實，理解企業降本增效的合理性；三是打造差異化優勢，形成“人無我有、人有我優”的獨特價值，方能在當前競爭中脫穎而出。

在主題分享環節，仲量聯行三位專家分別從企業畫像、產業前瞻與博弈策略三個維度，對報告進行深入解讀。

仲量聯行成都商業地產部負責人江倩指出，從本次報告對全口徑企業客戶的分析來看，大量高價值企業并未集中在傳統甲級辦公樓，而是分布于產業園區和其他產業載體中。

她表示，在全口徑Top100企業名單中，與甲級辦公樓重疊的企業租戶僅占少數，部分優質企業如華為、四川銀行、平安保險等雖在甲級辦公樓有布局，但其主要擴張空間實際落位于產辦融合載體。這意味著，許多真正具備增長潛力的優質租戶，并不在傳統招商視野之內。

江倩強調，未來招商工作必須打破“只看核心區、只盯甲級樓”的慣性思維，主動向產辦融合區域延伸，拓寬客戶來源渠道，挖掘隱藏在非傳統市場中的潛在增量需求。

仲量聯行成都戰略顧問部負責人張雨放則從城市產業布局視角出發，揭示企業落位的空間邏輯。她指出，成都“9+9+10”現代化產業體系*已在樓宇端形成清晰映射——目前已有51.2%的優質企業與其高度關聯。同時，不同產業鏈環節呈現出明顯的區域聚集特征：

· 研發前端集中在金融城、大源等人才高地；

· 中游制造類企業偏好高新西、龍潭等具備高承載能力的園區；

· 下游服務與應用場景則回歸主城中心。

*“9+9+10”現代化產業體系：即9大特色優勢產業集群、9大戰略性新興產業集群、10大未來產業細分賽道。

她特別提到，航天航空、低空經濟、綠色氫能等未來產業雖尚處起步期，但頭部企業平均承租面積超500㎡，具備高成長性與定制化空間需求，將成為下一階段的重要增量來源。

仲量聯行中國區研究部資深董事朱建輝從數據模型角度拆解企業搬遷行為。基于對成都近三年、931條搬遷記錄的分析，他發現科技互聯網、文體娛樂等行業價格敏感度最高，搬遷后平均節省租金達22.7%。而在博弈過程中，典型的模式是“租戶先提搬→業主讓利→最終留租”，凸顯出精細化租約管理的重要性。

他強調，在當前市場環境下，空置風險遠大于租金微降帶來的損失，因此建議業主建立租約預警機制，提前介入即將到期的大客戶談判，通過非價格條件實現雙贏。

本次閉門會以“企業流動”為切口，深入探討了當前成都辦公樓市場面臨的結構性挑戰與潛在機遇。在存量博弈已成為常態的今天，單純依賴降價已難以為繼。真正的破局之道，在于回歸產業本質、洞察企業行為、構建差異化競爭力。在流動的市場中，方向決定未來；在博弈的時代，策略就是力量。