“房住不炒”已移出“十五五”規(guī)劃，新模式仍在構(gòu)建中

10月28日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱“十五五”規(guī)劃建議）發(fā)布，中央對于未來五年的房地產(chǎn)發(fā)展定調(diào)。

“十五五”規(guī)劃建議提出，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

01

政策取向發(fā)生重大變化

“房住不炒”移出

與5年前的“十四五”規(guī)劃建議相比，關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策取向發(fā)生了重大變化。

“十四五”規(guī)劃建議中，房地產(chǎn)政策的核心基調(diào)與根本遵循是“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”（即“房住不炒”）。

而“十五五”規(guī)劃建議的核心則轉(zhuǎn)向“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

“十五五”規(guī)劃建議主要圍繞兩大支柱展開：

一是“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，重點(diǎn)在于完善商品房的開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度。

二是“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”。

“好房子”比較好理解，已經(jīng)寫入《政府工作報(bào)告》，上升為國家層面引導(dǎo)未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。

地方政府、房地產(chǎn)行業(yè)，都在加快推動(dòng)“好房子”理論和實(shí)踐探索。

10月15日，以“‘好房子’·浙樣造”為主題的浙江省“好房子”展在浙江展覽館開幕，以“好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維”為引領(lǐng)，精心打造了9個(gè)實(shí)景樣板間和多個(gè)互動(dòng)體驗(yàn)區(qū)，讓“好房子”這個(gè)概念以生動(dòng)、可感知的形式呈現(xiàn)在大眾面前。

浙江省“好房子”展現(xiàn)場圖

圖源：潮新聞

10月30日，由浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、綠城中國綠城生活科技集團(tuán)、潮新聞等共同主辦的“合力精耕 匠心質(zhì)造”活動(dòng)，行業(yè)協(xié)會代表、企業(yè)領(lǐng)袖與專家學(xué)者圍繞技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同與用戶價(jià)值等維度，展開了一場關(guān)于“好房子”從“營造”到“創(chuàng)造”的高水平深度對話與思想碰撞，并沉浸式體驗(yàn)了工地和全產(chǎn)業(yè)鏈的樣本。

走在市場前列的浙江省，“好房子”已不僅是政策導(dǎo)向，更升華為一場全民認(rèn)同、深度落地的廣泛實(shí)踐。

“合力精耕 匠心質(zhì)造”活動(dòng)現(xiàn)場圖

圖源：潮新聞

02

什么是房地產(chǎn)發(fā)展新模式

“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”早在2020年就已提出，但官方對房地產(chǎn)發(fā)展新模式到底包括哪些內(nèi)涵，最重要體現(xiàn)哪些方面的內(nèi)容，迄今沒有明確的表述。

可以明確的是，告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式。

建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，是房地產(chǎn)新模式的重要組成部分，這一點(diǎn)也可以肯定沒有懸念。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式究竟是怎樣的一種模式？在過去幾年的不同階段，相關(guān)表述和側(cè)重點(diǎn)有所差異。

例如，住房供給體系確立了“市場+保障”雙軌并行機(jī)制。

但理論上，這并不完全算是全新模式，因?yàn)樽?998年住房制度改革以來，我國就已確立“市場+保障”的雙軌制框架。

再如，過去幾年曾多次提及大力發(fā)展租賃市場、推動(dòng)租購并舉等政策方向，這些算不算新模式之一？

2021年，全國人大授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，讓人感覺一觸即發(fā)的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，針對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收制度，是否也屬于房地產(chǎn)新模式之一？

而今年廣為流傳的現(xiàn)房銷售模式，又是否會成為未來房地產(chǎn)新模式的重要組成部分？

“十五五”規(guī)劃建議中提到“堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實(shí)施城市更新”。

“大力實(shí)施城市更新”是不是未來房地產(chǎn)新模式的重要方向？城市更新由政府主導(dǎo)，還是市場主導(dǎo)，亦或業(yè)主自主更新？

“加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場發(fā)展新模式” 這一提法自提出至今已經(jīng)5年多時(shí)間，未來五年仍將處于“加快構(gòu)建階段”。

然而，對于市場各方參與者來說，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)發(fā)展新模式的具體內(nèi)涵還是比較迷茫，房地產(chǎn)發(fā)展新模式到底是一個(gè)什么樣的模式？市場參與各方會有哪些改變？

地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門、市民和購房者等市場各方，如何適應(yīng)未來所謂的新模式，仍是一個(gè)很大的問題。