深圳3.65億天價別墅刷新全國紀錄，中國房地產迎來拐點？

近年來，深圳法拍不斷刷新世界奇觀：一邊是累創天價，一邊是低價流拍，除了冰火兩重天就是萬丈深淵！

深圳灣畔，一場激烈的法拍競標剛剛落幕，一套華僑城純水岸別墅以3.65億元的天價成交，創下全國法拍房新紀錄。與此同時，最新數據顯示全國法拍房市場卻呈現量價齊跌的態勢。

10月31日，深圳法拍市場傳來令人瞠目的消息——華僑城純水岸2棟48房639平方米的別墅經過118輪激烈競價，最終以3.65億元的天價被自然人陳英霞競得，折合單價高達57萬/平方米。

這場拍賣吸引了6人報名，近17萬人次圍觀，溢價率接近70%。

然而，這條消息發布的幾乎同一時間，中指研究院發布的報告顯示，2025年前三季度全國法拍市場掛拍房源54.7萬套，同比減少約4.9%，成交均價4748元/㎡，同比下降10.8%。

一面是深圳天價別墅的誕生，一面是全國法拍市場的量價齊跌，中國房地產市場正在經歷怎樣的變革？

01 冰火兩重天：3.65億天價別墅與市場整體萎縮

深圳法拍市場創下的新紀錄令人矚目。這套華僑城純水岸別墅起拍價2.15億元，保證金高達4300萬元，最終以3.65億元成交。

這一價格打破了由上海浦東新區銀柳路一套別墅保持的3.15億元的原全國紀錄。

與這一耀眼交易形成鮮明對比的，是全國法拍房市場的整體低迷。

2025年前三季度，全國法拍市場累計成交拍品僅約12.2萬套，同比減少約1.8%；總成交金額1858.3億元，同比大幅減少21.3%。

這種分化不僅體現在個案與整體市場的對比上，也存在于不同城市之間。2025年前三季度，法拍住宅成交最活躍的50個城市中，重慶以4894套的成交量位居第一，成都以2691套位列第二，溫州以1931套排第三。

核心城市依然保持較高活躍度，如上海前三季度法拍住宅清倉率高達63.5%，深圳也達到了63.4%。

02 市場深度解析：法拍房規模收縮的背后

法拍房市場的調整并非孤立現象，而是當前房地產整體變革的縮影。

（華僑城純水岸別墅內景）

從物業類型來看，2025年前三季度，法拍住宅房源成交8.2萬套，占各物業類型成交總量的67.1%，成為法拍市場的主力。法拍商業房源成交2.2萬套，占比22.5%。

價格方面，全國各類法拍房源成交均價已降至4748元/㎡，同比下降10.8%。其中，法拍住宅成交均價8545元/㎡，而商業法拍房源的成交總金額同比下降了21.3%。

從時間維度看，2025年第三季度法拍市場新增各物業類型拍品16.9萬套，成交4.5萬套，環比增加19.2%，但成交均價仍環比下降1.6個百分點。

市場分化特征日益顯著。中指研究院指出，“法拍市場熱度與區域經濟、資產流動性緊密相關”。沿海地區和經濟發達城市的法拍市場活躍度明顯高于其他地區。

03 政策新環境：從限制到支持，從增量到存量

面對市場變化，中國的房地產政策正在發生深刻轉變。

2025年上半年，多地推出公積金貸款購買法拍房的創新機制，明確法拍房可納入公積金貸款范圍。常州、中山、蘇州等城市相繼出臺細則，降低了法拍房購買的資金門檻。

最高人民法院發布《關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》，確保拍賣后房產的順利交接，為市場規范運行奠定基礎。

這些政策變化與“十五五”規劃建議中關于房地產的論述一脈相承。《建議》明確推動房地產高質量發展，并將之納入“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”板塊中。

政策轉向的核心是從過去以限制或刺激需求為核心的短期調控，轉向構建涵蓋開發、融資、銷售等環節的基礎性制度。以銷售為例，未來將有力有序推進現房銷售，做到“所見即所得”。

04 結構性轉變：房地產邁向高質量發展新階段

中國房地產市場正在經歷一場深刻的結構性變革。

（華僑城純水岸別墅區內景）

數據顯示，2025年前三季度，中國重點30城120至144平方米的住房成交量占比已提升至30%，大戶型產品已成為新房市場主流。

與此同時，住房保障體系也在重構。從原來只對困難群體的“重點保障”變為涵蓋工薪群體的“全面保障”，這擴大了住房保障的覆蓋面。

存量盤活成為重要方向。根據中指研究院監測，截至10月24日，各地已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超6200億元，專項債實際發行/即將發行約2160億元。

法拍房市場的表現與這些變革密切相關。隨著多地公積金貸款購買法拍房政策的落地，法拍市場的政策環境愈發完善，這可能為市場注入新的活力。

05 拐點已至？解讀房地產未來走向

深圳3.65億天價法拍別墅與全國法拍市場量價齊跌并存的現象，清晰揭示了中國房地產市場已進入分化時代。

（華僑城純水岸別墅區內景）

一方面，高端豪宅市場依然具有強大的吸引力和保值功能，如深圳純水岸別墅這樣的稀缺資源仍受追捧。

另一方面，普通住宅市場整體調整仍在持續，全國法拍房成交均價的下降就是明證。

房地產行業的發展邏輯正在重塑。從過去追求規模擴張，轉向高質量發展；從增量為主，轉向存量與增量并存。

“十五五”時期，中國樓市或將呈現四大變化：政策轉向、供需重構、品質提升和存量盤活。

真正的拐點不是市場的V型反轉，而是發展邏輯的根本轉變。

數據顯示，2025年前三季度一線城市法拍住宅成交均價仍高達39274元/㎡，而全國總體法拍房均價卻降至4748元/㎡。

這其中的差距不僅是價格的分化，更是未來市場結構的隱喻。

高端市場與普通住宅，核心城市與低能級城市，這種雙軌并行的發展模式，正是中國房地產從青春期步入成熟期的標志。

當剝離狂熱與恐慌，一個更加理性、更加分化的市場正在形成。

近年來，深圳法拍不斷刷新世界奇觀：一邊是累創天價，一邊是低價流拍；除了冰火兩重天就是萬丈深淵，離真正的拐點似乎越來越遠…..