房訊九點(diǎn)｜美國辦公地產(chǎn)危機(jī)加速CMBS違約率創(chuàng)新高

01 行業(yè)與政策

　　10月北京二手房成交環(huán)比降23.7%至12087套 新房網(wǎng)簽3511套

　　11月5日，北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房網(wǎng)簽12087套，環(huán)比下降23.7%，同比下降30.4%。新建商品房住宅網(wǎng)簽3511套，環(huán)比微漲1.36%，同比下降28.97%。

　　京津冀：打造超2000億元產(chǎn)業(yè)規(guī)模北斗時(shí)空產(chǎn)業(yè)集群

　　11月5日訊，日前，北京市經(jīng)濟(jì)和信息化局、天津市工業(yè)和信息化局、河北省工業(yè)和信息化廳印發(fā)《京津冀協(xié)同推進(jìn)北斗時(shí)空產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)方案(2025-2027年)》。力爭到2027年，推廣應(yīng)用各類新型北斗獨(dú)立定位終端產(chǎn)品80萬臺(tái)(套)以上，三地實(shí)現(xiàn)北斗應(yīng)用總規(guī)模達(dá)到500萬臺(tái)(套)引育行業(yè)頭部企業(yè)10家，培育“專精特新”企業(yè)50家，打造超2000億元產(chǎn)業(yè)規(guī)模的京津冀北斗時(shí)空產(chǎn)業(yè)集群。

　　02 城市與市場

　　萬洋集團(tuán)20億競得北京年度最大產(chǎn)業(yè)地塊 建40萬平科技園

　　11月3日，萬洋集團(tuán)旗下北京萬順智能裝備有限公司以20億元摘得北京順義區(qū)南法信站2602-038地塊，建設(shè)用地近300畝，為2025年北京供應(yīng)面積最大產(chǎn)業(yè)地塊，規(guī)劃地上建筑規(guī)模39.88萬平方米，將建設(shè)萬洋科技城。根據(jù)公開資料整理，該項(xiàng)目聚焦新能源汽車、集成電路、醫(yī)藥健康、航空航天、人工智能等八大產(chǎn)業(yè)，建成后畝均年產(chǎn)值不低于2000萬元，年均稅收130萬元，為萬洋集團(tuán)首次在京布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　香港土地注冊處：10月所有種類樓宇買賣合約7190份 同比升22.8%

　　11月4日，根據(jù)香港土地注冊處最新公布的數(shù)據(jù)，2025年10月份送交土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共7,190份，較9月份上升4.7%，與去年10月比較，亦上升22.8%。樓宇買賣合約總值579億元，較9月份上升8.3%，與去年10月比較，亦上升39%。在上述買賣合約中，住宅樓宇買賣合約占5,714份，較9月份上升1.3%，與2024年10月相比，亦上升21.7%。住宅樓宇買賣合約總值511億港元，較9月份上升8.1%，與2024年10月相比，亦上升37%。

　　“最丑建筑”廣州圓大廈13.6億元上架拍賣

　　11月4日消息，阿里拍賣平臺(tái)近日掛出廣東興業(yè)國際實(shí)業(yè)有限公司重整投資權(quán)益法拍信息，即為廣州圓大廈整體轉(zhuǎn)讓。該項(xiàng)目評估價(jià)近17億元，起拍價(jià)約13.6億元，將于2025年11月13日公開競價(jià)。該大廈由鴻達(dá)興業(yè)集團(tuán)2013年斥資10億元建造，高138米、建面10.5萬平方米，因形似銅錢引發(fā)“最丑建筑”爭議。

　　03 投資與交易

美國辦公地產(chǎn)危機(jī)加速：辦公樓CMBS違約率突破11.8%創(chuàng)歷史新高，已超越2008金融危機(jī)峰值

　　美國商業(yè)地產(chǎn)，尤其是辦公樓市場的危機(jī)正在以超出預(yù)期的速度加劇。最新的數(shù)據(jù)顯示，作為市場壓力的關(guān)鍵“晴雨表”，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）中的辦公樓貸款違約率已創(chuàng)下歷史新高。辦公樓CMBS違約率突破11.8%創(chuàng)歷史新高，已超越2008金融危機(jī)峰值。10月美國辦公樓CMBS違約率飆升至11.8%，創(chuàng)歷史新高并超越2008年峰值。僅三年內(nèi)該比率從1.8%暴漲十倍。遠(yuǎn)程辦公普及令空置率升至20%，舊金山高達(dá)36.9%。2025年將有2300億美元辦公貸款到期，多地項(xiàng)目已爆雷，區(qū)域銀行與養(yǎng)老金面臨資產(chǎn)重估與損失擴(kuò)散風(fēng)險(xiǎn)。

　　泉州富力萬達(dá)文華酒店3.3億元易主延趣網(wǎng)絡(luò)科技

　　11月5日，位于泉州市中心的富力萬達(dá)文華酒店以3.3億元完成易主，買家為知名游戲開發(fā)商延趣網(wǎng)絡(luò)科技。根據(jù)公開資料整理，該酒店原名泉州萬達(dá)文華酒店，2012年開業(yè)，2017年更名，此次交易后延趣網(wǎng)絡(luò)將正式涉足酒店運(yùn)營。

融創(chuàng)約96億美元規(guī)模境外債重組正式獲批

　　11月5日，融創(chuàng)約96億美元規(guī)模的境外債重組方案獲香港高等法院正式批準(zhǔn)，至此，重組計(jì)劃條件均已達(dá)成，即將生效，公司也將率先成為境外債基本清零的大型房企。

　　04 公司與項(xiàng)目

景瑞控股：首10月累計(jì)合約簽約額為8.27億元

　　11月4日，景瑞控股有限公司發(fā)布了2025年10月未經(jīng)審計(jì)的營運(yùn)數(shù)據(jù)。該月合約簽約銷售額為人民幣0.87億元，合同銷售面積為5135平方米，合同銷售均價(jià)為人民幣16943元/平方米。截至2025年10月31日止十個(gè)月，景瑞控股累計(jì)合約簽約銷售額約為人民幣8.27億元，合同銷售面積約為54550平方米，合同銷售均價(jià)約人民幣15160元╱平方米。

　　越秀地產(chǎn)：2025年前10月銷售金額921億元 同比上升1.2%

　　11月4日，2025年10月，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售（連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司項(xiàng)目的合同銷售）金額約為人民幣122.9億元，同比下降約8.0%，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約為27.24萬平方米，同比下降約42.0%。

　　2025年1月至10月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售（連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司項(xiàng)目的合同銷售）金額約為人民幣921.02億元，同比上升約1.2%，累計(jì)合同銷售面積約為232.08萬平方米，同比下降約25.1%。累計(jì)合同銷售金額約占2025年合同銷售目標(biāo)人民幣1,205億元的76.4%。

　　綠景中國地產(chǎn)：清盤呈請聆訊進(jìn)一步延期至2026年2月16日

　　綠景中國地產(chǎn)(00095.HK)發(fā)布公告稱，在當(dāng)日高等法院進(jìn)行的清盤呈請聆訊中，法院作出進(jìn)一步延期決定，將原定聆訊日期延后至2026年2月16日。

　　正榮地產(chǎn)：前10月累計(jì)合約銷售金額約為37.4億元

　　11月5日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布2025年10月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月31日止月份，正榮地產(chǎn)累計(jì)合約銷售金額約為人民幣4.52億元，合約銷售建筑面積約為3.22萬平方米，合約平均售價(jià)為每平方米人民幣14000元。截至2025年10月31日止十個(gè)月，累計(jì)合約銷售金額約為人民幣37.40億元，合約銷售建筑面積約為23.31萬平方米，合約平均售價(jià)為每平方米人民幣16000元。

　　05 趨勢與觀點(diǎn)

　　摩根士丹利：內(nèi)地二手房價(jià)10月跌幅擴(kuò)大 高線城市跌幅更深

　　11月5日，摩根士丹利研究報(bào)告指出，在9月份銷售大幅下滑的情況下，中國內(nèi)地10月份主要城市的二手房價(jià)跌幅略微加快。該行認(rèn)為，大量的二手房屋放盤可能持續(xù)壓抑市場情緒，并在今年剩余時(shí)間對樓宇銷售和價(jià)格構(gòu)成壓力。

　　在摩根士丹利跟蹤的約50個(gè)樣本城市中，10月樓價(jià)按月下跌0.9%，跌幅較9月的跌0.7%和8月的跌0.8%擴(kuò)大。約95%的城市錄得按月下跌，而約70%的城市跌幅加快。

　　值得注意的是，與低線城市相比，高線城市錄得更深更快的跌幅，按月下跌1.2%，這與摩根士丹利7月份的調(diào)查結(jié)果一致，即高線城市居民對樓價(jià)更悲觀。

　　摩根士丹利表示，10月份樣本城市中，訪客在代理店的看房量平均按月增加3%，按年增加3%。考慮到一手房屋推出量減少，該行認(rèn)為，當(dāng)前的看房量水平應(yīng)能支持二手房銷售持續(xù)搶占市場份額，因?yàn)楹笳邇r(jià)格更具競爭力。同時(shí)，摩根士丹利看好潤地(01109.HK)和建發(fā)國際(01908.HK)。