內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革

中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會定于2025年12月23-24日在北京富力萬麗酒店舉行，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。

舉世矚目的中國共產(chǎn)黨二十屆四中全會在北京勝利閉幕，公告提出"完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施；推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

　　學(xué)習(xí)貫徹二十屆四中全會精神，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)新周期下的新形勢，市場各參與方需要以更大的視角審視當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。一方面，今年政府工作報(bào)告首次明確"盤活商辦用房"，綜合整治"內(nèi)卷式"競爭；標(biāo)志著商業(yè)辦公市場進(jìn)入"以存量優(yōu)化替代增量擴(kuò)張"的深度轉(zhuǎn)型期。另一方面，今天的商業(yè)辦公市場正站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價(jià)格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進(jìn)困境；向右，是用產(chǎn)品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在企業(yè)、在消費(fèi)者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

　　為探索并解答這些問題，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會定于2025年12月23-24日在北京舉行，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。

　　中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會支持，房訊網(wǎng)FUNXUN、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會主辦，已連續(xù)成功舉辦21屆年會，是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。

　　第22屆年會將聚焦宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)、城市更新與科技賦能、營銷重構(gòu)與渠道整合、園區(qū)空間與產(chǎn)業(yè)生態(tài)、靈活辦公與混合辦公、運(yùn)營管理與資產(chǎn)管理六大核心主題，設(shè)有全體大會（開幕式）、高峰論壇、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間房訊指數(shù)CORC將隆重發(fā)布《2025年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告》，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會第三次會員代表大會，以及第22屆中國商業(yè)地產(chǎn)金廈獎Golden Building Award頒獎典禮，預(yù)計(jì)將有800位社會各界嘉賓出席。

　　內(nèi)卷與進(jìn)化的十字路口

　　今年7月1日，中央財(cái)經(jīng)委員會第六次會議提出"要縱深推進(jìn)全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，要聚焦重點(diǎn)難點(diǎn)，依法依規(guī)治理企業(yè)低價(jià)無序競爭，引導(dǎo)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)，推動落后產(chǎn)能有序退出"。與此同時，《求是》雜志發(fā)表文章《深刻認(rèn)識和綜合整治"內(nèi)卷式"競爭》。

所謂"內(nèi)卷式競爭"，主要指的是違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、低質(zhì)量、同質(zhì)化的過度無序競爭。"內(nèi)卷式"競爭的本質(zhì)是內(nèi)耗。過度內(nèi)卷往往造成成本過度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時，也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈的生存空間。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱表示，對商業(yè)辦公市場來說，"內(nèi)卷式競爭"主要表現(xiàn)在以下幾個方面，一是打"價(jià)格戰(zhàn)"，靠低價(jià)競爭來"卷"；二是打"營銷戰(zhàn)"，不顧服務(wù)、品質(zhì)，只靠花哨宣傳推廣來"卷"；三是打"任性牌"，不考慮自身實(shí)際，在盲目跟風(fēng)追逐行業(yè)所謂熱點(diǎn)中"卷"。

　　對外卷價(jià)格，競品95折我就90折，競品送物業(yè)費(fèi)我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；

　　對內(nèi)卷人效：減員、降本、控費(fèi)，降本增效；卷匯報(bào)：月報(bào)、周報(bào)、日報(bào)；卷開會：月會、周會、雙周會……上班忙著開會寫報(bào)告，下班才開始正經(jīng)干活……

　　此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)形成了內(nèi)卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內(nèi)卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應(yīng)過剩造成的惡性競爭。

　　商業(yè)辦公市場無論應(yīng)對短期壓力，還是把握長期機(jī)遇，保持進(jìn)化保持創(chuàng)新都是唯一的出路。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍沉迷于價(jià)格戰(zhàn)，試圖通過"低成本、低品質(zhì)"搶占市場，最終只會陷入"利潤下滑-投入減少-產(chǎn)品落后"的惡性循環(huán);反之，若能聚焦綠色、品質(zhì)、AI等核心產(chǎn)品，持續(xù)提升產(chǎn)品附加值，不僅能規(guī)避內(nèi)卷，還能在市場競爭中占據(jù)主動。

　　中國目前不缺寫字樓也不缺產(chǎn)業(yè)園，但缺"好商辦"、"好園區(qū)"。"好商辦"、"好園區(qū)"就是要引導(dǎo)寫字樓產(chǎn)業(yè)園從舊范式轉(zhuǎn)到新范式，達(dá)成供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的適配。產(chǎn)能去化+產(chǎn)品進(jìn)化，正是突破內(nèi)卷保持進(jìn)化的范式變革路徑。

　　商業(yè)辦公的范式變革

　　隨著政策、市場圍繞改善供求關(guān)系，供需兩側(cè)共同發(fā)力，一二線城市商業(yè)辦公市場包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園開始進(jìn)入平臺整理期。租金及售價(jià)在一段時間內(nèi)相對平穩(wěn)，沒有明顯的上漲或下降趨勢，形成相對穩(wěn)定的區(qū)間。一方面，由于商業(yè)辦公市場的基本面在一個區(qū)間內(nèi)受到需求端投資意愿支撐，同時受到業(yè)績下滑和降本增效慣性壓制。另一方面，供應(yīng)端新房市場包括更新改造產(chǎn)品大幅放量，市場需要時間進(jìn)行消化。此外，市場上的交易行為、信心指數(shù)、市場情緒等因素也對市場平臺整理期的形成產(chǎn)生了一定的影響。

　　根據(jù)房訊指數(shù)CORC統(tǒng)計(jì)，全國商辦用房平均空置率超20%，部分二線城市核心商圈空置率突破35%，租金較2020年高點(diǎn)下跌15%-20%。各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明商業(yè)辦公市場仍在調(diào)整階段，市場供求失衡，租金售價(jià)失序，投資意愿失真，以價(jià)換量仍是市場主流模式。

今天的商業(yè)辦公市場正站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價(jià)格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進(jìn)困境；向右，是用產(chǎn)品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在企業(yè)、在消費(fèi)者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

　　如何突破內(nèi)卷，保持進(jìn)化，開啟商業(yè)辦公的范式變革？

　　劉凱明確表示，2025年商業(yè)辦公市場的內(nèi)卷化特征，既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，也是是轉(zhuǎn)型升級的起跑線，更是范式變革轉(zhuǎn)換期。當(dāng)前商業(yè)辦公行業(yè)處在舊范式被新范式取代的轉(zhuǎn)換過程中，意味著舊范式價(jià)值觀和方法論的全面重構(gòu)和顛覆；新范式從提供辦公空間向價(jià)值創(chuàng)造演進(jìn)，全方位重構(gòu)運(yùn)營與服務(wù)邏輯。

　　同時，今年以來，我們已經(jīng)看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、投資、運(yùn)營和服務(wù)企業(yè)正在集體"進(jìn)化"，多方面提升自身的資產(chǎn)管理和運(yùn)營能力，或發(fā)力公募reits，或更新迭代明星產(chǎn)品線，或緊加快調(diào)改節(jié)奏，或緊抓流量密碼打造非標(biāo)商業(yè)新樣本。隨著政策、市場圍繞改善供求關(guān)系，供求兩端持續(xù)發(fā)力，在新舊發(fā)展范式轉(zhuǎn)換的重要時刻，站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口，我們選擇向右，我們選擇進(jìn)化。

　　面對未來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，我們唯有沉下心來突破內(nèi)卷保持進(jìn)化，用產(chǎn)品力和運(yùn)營力把行業(yè)重新做一遍，以創(chuàng)新驅(qū)動范式變革，用實(shí)際行動學(xué)習(xí)貫徹二十屆四中全會精神，攜手推動商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　12月北京，商辦精英，全聯(lián)共識。齊聚一堂的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營商、金融機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者、零售商、品牌商以及政府商會協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)等行業(yè)大咖們，以演講、對話、交流的形式，探討商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、城市更新、購物中心等熱點(diǎn)板塊，就行業(yè)發(fā)展、樓宇經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營管理、資產(chǎn)管理、綠色低碳、數(shù)字化與ESG、成功案例等展開系列活動，找尋全新思路及廣泛深入的合作機(jī)會，同時記錄并見證中國商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡推動行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展，共同開啟商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)化新周期。

　　在此，組委會誠摯歡迎全國各有關(guān)政府機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈單位、商協(xié)會組織和媒體機(jī)構(gòu)等贊助支持、演講、參會、參展及發(fā)布最新成果。

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