暴搶行情!地價翻倍,溫州黃金區域地塊高光出讓!還有吳橋片地塊…

溫州市區一級土地市場，今天終于迎來暴搶行情。

今天，溫州市區出讓了2宗地塊，其中分別是吳橋單元A-07地塊（住宅）；楊府山南單元B-12地塊（旅館、商業）。

其中吳橋單元A-07地塊起始總價約1.89億元，起始樓面價約6812元/㎡，吸引了中楠、甌海房開等多家房企，最終經過46輪競價，由溫州西部建設發展有限公司（甌海房開）以2.35億元競得，成交樓面價約8470元/㎡，溢價率24%；

楊府山南單元B-12地塊起始總價約0.2040億元，起始樓面價約2596元/㎡，經過43輪競價，由余子盛（個人）以0.419億元競得，成交樓面價約5332元/㎡，溢價率105.39%，熱度高的超乎想象。

下面一起來看下這2宗地塊的具體信息。

01

楊府山南單元B-12地塊

位于鹿城區濱江街道湯家橋路與學院東路交匯處南面。地塊起始總價約0.204億元，起始樓面價約2596元/㎡。

地塊占地面積約5.89畝（約3929平方米），容積率為1.5-2.0，地上總建筑面積≤7858平方米，其中各兼容功能的面積控制要求≤650平方米，建筑高度≤24米。

該地塊地上、地下建筑面積自房地首次登記之日起十年內不可轉讓（除整體抵押外），由受讓人整體持有和運營；自房地首次登記之日起十年期滿后，可整體轉讓，不可分割轉讓。地塊不得建設公寓式酒店、公寓式辦公等“類住宅”項目。

該地塊從去年12月開始收回范圍內的土地使用權，到今年4月規劃調整，再到8月掛牌，10月底出讓，這一系列流程的推進可謂一氣呵成。

同時該地塊雖體量不大，規劃為旅館+商業，彌補了周邊的旅館和商業配套，能更好的服務周邊密集且成熟的住宅區。

等到地塊建成后，該建筑可有效遮擋地塊南面的廟宇，改善天樾璽二期、云尚華庭部分房源的景觀視野與城市界面。

因此，對于天樾璽二期業主來講，是個不錯的利好消息，當初西南側樓幢受廟宇影響，價格相對較低。

現在看來，這批購房的業主已經賺到了。剩余個別房源價格不變，是個不錯的撿漏機會。

02

吳橋單元A-07地塊

位于鹿城區南郊街道過境路與葡萄棚路交匯處東面，順錦文創園南面。

地塊周邊多為廠房、宿舍樓，西側為城市主干道的過境路，整體形象面一般，該片區的學區價值不高，周邊軟環境稍弱一些。

地塊占地面積約19.8畝（約13211.59㎡），地塊容積率為2.1-2.8，住宅和兼容的商服建筑面積之和≤27745㎡，其中兼容商業、餐飲、商務功能的面積在740㎡-11098㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3：1。

兼容功能面積可分割轉讓，不得建設別墅、“私家莊園”類等房地產項目，不得規劃建設獨棟住宅。以聯排建筑布局形式建設的住宅，原則上應為三個及以上分割單元。

該地塊可享受第四代住宅的相關政策。同樣這宗地塊盡管容積率上限為2.8，但建筑面積限制了該地塊的容積率上限為2.1。

吳橋地塊收緊了高低配政策，雖然這條政策對于這宗地塊的影響不算太大，只是意味著極限高低配的地塊難以出現了，聯排別墅（合院）、上下疊墅產品幾乎不太可能出現，允許上中下疊墅產品出現。至于1-3層的下疊和4-6層的上疊產品，在溫州比較少見。

該地塊曾在2024年8月出讓，僅1輪，由地方國企以1.47億元競得，樓面價約5563元/㎡。

當時該地塊也能享受四代宅的相關政策，不同的是，當時要求兼容的商業、商務和餐飲用地的建筑面積≥1.11萬㎡，綠地率≥30%。

后在今年8月這宗土地被回收，并重新修改控規和地塊指標。

如今該地塊的兼容功能的建面，要求在740㎡-1.1萬㎡之內，下限大大降低，換句話來說，就是住宅面積有機會增加近1萬㎡，同時綠地率要求變高，需要≥35%。

因此，該地塊的容積率也下限也2024年的2.0變成了今天的2.1，起拍總價也從當初的1.47億元，上漲至如今1.89億元。

目前，吳橋片區沒有新房項目，只剩鹿洲府至今還有部分現房在售。

鹿洲府項目首開于2021年5月，毛坯均價約3.8萬/㎡，現在部分特價房源為53折+補貼10萬元+3.5萬購產權車位（具體優惠以案場為準，或有誤差，僅供參考，下同），折后單價低至1.9-2萬元/㎡。具體價格可談，近期可談至送產權車位等。

順源里項目今年成交價在1.5-1.8萬元/㎡；翡翠心湖安置房今年成交價在1.5萬元/㎡左右，商品房去年的成交價在2.4-2.8萬元/㎡。

至于對面的萬象府和中楠鷺湖，雖然是一河之隔，但所屬不同的街道，認可度差距較大。

其中萬象府今年成交價在2.2-3.2萬元/㎡之間，河景面的大小以及是否挨著北面的立交橋，對于價格的影響較大。

鷺湖開盤毛坯均價約3萬元/㎡左右，開盤就近乎售罄，是四代宅里整體表現最好的一個。

單從地價來看，今天這宗地塊優勢極為明顯，遠低于周邊歷年的地價。可是，再結合周邊二手房的最新成交價，地價的參考價值就不高了，今天這宗地的地價算是符合周邊市場，加上四代住宅的加持，未來還是有不小的競爭力。

更值得關注的是，吳橋片區的歷史印象依舊難以轉變，而且過境路以西從2016年底開始“大拆大整”以來，已經把城中村幾乎被拆除干凈，還有鋼材市場也搬遷了，現在不是前些年新建的安置房，就是商品房，整體形象面已經不錯，已經是溫州成片開發的成熟住宅區。

但本次地塊所在的東片廠房更多，早年雖然規劃過溫州城市數字科創園核心區、吳橋未來社區，但實際開發進度相當緩慢，形象面的變化遠不如過境路以西的片區，僅近年落地了山姆會員店、順錦金鉆酒店以及牛山客運站改造而來的低空經濟配套產業園等配套。

顯然，這里或許依舊要主打挨著老城區，同時擁有不錯的四代宅品質與生活便利，但不在乎學區質量的價格洼地。

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