1991年日本房價開始暴跌，上萬人自盡，他們悟出一套道理沿用至今

1991年，日本房地產市場崩盤，東京都心區的地價在接下來的幾年里下跌超過80%，這場危機讓數百萬家庭陷入困境，也徹底改變了日本社會的運行方式。

要理解這場危機，得從日本戰后的經濟奇跡說起，二戰后的日本一片廢墟，但通過引進先進技術和發展制造業，經濟迅速復蘇，到1964年東京舉辦奧運會時，日本已成為世界第二大經濟體。

80年代的日本確實風光，索尼的隨身聽風靡全球，豐田汽車在美國市場份額不斷擴大，日立、松下的電器占領了各國商場，1985年，日本的人均GDP已經接近美國水平。

但正是這種快速發展埋下了隱患，1985年9月，美、日、德、法、英五國財長簽署“廣場協議”，目的是讓美元貶值、日元升值，以緩解美國的貿易逆差。

協議簽署后，日元對美元匯率從1美元兌250日元，一路升到1美元兌120日元，這讓日本出口企業的產品價格大幅上漲，競爭力下降，出口訂單開始減少。

為了刺激經濟，日本政府做了一個關鍵決定：大幅降低利率，從1986年到1987年，日本央行連續5次降息，基準利率從5%降到2.5%。

低利率讓借錢變得容易，大量資金不再流向實體經濟，而是涌入股市和房地產，東京證券交易所的日經指數從1985年的1.3萬點飆升至1989年底的3.9萬點。

房地產更是瘋狂，1986年到1990年間，東京商業區的地價上漲了3倍，住宅區地價也翻了一番，當時流傳著一個說法：把東京23區的土地賣掉，能買下整個美國加州。

銀行在這場狂熱中推波助瀾，它們不僅大量發放房地產貸款，還降低了審核標準，有些貸款甚至不需要首付，銀行愿意按房產估值的100%甚至120%放貸。

普通上班族也被卷入這場游戲，一位在銀行工作的職員1987年在東京郊區買了一套60平米的公寓，首付只付了10%，剩下的全靠貸款，當時他的想法很簡單：地價一直在漲，等過幾年賣掉，不僅能還清貸款，還能賺一筆。

這種想法在當時非常普遍，房地產公司在廣告里宣稱“東京的地價永遠不會下跌”，媒體上充斥著各種投資致富的故事，連便利店的收銀員都在討論該買哪個區的房子。

但泡沫終究是泡沫，1989年5月，日本央行開始加息，從2.5%一路加到1990年的6%，緊接著大藏省出臺規定，嚴格限制銀行向房地產行業放貸。

1990年初，東京股市開始下跌，到當年10月，日經指數已跌破2萬點，蒸發了40%的市值，房地產市場緊隨其后，從1991年開始進入漫長的下跌通道。

那位買房的銀行職員原本計劃1992年把房子賣掉，結果發現根本賣不出去，等到1995年勉強找到買家時，成交價只有當初買入價的一半，他還欠銀行3000多萬日元的貸款，而房子已經不值這個價了。

像他這樣的人有很多，1991年到2000年間，日本有超過140萬家庭因為無力償還房貸而破產，一些背負巨債的人選擇了極端方式，1998年日本自殺人數突破3萬人，創下戰后新高，其中相當一部分與經濟壓力有關。

企業的日子也不好過，三菱地所1989年花14億美元買下紐約洛克菲勒中心，這筆投資后來成了典型的失敗案例，到1995年三菱不得不宣布破產重組時，這棟建筑的估值已經縮水了一半。

銀行業受到的沖擊最嚴重，大量房地產貸款變成壞賬，銀行的資產負債表迅速惡化，1997年北海道拓殖銀行倒閉，這是日本戰后首次有主要銀行破產，接下來幾年，日本長期信用銀行、日債銀行等多家金融機構相繼倒閉。

到1998年，日本金融機構的不良債權總額達到87.5萬億日元，相當于當年GDP的17%，政府不得不動用公共資金救助銀行，但經濟依然持續低迷。

這場危機帶來的影響遠不止賬面上的損失，日本人的消費習慣徹底改變了，泡沫時期買名牌包、吃法餐、去夜店的生活方式成了過去時，節儉和儲蓄重新成為主流。

年輕人對買房的態度也變了，過去日本人認為擁有自己的房子是人生必需品，現在越來越多人選擇長期租房，2020年的調查顯示，東京30歲以下年輕人的購房率不到15%。

職場文化也受到沖擊，泡沫破裂后，日本企業開始裁員和重組，曾經的“終身雇傭制”逐漸瓦解，非正式員工的比例從1990年的20%上升到2020年的38%。

房地產市場用了二十多年才穩定下來，東京的房價直到2013年才停止下跌，但即使到今天，很多區域的房價仍未回到1991年的水平。

不過日本也從這場危機中找到了新的發展方向，既然制造業和房地產都不靈了，服務業和文化產業反而發展起來，日本動漫產業在90年代蓬勃發展，Pokemon、龍珠等作品風靡全球。

旅游業也成了重要支柱，日本政府簡化簽證手續，發展觀光資源，2019年訪日游客突破3000萬人次，帶來了可觀的收入。

醫療保健、養老服務等領域也成了新的增長點，面對老齡化社會，日本發展出一套完整的護理體系，相關產業規模不斷擴大。

回頭看這段歷史，幾個教訓特別明顯，首先是貨幣政策不能過于激進，無論是大幅降息還是快速加息，都可能引發連鎖反應。

其次是要警惕資產價格和實體經濟的脫節，當房價漲幅遠超居民收入增長時，就該敲響警鐘了。

再有就是金融監管必須跟上，日本泡沫時期銀行放貸太隨意，缺乏風險控制，最后導致系統性危機。

最重要的是，社會不能把希望全寄托在資產增值上，實體經濟才是根本，技術創新和產業升級才是長久之道。

日本用三十多年的代價換來這些認識，現在的日本社會更加務實和保守，人們學會了量入為出，不再追求虛幻的一夜暴富。

這場危機雖然過去了，但它留下的印記依然清晰可見，走在東京街頭，那些建于泡沫時期的豪華大樓還在，只是早已沒有了當年的熱鬧。

“好家伙，看完日本房產泡沫的經歷，背后直冒冷汗，這不就是典型的“上頭時覺得能上天，摔下來才知道疼”嗎？我姑父90年代在日本打工，他說那時候日本人打車都揮舞著萬元大鈔讓司機別找零，結果泡沫一破，好多白領晚上偷偷開出租車還貸。”

“最慘的是那些高位接盤的中年人，房子成了負資產，離婚率飆升，真是應了那句話“憑運氣賺的錢，最終靠實力虧光”。”

“要我說啊，當時日本人都被“土地神話”洗腦了，想想也挺可怕的，連便利店店員都在討論炒地皮，這跟2015年A股沖5000點時連掃地大媽都聊K線圖有啥區別？銀行更是幫兇，放貸比發傳單還隨意，最后全民埋單。”

“那個退休老師1300萬的地最后只賣10萬日元，簡直殺人誅心！要換成我，估計也得崩潰。”

“不過日本人的韌性確實服氣，崩盤后愣是靠產業轉型熬過來了，索尼、松下這些企業能放下身段搞技術升級，普通人也學會踏實過日子。”

“現在年輕人寧愿把錢花在旅游、動漫上也不盲目買房，這種消費觀其實更健康。”

“話說回來，要不是泡沫破得徹底，日本現在可能還在沉迷金融游戲，哪來的任天堂、優衣庫這些全球品牌？ 但教訓也是真血淋淋。”

“政府調控慢半拍、銀行無底線放貸、全民投機狂熱——這三件套放在哪個國家都是災難配方，特別現在某些地方房價漲得邪乎，居然還有人喊“這次不一樣”，歷史果然就是個循環播放器。”

如果你生活在1990年的東京，是會跟著瘋狂炒房，還是堅持現金為王？面對現在某些魔幻的房價，你覺得普通人該怎么避免被割韭菜？評論區等高手支招！

信源：日本房價暴跌的教訓——《北京房地產》 2007年第9期