拿地22年終面市！這“地鐵絕緣體”板塊，本地人瘋狂凍資？

番禺，又有新盤了！當然，這新盤不是越秀剛拿下的大石地塊和綠城的黃沙島地塊，它來自新房斷供約10年的沙灣板塊，名叫嘉業·沙灣壹號。

說起番禺沙灣板塊，大家第一印象就是沙灣古鎮、遠、近順德、沒地鐵......特別是沒地鐵這點，導致沙灣板塊常年被外界詬病。說了N年要建的地鐵17號線，最早規劃能追溯到2003年，當時它以“紫坭輕軌”的名義出現，直到2015年才更名為地鐵17號線。根據最新規劃，地鐵17號線為南北向高速地鐵，起于增城，途經黃埔、番禺，最終延伸至佛山順德。但地鐵17號線目前仍處于規劃階段，其走向和站點設置尚未最終確定，可以說連怎么建都不知道，更別說什么時候能通車了。所以目前沙灣板塊市民出行高度依賴自駕以及公交車。商業方面，沙灣比較大的商業綜合體就是荔園廣場，基本滿足居民日常消費；而古色古香的沙灣古鎮景點，在節假日能吸引較多游客。沙灣板塊的學校倒是還不錯，比如沙灣中心小學是省一級學校；百年老校象賢中學，公開數據顯示該校高優上線率從2015年的18%提升至2023年的38%，大批學生考入中大、華工等。

總體而言，沙灣板塊有著較深的文化底蘊，商業化程度不高，人少舒適，對于追求居住環境的人來說，是比較宜居的。

這也注定了板塊樓市客群面很窄，不會像萬博、番禺廣場甚至市橋板塊那樣吸引通勤廣州市區上班的購房者，只能消耗本地置換客。

因為板塊本身受關注度不高，所以嘉業·沙灣壹號的出現，在廣州沒濺起多大水花。

項目位于沙灣路，番禺體校旁，金沙麗水小區對面。樂居君實地看完項目后，感到有點意外。一是項目質感還不錯，二是它在本地的熱度還挺高的。雖然項目還未正式開盤，但從現有公區看來，樂居君認為它比一般剛需盤要高級一點。

全盤一共有3棟建筑，分12條梯腿。
其中1、2棟呈圍合式布局，3棟直接面向市良路，樓距最高有60米。每條梯腿只有8層合計242戶，容積率僅1.8，這種小區布局在目前現有新盤中很少見。

由于項目層數少，即使1、2棟呈圍合式布局，低樓層采光也不受影響，比如樂居君站在3樓樣板間，光線也很充足。

樂居君踩盤當日是工作日，現場人氣不錯，有銷售日凍資能達到6-10組，客戶大多是40歲左右的中年本地人，當中不乏周邊樓梯樓業主。

來看看具體戶型。項目主推建面約75-142㎡三至四房，吹風價2萬出頭，也就是說入手總價門檻在150萬元左右。（具體以開發商開盤為準）現在開放的樣板間只有3個，分別是建面約141㎡四房、建面約103㎡四房、建面約96㎡三房，使用率超100%，比較有特色的是它的客廳、房間都把飄臺打掉。建面約141㎡四房，豎廳、雙套間設計，戶型方正。從戶型圖可以看到它“偷”了挺多陽臺面積。

樣板間客廳打掉了一個房間，如果不打墻，目測客廳開間也超過4米。

主臥空間十分闊綽，特別是打掉飄窗后，床邊過道走動的位置都變寬了，這比帶大飄窗占位置的臥室實用多了。

建面約103㎡三房，開發商將客廳陽臺封窗交付，留下靈動空間對出部分陽臺晾曬，這點樂居君個人不太喜歡。

建面約96㎡三房，適合預算充足的三口之家，開廳空間約3.5米。

值得一提的是，項目每棟樓頂層都會融入沙灣古鎮元素，頗具地域特色。另外，項目車位比是1：1.4，物業費3.36元/㎡/月。

也許有朋友會好奇，近幾年都沒聽說沙灣板塊有賣地，為什么會突然冒出個全新盤？銷售透露，項目地塊原本被沙灣房地產開發公司（下簡稱沙灣房地產）在2003年收儲。2022年，項目被命名為“金寺圍二期”，并在當年9月進行了動工儀式，由沙灣房地產和廣州嘉業投資集團有限公司（下簡稱嘉業投資）共同開發，預計2023年發售。后來不知道什么原因，項目一直拖著沒動工，最后由嘉業集團單獨開發，目前兩棟樓接近封頂，計劃在11月中旬開盤。公開資料顯示，嘉業投資成立于2000年，開發建設了均益大廈、麗影華庭、麗影廣場、會展時代、流花君庭、信步閑庭、云裳麗影等項目。樂居君在陽光家緣網上未搜索出嘉業·沙灣壹號相關信息，估計項目還未取得預售證，這也可能是它還未開盤的原因之一。最后，我們來總結一下項目優劣勢。優勢方面，樂居君認為項目在剛需盤中質感算不錯，戶型跨度大，不同客群都有選擇，據說交標也不錯。如果單價2萬元出頭，周邊老舊樓梯房業主可以將它作為選擇之一，畢竟該板塊不少二手房掛牌單價都2字頭了。

圖源貝殼找房它最大問題還是地段，這里不通地鐵，距離番禺中心遠，不適合通勤廣州市區上班人群。而且學鐵商都不突出，意味著未來升值空間有限，如果你置換頻率較快，這里也不適合你。項目預計11月中旬開盤，大家覺得它會賣多少錢呢？